项目园林景观 实景照片/效果图
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参考项目案例分析
产品信息（A户型 地上240㎡ 地下约95㎡）
户型分析：
优点： 南北双入户设计 客厅面宽奢华 一层客卧为套房设置 设计有较多储藏功能配置
缺点： 地下室可实际使用空间较小 餐厅位置处于交通动线，缺乏独立性及私密性
户型图
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参考项目案例分析
产品信息（B户型 地上227㎡ 地下65—75㎡）
佘山珑原外部采用全石材立面搭配铝制挑檐和 木格栅的材质组合；
选用“德灰钻”作为立面材料之一，并加工处 理花岗岩，通过色差对比，加重视觉冲力；
在放宽门窗面积的基础上，增加条窗、竖窗的 设计，使整体门窗的开合度与墙体面积达到 1:1的配比，最大化通透室内空间的同时，也 获得了更多观景体验。
项目外立面 实景照片/效果图
上市套数 173 95 268
上市面积 39048 26025 65073
类型 公寓 公寓
上市日期 2010/10/10 2011/02/27
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参考项目案例分析
成交量价信息
佘山珑原10月22日开盘销售，首次开盘推出 52套联排房源，户型面积 220-290平米，总 价700万/套起。
序号 1
项目编号 012378
销售状况分析
整体来说，当时公寓房源去化情况好于叠加。 其中大平层房型以197㎡的边套去化最快， 103㎡的小户型去化最慢； 精品叠加下叠去化最快，中套全部剩余； 小叠加去化速度一般。 成交均价方面， 精品叠加的均价约为62751元/平米， 小叠加的均价约为57847元/平米， 大平层公寓的均价约为53076元/平米， 小户型公寓的的均价约为57646元/平米。
户型分析：
优点： 地下室分区明确，使用率高 双下沉式庭院，良好的通风采光 南北双入户设计
缺点： 一层入户缺少玄关设计
户型图
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参考项目案例分析
样板区实景
珑原会所设计效法苏州网师园，约2550㎡， 简约流畅的外部线条与镜面水景相呼应，营造 出“迷楼”的感觉；琉璃釉地砖、汉白玉壁饰、 竹帘、檀香等具有中国元素的饰品，室外镜面 水景可在上方架起玻璃平台使用；会所设计无 论是建筑形态还是功能分化都能找到解构主义 的痕迹，与整个社区保持了建筑风格的一致性；
推盘顺序/产品分布示意图
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参考项目案例分析
上市供应信息
佘山珑原10月22日开盘销售，首次开盘推出 52套联排房源，户型面积 220-290平米，总 价700万/套起。
序号
项目编号
1
012378
2
012864
供应合计
项目名称 仁恒怡庭 仁恒怡庭
项目地址 政和路388弄9号 政和路388弄9号
区县 杨浦区 杨浦区
平面广告/户外高炮/道旗 /网络宣传/活动推广等图片
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参考项目案例分析
参考案例点评
项目亮点： 叠加别墅精装修交付成功案例，一线品牌； 大面积地下开挖二层，人车分流，地下室赠送 面积增加，提升产品附加值，独门独户，双车 位双大堂； 下沉式庭院广场和围合会所设计，国际社区气 质的营造，室内室外双泳池设计。
会所服务包含恒温游泳池、兰花会所、酒吧、 画廊和室内高尔夫训练地等。
售楼处/样板区/样板房实景图
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参考项目案例分析
推盘信息
佘山珑原10月22日开盘销售，首次开盘推出 52套联排房源，户型面积 220-290平米，总 价700万/套起。
佘山珑原是框架剪力墙结构，联排别墅底层层 高为3.3米，二、三层为3米；5层的叠加别墅 层高分别为2.9-3.1米。
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参考项目案例分析
客户信息分析
