论我国物权法中的房地产登记制度作者：崔戎来源：《法制与社会》2009年第06期摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。

我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。

本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。

关键词物权法房地产登记中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始施行。

《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权的静态保护及其交易安全的动态保障。

在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。

《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。

一、房地产登记的概念及其功能房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。

有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。

房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。

房地产登记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:(一)房地产登记的产权确认功能该功能是指房地产登记具有的确认房地产的权属状态,赋予房地产权以法律效力,建立房地产与权利人的法律支配关系的功能。

经过登记的房地产权利因受法律的确认而取得社会公认的权威,并依靠国家强制力加以保护,可以对抗权利人以外的一切其他人,从而建立产权人对房地产的法律支配关系,并得以排除一切他人的侵害,房地产登记的确认功能是房地产产权制度得以运作的基础。

(二)房地产登记的公示职能房地产登记具有的将房地产权利客观事实向社会公开,用以表示房地产流转的功能,它是房地产登记最为重要的功能。

房地产因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况,以使利害关系人周知,保障利害关系人的知悉权,并由产权公示而产生社会公信力,公示的产权方能产生物权变动的效力,从而有力的保护房地产交易安全。

(三)房地产登记作为物权变动根据的功能登记不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的房地产物权能否按照当事人的意愿设立、变更与废止的作用。

登记对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对房地产物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质主义登记制度的最重要的作用。

如《德国民法典》第873条、第875条规定不动产物权的设立、變更与废止均以登记为生效要件。

因此公示在此虽然只是一个形式条件,但它却对当事人的实体权利有决定效力。

(四)房地产登记的管理功能房地产登记的管理功能,是具有实施国家管理意图的功能,主要体现在两个方面,一是产籍管理功能,通过产权登记建立产籍资料,从而加强产籍管理;二是审查监督功能,通过对产权的得失变更进行审查监督,从而保证产权登记的真实性和合法性,进而实现国家房地产行政管理的意图。

二、《物权法》中有关房地产登记的规定《物权法》从第九条到第二十二条规定了不动产登记制度,这些规定也适用于房地产登记,其实主要是规制房地产的物权变动,从房地产登记制度方面来看,较之以前具有以下几个方面的变化:(一)确立我国房地产登记效力的模式为登记要件主义《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

”上述强制性的规定表明我国房地产登记采用的是登记要件主义。

这种房地产登记模式将房地产的归属、流转、消灭等情况向社会公示,可以使民事主体随时根据登记的情况决定是否进行交易。

这种登记所产生的社会公信力,使民事主体在交易时省略了对房地产权属真实情况进行调查的步骤,从而大大降低了房地产交易的成本,提高了交易效率,也在一定程度上杜绝了房地产交易过程中的暗箱操作,预防了欺诈行为,保障了交易安全。

(二)规定了要建立统一的房地产登记制度《物权法》出台以前,我国的房地产权登记是房地分立登记的,土地登记在土地行政主管部门,房屋产权登记在房屋行政主管部门,并且两个部门登记的内容、程序等也有较大差别.这种登记机构不统一的制度,给房地产登记工作带来了极大的不便,容易造成房地产管理工作的混乱。

为此,《物权法》第十条第二款明确规定建立统一的不动产登记制度,实行统一的登记范围、登记机构和登记办法。

但是对于统一登记制度如何具体操作还要等待相应法律法规的出台。

(三)确立了房地产登记的变更登记制度和异议登记制度《物权法》第十九条明确规定了房地产的变更登记与异议登记制度,根据不动产物权公示原则,记载在登记簿上的当事人所享有的物权,原则上推定为正确、合法的权利,这是法律为保护不动产权利人的合法物权,确保不动产交易安全的必然选择。

但这并不是说记载在登记簿上的物权就绝对正确,如果登记的物权事项与事实上的物权事项不符,为避免真正权利人因为登记公信力而遭受损失,《物权法》赋予当事人享有更正权与异议权的救济途径。

