期房转让合同是否有效

转让尚未取得权属的房地产而订立的合同是否有效，在过去长期内存在着较多争议。不过，随着“司法自治”和“合同自由”观念日益被广泛接受，依据该规定认定相关合同无效的做法，已经越来越少。

一、当事人

原告（上诉人）：冷某某

被告（被上诉人）：平某某

被告（被上诉人）：上海亦乐房地产经纪事务所

二、案情摘要

2011年1月8日，被告平某某与案外人张某某签订了一份期房转让合同，约定由平某某向张某某购买其在上海市奉贤区某动迁安置房（即系争房屋），还约定在合同履行期内平某某可以将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某某支付给张某某购房款合计48.5万元。

2011年5月26日，在被告上海亦乐房地产经纪事务所（以下简称亦乐事务所）的居间介绍下，被告平某某与原告冷某某签订一份期房转让合同，由平某某将系争房屋转售给原告，合同约定价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某某购房定金5万元，约定其余房款53万元于2011年6月30日前付清。但之后，原告以系争房屋尚未取得产权证及平某某无权处分该房屋为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。

三、争议焦点

尚未取得产权证的房屋能否转让。

四、法院裁判

经法院审理查明，系争房屋于2011年5月30日交付，但至一审辩论结束仍未能办理房屋产权登记。

一审法院经审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告冷某某与被告平某某在被告亦乐事务所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。

经查，系争房屋是政府批准建造的配套商品房，被告平某某与案外人就系争房屋签订转让合同，合同中约定平某某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时平某某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故其再与原告签订转让合同，该合同合法有效，当事人双方均应诚信守约。

基于原告未提供其与被告平某某签订的转让合同无效的相关证据，因此，法院认为原告以合同无效为由，要求两被告返还其购房定金的诉请，缺乏事实和法律依据。据此，法院判决驳回原告诉讼请求。后原告上诉，二审调解结案。

五、裁判评析

本案涉及尚未实际取得权属的“期房”转让合同是否无效的问题。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”。因此，为转让尚未取得权属的房地产而订立的合同是否有效，在过去长期内存在着较多争议。

不过，随着“司法自治”和“合同自由”观念日益被广泛接受，依据该规定认定相关合同无效的做法，已经越来越少。其主要原因在于：

1、合同的效力与合同的履行系不同的概念。即使尚未取得合同标的物的权属，也不能对合同成立与生效本身构成影响，而仅可能对当事人的合同履行构成影响。而当事人能否履行合同，系其是否需要承担相应不能履行的违约责任问题，对合同效力不应产生影响。

2、权属指向的是物权或类似于物权的概念，与合同产生的债权是不同的指向。虽然合同履行的后果可能是合同受让方取得权属，但两者之间毕竟还是存在差别的。对于不同的对象，当由不同的对象，当由相应的不同法律来规范。混淆权属所指向的物权与交易所指向的债权概念，也将造成物权法与债权法的混乱。

3、混淆合同履行合同效力的关系，或者物权与债权的关系。这不仅仅会造成法律体系的混乱，还会在现实中使当事人利用所谓“违法因素”来主张合同无效，从而规避合同义务，鼓励背信行为的发生。因此，本案的判决对于避免上述观念上的混淆，维护诚实信用的交易秩序，具有积极意义。