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本项目 5
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项目
现有 1 大润发 2 五洲城（一期） 3 枫杨1克拉生活广场 4 名京广场
未来 5 金香玉
商业体 商业类型 量（㎡）
2.5万
大卖场
110万 专业市场
9万
专业市场
22万
综合体
18万
商业
本项目周边
• 以社区配套商业为主，依托老居民区。
• 已开业的大型零售目前大润发大卖场，在项目正对面 有两家规划中的大型商业体，其中一家已经开工；区 域商业配套需加强；
苏家屯区
• 本项目西面的苏家屯老城区是中小型市场分布地，海棠街、 枫杨路一带商业氛围相对较浓。
• 临街商铺分布于海棠街、枫杨路、迎春街、芙容街等主要 路段，以住宅底商、一拖二形式为主。为本区域居民提供 大众化餐饮、服饰、配件、生活服务等便捷消费场所。
• 区域现有大型商业项目为2011年初入市的大润发超市。另 有国美电器、华苑商场、三和百货、公园商场、苏家屯商 业大厦沈阳商业城超市、好又多等购物场所，规模皆较 小 。暂无现代化百货和购物中心。
• 金钱松路、银杏路沿线和中兴广场附近集中小吃店、 便利超市、杂货店等生活服务类街铺。环境较差，档 次偏低，市政基础设施有待改善。
• 现有大型餐饮千锦汇园林酒店位于会展中心以南的雪 花啤酒厂西门附近，规模约1.25万平方米。
• 本项目正对面已经规划两处大型商业，名京广场已经 开工，总供应量达40万方；
沈阳市政府新址：位于项目东面浑南新区，距项目6.5公里， 车程10-15分钟，预计在2013年全运会召开前完工，政府迁 入新址。届时，会形成新的城市热点； 沈阳南站：距项目仅有2公里，包括12台22条线，高铁也会 经停，至大连1.5小时。是东北三省最大的客运中心 国际会展中心：沈阳最大，全国第8大，与项目隔街相望， 面积约为100个足球场大小，会成为沈阳主要会展场所； 地铁四号线：2014或15年在B地块周边设站点开通
2、项目立体交通路网比较发达，地铁4、8及10号线地铁贯穿 项目，多条公交线路，连接沈阳主城区和苏家屯等周边区域。 沈阳新南站及轻轨线路也在项目周边。
3、项目所在地块属于新兴区域，周边大型楼盘较多，但区域 配套设施尚未齐全，入住率较低，预计到2015年，居住人口约 30万。
苏家屯商业市场概述
苏家屯 老城区
• 浑河商务城：规划为沈阳南部核心商圈，重点发展现代服务业， 以“一轴一线两带三区”为发展空间框架。
• 一轴：南京南街（沈苏快速干道），定位为“会展经济轴”。 即本项目地块东界，为高品质物业发展提供良好机会和前景， 提升区域价值。
• 苏家屯区三大中心：
国际展览中心——为购物、餐饮、酒店、配套服务带来商机， 本项目宜引入外向度高、产生关联性消费的商业业态组合。
• 五洲城、枫杨1克拉生活广场2个未来综合项目皆规划有大 体量商业物业，预计为专业市场、商贸市场。
• 多个在建住宅项目规划有一定比例的配套商业，多为出售 型底商/街铺。
• 未来区域商业氛围聚集预计需3年。
苏家屯现有项目—大润发
大润发自开业起生意兴隆，成为苏家屯区 重要的购物场所，迅速带动周边商业氛围 和商铺租金。大卖场聚集人气效应显著。 据当地消费者反映，该项目仍不足以满足 区域消费需求。建议本项目主力超市在业 态、定位方面可更高，以扩大辐射范围。
沈阳奥园M1市场调研及定位分析
沈阳项目公司招商部 2013.8.7
思维导图
➢区域规划说明
➢项目周边商业环境调 研及分析
市场分析
项目定位
➢项目概况 ➢总体定位 ➢各楼层业态规划
招商计划
➢招商进度计划 ➢招商推广
区域规划
本项目位于苏家屯区两大核心之一的浑河商务城。毗邻浑南核心和浑南新区，受大浑 南战略发展影响潜力较大。
本项目
区域规划解读
• 根据商业网点规划，浑南定位于八大都市商贸中心之一，另几 大包括中街、太原街、金廊等核心商圈。
• 浑南商业街规划为市级八条综合商业街之一，未来浑南都市商 贸中心的主体。东至南部大学城，西至机场路，沿沈营路布局， 依托国际会展中心、奥体中心和南部大学城的综合商业街。
• 苏家屯区：以“大沈阳临空经济区”为战略目标。
区域现有人口状况
苏家屯地区人口在2009年达到42.8万人，其中超过20万人 年龄在36-60岁之间； 中青年人具备一定的消费能力，且以单位为家庭消费；以 中青年人为目标客群，可同时带动儿童及老年人消费；
国际会展中心 亿丰广场
沈阳南站 泛华广场
沈阳政府新址 名京广场
小结：
1、项目所属的苏家屯属于沈阳周边新兴区域之一，目前仍处 于起步阶段，规划起点较高，但仍需要较长时间发展。
五洲城依托便捷的交通体系和物流、会展、配 套加工等产业导向，计划打造东北最大的专业 市场集群，引入3万余户商家。 本项目周边的现代商贸、产业服务集群有望辐 射全东北，带来大量人流。 建议本项目在专业店引入方面，避免家居建材、 五金电器等主力店。增加随机性、主题性消费 业态，补充餐饮和休闲娱乐，将区域人流转化 为消费客群。
现代物流中心——商贸物流产业集聚带临近本项目，带来大量 潜在消费力。
休闲旅游中心——旅游观光、体育休闲有望与本项目形成互动， 共同打造沈阳休闲娱乐中心区。
区域规划
项目周边没有成形的商业项目，但是会展中心与铁路南站距离项目很近， 政府新址也在近在咫尺的浑南地区，将会带来相应的拉动效应
本项目
项目周边交通环境
所在地 商业类型 商业建筑面积
楼层数 入市时间 市场定位 主要客源群 租售策略 平均租金 租约年期
业态组合
项目评价
大润发苏家屯店
苏家屯区原客运总站
大卖场（传统大型超市）
25,000平方米 2层
2011-01-09 大众
苏家屯区居民
出租
临街商铺：60-80元/平方米/月 ห้องสมุดไป่ตู้街商铺 ：1年 零售为主 大润发超市为主体；中低档运动、休闲服饰品牌（乔丹、 特步、利郎男装等）；肯德基、屈臣氏等连锁商户
• 苏家屯首个大型商业项目，由维华、润泰合作开发， 受政府各级领导重视支持
• 为百姓提供便利、日常基本生活消费品较齐全的购物 场所，人潮兴旺，改变居民之前去和平大润发或当地 商业城超市的传统
• 大润发招商顺利，迅速满租，入驻商户多为品牌门店， 与当地个体商铺聚集的商品市场形成差异化
苏家屯未来项目—五洲城