浅谈房地产行业未来发展前景及未来发展趋势中国是一个新兴的发展中国家，正处于百废待兴，万象更新的时期。

我们的发展速度和发展潜力，在世界上很难再找到这样的国家了，因此，当遇到一些小问题的时候就大惊小怪，这本身就意味着我们的不成熟，不成熟就意味着发展的空间。

我们在讨论这个问题时，必要说明的是：中国是一个发展极为不平衡的国家，区域之间经济水平、文化观念以及消费习惯也极不相同，因此，在中国北京的房地产发展不能与西藏拉萨的房地产相类比。

我们房地产发展之间的差级，可能相差30年的水平，甚至更长远.即有的地方已经可以与中等发展水平的国家媲美，有的地方可能只相当于5、60年代前的一般国家的水平。

这种差异性，对于判断房地产的发展也会起到关键作用。

不过，不管怎样，我们的主流区域的发展呈现出了以下特点。

1、住宅行业，已经不是简单的初级阶段的竞争了，已经开始向品牌化、资本化、产业化、专业化的时期发展了，这时的竞争已经开始向思维简单者说：“不”了！但是，只要中国经济依旧持续快速发展，住宅行业的发展依旧。

2、商业地产，商业地产的发展依赖于城市布局和人口分布的变化，刚才，我们已经认定了中国经济发展的基础了，在这基础上，城市人口的全面整合迁徙，造成了人群结构和人群分布在城市中有了全新的局面，这个局面将打破未来商业的布局，这个布局将使得商业地产的机遇被显现，但是，这时，我们应该认真开始研究人群和城市规模变化后的商业特点，要研究经济发展和商品结构所产生的商业特点，要研究流通方式和经营模式变化所造成的商业特点，而这些是被大大忽略的。

在这个基础上，我们的商业地产将会出现非凡的商机。

同时,1)大小城市不同表现的特点也不同，共有特点是城市当量级再提升，小城市向中型城市发展，中型城市向大型城市发展。

由此，原来的商圈结构将分成层阶，即对于中大型城市，将形成城市商业圈和区域社区商业网圈的组合。

小型城市，将形成一个商业中心向哑铃式商业模式发展的可能。

2)大型市场将随着商品的丰富以及国家交通网的变化，呈现出新的机遇，就是物流配置和地区商业核心产生转换；3)城市之间的分工变化和传统商业流通特点将成为新的商业专业市场的基础。

这些玩意都是机会呀.3、工业地产，实际上工业地产的发展，看似是一个很好的机遇，实际上从90年初的开发区建设就已经开始了工业地产的发展，只不过市场行为少一些，政府行为多一些而已。

而工业地产的机遇真正的在哪里哪？它实际上在我们的从制造强国向创新强国变化，而产生的机遇点上。

房地产未来发展趋势第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

房地产市场发展的特点首先是和房地产特性相关联，最大的特性是位置固定性、异质性、弱流动性。

房子的价格最大的特点就是位置的好坏.房地产市场是一个地区性的市场，房地产市场虽然在全球性的条件下每个市场都不是本地的市场了，杭州至少是长三角的一个市场，北京是全中国的市场，甚至是全世界的市场。

但是支撑这个市场稳定发展的还是当地的力量，还是本地的需求，流动的需求就像游牧民族，每个地方草长的好就往哪里去，那里机会多就往哪里去，所以我们说我们的房地产市场发展更多的是要关注本地乐观市场，这个是非常重要的。

本地的市场和外来的市场向来是两个市场，大家都知道，很多的国际性大市场顾问构思研究的通常都是针对国际商的投资者的市场范畴。

这是一个主要的特征，北京有36%的房子卖给了外地人，杭州也估计也有百分之几十是周边的人群购买的。

再有就是市场有信息不对称、搜索成本高，交易过程复杂、交易成本高。

这个市场容易本一中趋势或者是潮流所左右行为，最典型的就是涨的时候大家都去买，跌的时候大家都不去买。

我们现在说的平均价格涨了，平均价格落了也不完全一致，这是房地产市场的特点，我们要具体到一个地方去看涨了还是降了。

长期和短期主要是围绕价格的问题，大家在杂志上可以看到很多有意思的图片，价格是房地产的核心问题，当房价上升的时候有人说它好，这个节是03年的时候经济学家杂志上的一篇文章的，讲居民拿房子在银行做抵押然后来消费，所以他们把住房当做一个提款机，但是，房价高涨的同时很多人有了财富的同时另外一些人又不高兴了，我们国内叫做“房努”也会加重新进入市场人的负担。

实际上我们买房子的人都是眼光比较高的人，想买的房子肯定是要在比较好的学区、这些地区的房价变化比较小，另外、在美国，存在的一些所谓的居住隔离问题，有些地方为了阻止别人进来吧房价提的很高，即使买了房子，税率也提的很高。

市场房子的价格取决于城市的生活质量，城市生活质量取决于所在城市有多少发展前途，提供了多少发展可能性，还有就是公共服务的质量。

道路、交通、医院、学校这些基础设施支撑了房价，所以有一种观点认为房价越高的地方吸引力就高。

城市的价格是有房子的价值决定的。

房地产的发展趋势有长期趋势和短期波动，长期趋势实际上反映了房地产价格和宏观经济之间的关系，房价的高低和经济基本面的因素是密切相关的，住房的基本价格取决于未来收益的折现，住房的基本价格和城市、经济、社会人口等宏观因素引发的。