异议登记能有效地阻止登记人的处分行为,为利害关系人赢得提出诉讼的时间。

变更登记和异议登记制度的建立,完善了我国的房地产登记制度。

(四)规定了预告登记制度《物权法》第二十条第一款规定预告登记制度,预告登记主要是为了预防“一屋多卖”和“重复抵押”现象的。

在没有规定预告登记制度时,协议一方只能请求损害赔偿等债权保护,不能达到实际获得房屋所有权的目的,对第一买售人的保护力度较弱。

预告登记使买售方可以明确自己对登记房产的权利,该栋房产对于以后的债权人或抵押权人来说已经有了权利瑕疵,对第一买售人的权益保障更有力度,也更加合理。

预告登记制度可以有效防止开发商或其他房屋所有权人一屋多卖,有利于维护房地产市场的健康发展。

(五)确定了房地产登记过程中的审查制度以前,各地在进行房地产登记时普遍采用形式审查,登记机构仅仅对当事人所提交的申请材料是否符合形式要件进行审查。

这种审查制度常常造成申请材料被人冒名签字恶意骗取登记,导致房地产行政诉讼频繁发生,大大损害了房地产权利人的合法权益。

因此,《物权法》第十二条规定了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度:登记机构应当在查验申请人提交的必要材料、就有关登记事项询问申请人及履行了法律法规规定的职责后,如实、及时进行登记;登记机构认为需要进行查看的,其他相关人员有义务进行协助。

(六)规定了登记机构的过错赔偿责任在房地产登记过程中,登记错误的情形在过去时有发生,登记机构应否承担法律责任及如何承担,在我国《物权法》施行前的法律并无明文规定。

在实践中,因登记错误而发生的利害关系人的损失往往得不到赔偿。

《物权法》第二十一条明确规定了因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。

这种赔偿制度的确立,明确了当事人及登记机构的赔偿责任,弥补了《国家赔偿法》相关规定的不足,避免了过去因登记错误而造成的互相推诿、责任不清的情况发生,有利于保护权利人的合法权益。

三、物权法规定的房地产登记制度存在的不足及完善《物权法》历经十三载才正式出台,总体上而言,是一部较为成功的立法,但即使是成功的立法也难免存在缺失。

笔者认为,我国《物权法》在以下几个方面尚待完善:(一)房地产统一登记制度的完善《物权法》规定了要对不动产进行统一登记,并且先后出台了《土地登记办法》和《房屋登记办法》,但具体应由哪一机关实施统一登记工作均無明确规定,学者们意见也不一致,较有代表性的意见包括“法院登记论”、“行政机关登记论和” “中介机构登记论”。

这三种主张都有一定的道理,因此在登记机构的取舍问题上只存在选择哪个更适合我国国情的问题。

笔者倾向于以行政机关作为登记机关的主张。

因为,首先,法院的主要职能是审判,如果由其进行登记,是对我们一直倡导的司法中立理念的巨大冲击和挑战,不符合我国的传统和实际。

若由一个类似民间组织性质的中介机构进行登记,难以解决的问题是该机构在从事对登记申请资料的实质审查时明显缺乏权威性,其操作过程和结果难以取得公众的信赖。

其次,登记是国家对不动产市场进行必要监管的有力手段,因此这种监管仍需由相应的行政机关来进行。

再次,由国家行政机关进行登记,利用政府权威和国家信用可以起到强化公示公信力的作用。

因此以行政机关作为登记机关比较符合我国国情。

解决了以行政机关作为房地产登记机关这一问题之后,具体来说,可以将主管房屋和土地的部门合并,设立统一的登记机构,对整个房地产业实行城乡统筹、房地合一,对房地产交易实行统一登记、两证合发,从而建立起统一的房地产体制。

(二)关于登记机关审查义务方面的完善登记机构在登记过程中应对当事人提交的申请材料进行审查,这一审查义务是形式审查还是实质审查,在实践中一直存在争议。

从《物权法》第十二条规定可以看出,《物权法》选择了一种以形式审查为主、实质审查为辅的审查制度。

首先,实质审查有利于贯彻物权变动的公示、公信原则,可以最大限度地保证登记权利状况与实际权利状况相一致,使房地产登记真正具有公信力,极大地减少交易风险、最大限度的避免欺诈现象的发生。

其次,实质审查有利于强化登记机关的责任感。

登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的,在实行实质审查以后,因登记机关的故意或重大过失导致登记错误而造成相对人损失时,登记机关应有义务加以赔偿,如此可以强化登记机关的责任感,尽量减少错误登记。

(三)房地产登记损害赔偿制度的立法完善如上所述,我国《物权法》第二十一条第二款对登记机关的过错责任做出了相关规定,但该规定过于原则、操作性不强,应当明确将登记机构赔偿的性质、赔偿的范围、赔偿的标准加以规定。

除此之外,另一个更重要的问题是房地产登记赔偿资金的来源问题。

由于行政登记更多的体现了为社会交易提供公示公信的服务保障,因此在社会实践中通常收取较少的登记费用,另外,国家赔偿仅仅是抚慰性的赔偿,权利人权益的恢复很难得到完全实现。

对于我国来说,只有建立一套合理的责任追究机制,才能保证登记制度的功效得以充分发挥。