不动产登记的性质：物权法之后
物权法： •第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应 当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当 依照法律规定交付。 •第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经 依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法 律另有规定的除外。 •第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。
案例：河南焦作房产纠纷案
• 甲单位购得房屋3间，交给下设乙单位使用，乙将 房款交给了甲单位，但未过户。甲单位又设立丙 单位，决定将上述房屋交给丙单位使用，乙单位 与丙单位在甲单位主持下签订了移交协议。后来 甲单位与丙单位又签订房产转让协议，丙单位支 付了房款，但未办理过户手续。1992年，乙单位 向房管部门申请颁发了房产证，并将房屋卖给了 高永善。高永善取得房产证。高永善请求丙单位 腾房，引起纠纷，遂以丙单位为被告向人民法院 提起民事诉讼；在民事诉讼中，丙单位又以房管 局为被告，提起行政诉讼。
• 第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有 不动产或者动产等案件中作出并依法生效 的改变原有物权关系的判决书、裁决书、 调解书，以及人民法院在执行程序中作出 的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》
•第二十六条 金钱债权执行中,案外人依据执 行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生 效法律文书提出排除执行异议，人民法院应 当按照下列情形，分别处理：
• 第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机 构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋 登记簿上予以记载的行为。
• 第五条 房屋登记机构应当建立本行政区域内统 一的房屋登记簿。 房屋登记簿是房屋权利归属和内容的 第二条 本办法所称土地登记，是指将国有 土地使用权、集体土地所有权、集体土地 使用权和土地抵押权、地役权以及依照法 律法规规定需要登记的其他土地权利记载 于土地登记簿公示的行为。
审理过程
• 第一轮
行政一审：撤销乙的产权证和高永善的产权证 民事一审：房屋所有权归丙所有，补办产权证 行政二审：维持撤销高永善的产权证，但乙的产权证； 民事二审：房屋所有权归乙所有 行政再审：与行政一审结果相同；责令行政机关重新确权
• 第二轮（丙提起行政诉讼；中院撤销民事终审判决，发回重审） 行政一审：撤销乙的产权证 行政二审：中止行政诉讼，等待民事诉讼结果 民事一审：中止民事诉讼，等待行政诉讼结果
（四）依法律规定发生的物权变动
此外，依法定继承、遗嘱继承、遗赠发生的物权变动：权利取得无需登记（宣示
登记）；但处分需经登记（强制登记）
物权法司法解释（一）
• 第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车 等所有权，受让人已经支付对价并取得占 有，虽未经登记，但转让人的债权人主张 其为物权法第二十四条所称的“善意第三 人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
不动产权属确认的实体规则
• 基于法律行为发生的物权变动
（一）公示生效——形式主义物权变动模式——强制登记
（二）公示对抗——意思主义物权变动模式——自愿登记
• 非依法律行为发生的物权变动
（一）依法院判决、强制执行裁定
（二）依政府征收决定
权利取得无需登记（宣示登记）
（三）依事实行为
但处分需经登记（强制登记）
• 第三条 本办法所称房屋权属登记，是指房地产 行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述 权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登 记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
• 第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所 有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利 的唯一合法凭证。 依法登记的房屋权利受国家法律保护。
不动产登记的性质与效力
• 不动产登记的性质：公示方式 • 不动产登记的效力： 1.权利移转效力 2.权利推定效力 3.善意取得效力
预告登记的性质、功能与效力
•物权法 •第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动 产物权的协议，为保障将来实现物权，按照 约定可以向登记机构申请预告登记。预告登 记后，未经预告登记的权利人同意，处分该 不动产的，不发生物权效力。
……
不动产登记的性质：物权法之前
• 城市房地产管理法
第三十五条 房地产转让、抵押，当事人应 当依照本法第五章的规定办理权属登记。
• 土地管理法
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应 当办理土地变更登记手续。
原《城市房屋权属登记管理办法》（2001）
• 第一条 为加强城市房屋权属管理，维护房地产 市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定， 制定本办法。
（一）该法律文书系就案外人与被执行人之 间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以 转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁 决执行标的归属于案外人或者向其返还执行 标的且其权利能够排除执行的，应予支持；
（二）该法律文书系就案外人与被执行人之
《房屋登记办法》（2008）
• 第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交 易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人 民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地 产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》 等法律、行政法规，制定本办法。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不 动产登记之日起三个月内未申请登记的，预 告登记失效。 •物权法司法解释（一）：
《最高人民法院关于人民法院办 理执行异议和复议案件若干问题
的规定》
•第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记 在被执行人名下的不动产提出异议，符合下 列情形且其权利能够排除执行的，人民法院 应予支持：
“物权法司法解释（一）”： 解读、评价与展望
导论：背景与内容
• 不动产登记与不动产权属确认 • 按份共有人优先购买权的行使 • 不动产与特殊动产的善意取得
一、不动产登记与不动产权属确 认
• 民事诉讼与行政诉讼交叉案件的处理 • 异议登记的实体意义与程序价值 • 预告登记的效力及其消灭 • 不动产登记在权属认定中作用 • 登记对抗的理解与适用 • 非依法律行为发生的物权变动