现实的住房市场中，由于住房供给调整的滞后性和市场参与者预期的影响，住房实际价格并不唯一决定于住房基本价值。

实际上住房的价格不是准确地反映住房的基本价格，而是围绕住房的基本价值上下波动，这是我们之最早的时候学习经济学的时候就的的定义。

你排出不了围绕这种价值的短期波动，由于市场供应的弹性、市场参与者的预期等等的影响。

我们过去再讲和预测的时候更多的是从长期的趋势来讲，杭州很多的旧房子已经拆除了，市政也建设好了，房价也随着涨了起来，从长期趋势看，房地产的价值始终是会向上走的。

但是我们说它会有短期的波动，这主要表现为市场价格发散过程，还有一个是均值回归的现象。

这是一个泡沫生产的过程，07年、06年我们可以看出来这个市长的特点。

美国从04年、05年发放的刺激贷款在07年开始大规模爆发，那些低收入家庭开始付不起钱，我们国家现在七折优惠的利率也有一些担心，因为我们的利率不是固定利率，等到房地产市场又起来了，又要打压泡沫的时候会把利率提高，把优惠拿掉，还款罚负担就会增加。

影响市场的均值回归主要是住房供给的弹性，再有一个是住房市场传递的效益，我们在过去的研究过程当中发现，城市的土地管制越严格，住房价格短期波动就越激烈，跟城市土地规划、管制密切相关。

我们将来要减少市场的波动，土地的供应政策调整也是一个相应的必须事情。

我们对全国35个城市做了一个研究，看这些城市住房的基本价值和实际价格之间偏离的变化关系。

大家可以看得出来，北京、上海、杭州、宁波的曲线图，杭州还是处于一个比较稳定的状况，偏离的程度比较低。

最典型的是深圳，所以它的调整也是最早出现，调整的幅度也最大。

我们看一个城市房地产发展的过程更多地要关注这个城市本身的发展状况。

影响市场短期波动规律的城市属性，这里面包括了城市住房投资活动的强度，再有就是住房市场参与者的理性程度。

我们发现住房价格的短期波动存在着城市之间的梯级结构，在这个过程当中有一些程城市再影响这个波动，我们做了一个分析，不同的房地产市场的变化影响的范围都超过了1500公里。

所以我们发现城市的整个市场存在着明星城市，这些城市的变化会领先于其他诚实的变化，而且这种变化会逐级扩散到其他的城市，在我们学术上叫做波纹效应，就像拿石子往水面丢那样的效果。

这也给我们一种启示，我们将来要把握市场发展的规律，我们看中一些主要的城市就能够大概地把握，有一个大概的感觉，知道不同城市之间的领先和滞后关系，比如说这次的房地产市场的调整，深圳出现在2007年的10月份，北京到了2008年的四五月份，一直到奥运会之间才有了比较明显。

有些城市可能是到了2008年的下半年，甚至是年底的时候才出现了这些变化，这是我们这个市场发展。

如果对市场有一个干预的话抓住牛鼻子就可以了，我们以前的干预政策是一个城市出来一个问题，大家推断全国的问题都有这个问题，我们就拿一个政策在全国推行。

我们虽然强调统一政策、因地制宜，有些政府不太主动地做这些事情，中央下了很强的命令要地方执行，所以市场的变化就被这种一刀切而没有适当地调整。

不管是房价销售量、竣工量都有这种趋势。

这种变化运行的规律我们始终在想通过这些量的变化找到预测市场的方法。

我们最近初步研究证明了在国内的市场上交易量领先价格变化，这些主要是市场化程度比较高的市场。

发现他们的交易量萎缩，价格也会相应地萎缩，向下调整。

像深圳是最典型的城市，还有一些城市是交易价格领先交易量的调整。

这些城市通常是那些房地产市场价格的水平不高，水平比较低，市场化程度水平也比较低的城市。

这些城市相对于价格更明显，价格稍微有一些变化就会影响他的购买决策。

还有一些城市我们发现价格和量之间没有必然的练习，说不准谁领先于谁。

将来我们能够使用这些规律帮助市场的参与者基本的判断未来的发展趋势，在座的各位都有这样的疑问，我们是不是该买房了，现在交易量显著回声，杭州的数据超过了07年的交易量，如果是量领先价格的话就意味这价格优会往上走。

现在从价格的统计角度看，价格没有明显地回升，这更给大家一些诱因，好机会可能更加离的比较近了。

我相信杭州是属于第一类的城市，量可以领先价格变化的城市，这种趋势它持续多长时间才会最终导致这种变化，市场周期的变动有些是属于季节性的变动，我们要把一些剔除掉。

这需要我们做更多的研究工作。

我们这个市场有一个很大的特点，非本地居民购房占较大比重，且支付了更高房价。

北京当地人买房的平均价格是8000多，到了08年是一万四千多，外来人口买房价格是高的，也负符合进入城市始终是要有一个门口的，我们对城市的资源矛盾已经非常突出了，我们用什么办法对人口做控制呢？从社会主义市场经济的角度出发，用这个东西作为进入城市的门槛还是当前比较现实的选择。

这个问题不同的人还有不同的看法。