区域及背景分析： 仁恒老客户约占50%左右，其他包括区域附近 钢材市场老板、高校教师居多、以及杨浦、宝 山、虹口、浦东地区改善型客户； 用途分析：改善型自住需求为主。 项目客户特征分析： 以高收入并无需贷款的自住客为主，例如部分 钢材市场老板、仁恒老客户公寓置换叠加改善 型需求等。
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参考项目案例分析
园林绿化景观
佘山珑原从会所入口开始，宅区一侧天然景观 河流与会所前的镜面水景相呼应；
院落空间在一定程度上回避了户与户之间的视 线干扰，增加了空间层次感。
佘山珑原全地下车库设计，实现人车分流； 社区内的道路系统依次为6米宽的一级道路、 2.5米宽的二级道路和1.2米宽的三级道路； 地面道路以砖块铺装，以绿化形成房屋与道路 的自然隔断。
项目简述： 项目位于……，是……楼盘。
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参考项目案例分析
总平信息
佘山珑原一期共规划125户： 包括82套联排、40套叠加和3套大平层。
一期第一批共推出房源52套，均为地上三层、 地下一层。
项目分三期开发：自西往东，产品梯次配合 （联排+叠加）
总体量（套） 容积率
联排体量（套） 叠加体量（套） 大平层体量（套）
占据城市稀缺资源的精装叠加别墅可以实现高品质、高价格，并且有着不错的市场接受度； 全地下开挖2层，以实现人车分流和提升产品附加值正成为精品高端项目的常规做法； 立体式花园景观的设计，应成为叠加产品的基本理念； 叠加别墅欲打造豪宅品质，需在舒适度和私密性方面有所突破创新，引入一些类似双车位双大堂、独
一期 125 0.72 82 40
3
二期 169 0.8 113 48
8
三期 197 0.87 69 128
0
项目总平图 /鸟瞰图
分期开发示意图
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参考项目案例分析
建筑立面风格
佘山珑原根据出让文件要求采用现代中式的建 筑风格，并将解构主义建筑精粹与中国人居建 筑风格相融合，外部空间大线条维持简洁有力， 局部空间小线条变化错落层次，使整体建筑呈 现大气而灵动的独特个性；
立电梯入户等概念。
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012864
成交合计
项目名称 仁恒怡庭 仁恒怡庭

环线
板块
地址
中外环间 新江湾城 政和路388弄
中外环间 新江湾城 政和路388弄
总套数 165
总面积 36634
均价 59246
最高价 77214
77 242
20039 68374 56673 62472
82701
最低价 47351 47460
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参考项目案例分析
项目缺陷： 社区感觉类似多层公寓，与千万豪宅定位有落 差； 部分户型面宽偏窄，17米左右进深及部分房源 空间设计和私密性等问题，不能体现豪宅品质 和舒适感； 36套精品叠加别墅下沉式私家泳池设计概念比 较创新，但私密性和实用性较差，有“鸡肋” 的感觉。
项目图片
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参考项目案例分析
对本项目的借鉴与思考
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参考项目案例分析
营销推广信息
推广主题：怡然大美，倾一城。 推广渠道：新闻晚报、东方早报、东方航空、 新闻晨报、租售情报、上海楼市等 营销活动：2010年9月23日，浦东丽思卡尔顿 酒店—“印象•桃花源” 仁恒怡庭作品发布会 项目营销推广分析： 项目以平面媒体推广为主。 开盘前，硬广以形象稿为主，维持了仁恒一贯 的高雅的风格路线。软文类，以仁恒的品牌为 基本，产品品质为诉求点，建立“第三代国际 社区概念”。 开盘后，以项目实景为硬广画面，烘托整个产 品的品质。
参考项目案例分析
基本信息
项目名称： 区域板块： 总 建 面：㎡ 容 积 率： 建筑类型： 楼层状况： 装修状况：精装、装修标准元/㎡；毛坯 规划户数：户 停 车 位：个 户型面积：㎡-㎡ 开 发 商： 投 资 商： 物管公司： 物 管 费：元/㎡·月 首次开盘：年月 销售情况： 目前均价：元/㎡
物业实景照片 /效果图