新圳河的改建，如加盖或仅为清理整 治，对项目整体价值的提升影响较大。 确定时间约晚，价值提升约小，即仅 能对后售的单位价格提升有帮助，不 能追溯既往。 建议尽量超“凯旋城”的方向加盖改建。
项目物业定位
西岸唯一 76万㎡公园大城
西岸： 因创业路地段优势融合项目入西岸视野，提升区域认同。
唯一76万㎡ ：
项目分析——人流/车流
人流 车流 商业旺角 商业价值带
三等 住宅 噪音较大 景观待改善 视野一般
各区资源评判
住宅综合素质：
二期最佳 一期A+B居中 三期略差
商业商务氛围：
D地块比较理想 二期原新一佳形成的 氛围应重视
开发谋略——打造城市综合体
• 将灵芝公园作为私藏
（景观天桥连接）
• 教育作为卖点经营
容积率0.9,建筑面积0.3万 M2
容积率0.8,建筑面积0.8万 M2
容积率5.4,建筑面积11.3万 M2
容积率1.9建筑面积2.3万 M2
容积率2.2,建筑面积2.5万 M2
容积率0.4,建筑面积0.9万 M2
总占地：20.7万M2 总容积率：3.8 总建面：76容万积率M02.1,建筑面积0.03
本案为公共设施配 套完善的高尚住宅小 区。规划定位以高品 位的住宅和商业为主， 建成交通便捷、现代 商业和园林居住相得 益彰的都市生活服务 区。
地缘分析——双地铁口（规划）
地铁10号线 站（内部消息）
地铁5号线站 （规划）
本案
规划中的双地铁站点 将极大的提高本项目 的居住和商业价值。
因具体位置暂不确定， 规划时应充分考虑适 应的灵活性。
建设规划用地Байду номын сангаас120068
计容积率面积 433000
其中：住宅
335000
商业总面积
80000
专业市场 60000
街铺 20000
会所
3000
社区文化中心
3000
幼儿园
5000
小学、幼儿园 区域性泵站 大型超市
地缘分析——规划方向
加油站 邮政设施
依据宝安中心组团规 划和新安旧城控制性 详细规划，将23、25、 26、27、22工业区改 变为商业、居住和配 套设施用地。
强调规模优势及唯一，为生活提供“无所不能”！ 公园：
是稀缺资源放大化，也是打造公园般社区的蓝图描绘。 大城
气势磅礴之城邦，来则震撼！
项目形象定位
城中央 阔生活
城市中央： 本项目位于老宝城中心区，极易唤起客户的区位认同感，提升
项目价值。 阔景：
一期主力户型户型为三、四房大户型，“阔绰”体现客户为高收入成 功人士。亦有“阔景”本项目紧临灵芝公园，小区内有大面积的园林， 业主可以在家看到“满目苍翠”。 生活：
周边道路规划与现状对比一览表
现状
改造后
路段
机动车道宽m 车道 机动车道宽m 车道
前进一路
22
6
22
6
创业路
16
4
23
6
新安路
12
3
23
6
公园路
12
3
15
4
22区周边道路改造： 根据《深圳市宝安区新安旧城 BA102-04片区控制性详细规划》
项目整体分析——经济指标
容积率5.7,建筑面积33.8万 M2
社区商业街，单间60M2左右 单层6米高街铺，共2000M2
人行主入口
车行主入口
景观天桥
特色精品公园一街 单间100M2左右单层6 米高街铺，共6000M2
一期另余约4000M2商铺， 建议入沿创业路地下一层 成双面街与双地铁站接驳，
提升整体商业价值
其余部分为高尚舒适性住宅
关于三期和新圳河
因开发周期较晚，尚有很多未确定指 标等因素，建议发展方向，为纯粹的 高尚住宅区，尽量少配置商业，以提 升住宅价值及前两期商业价值。
非房地产热点区域
老区商业中心一级辐射
第一批旧改核心区
占据公园稀缺资源
周边配套成熟
交通通达性高
地缘分析——26区旧改
本案
发展商
中洲地产
规划用地面积 98374
计容积率面积 222000
其中：住宅
0
商业
141000
酒店
50000
办公
32000
发展商
长城地产
规划用地面积 132876
学校规划用地 12808
（引入名校/与B区同期开发/教育带动社区）
• 以关注未来的眼光布局住宅/商业/写字楼/公寓
（打造城市综合体，尽量用项目整体90/70指标规划1期住宅）
• 强化社区的整合性
（各期之间的融合/各地块开发的配合）
集中式商 业，2层，
共
6000M2
双层街铺，共5000M2
项目整体布局建议
集中式商业，2层，共2万M2 上盖创业型写字楼1栋2.2万M2左右 概念性酒店式公寓1栋1.9万M2左右
万M2
其中： 商住混和建面61.6万M2 配套共建等3.03万M2 其他不确定11.37万M2
一期：
容积率0.4,建筑面积1 万M2
总占地：9.1万M2
总建面：34.58万M2 其中：住宅容25积.率384.万3,建MM筑2 2面积2.2万
商业5万M2
办公2万M2
配套1容.积2万率5M.2,2建筑面积12万 公建1万M2 M2
就开通的深圳地铁1号 线商业而言，繁花商 业中心的均试图将商 业能在地下与地铁站 接驳，引导人流。
地缘分析——道路及公园改造（规划）
灵芝公园改造：（根据新宝安的发展规划和新CBD中心区的建设要
求） 根据政府规划将把城堡改造成文化活动场所，并拆除靠创业路的临时建筑， 建设球馆和其它健身场地。 在大门入口处左侧的山坡上，新建了一个可容纳400多人的“歌唱天地”， 游人在这里可以尽情地歌唱。分布在逍遥宫附近的28台大彩电组成了一个 “影视长廊”，每部电视一个频道，游人可以根据自己的兴趣选择节目。 另据悉，灵芝公园整个地下部分将改造成大型购物商业街。
主要内容
一期各类物业的指标分配
完善的城市综合体（住宅/商业/写字楼/公寓） 90/70适用整体或一期的户型配置
第一部分：项目整体开发战略
宝安公园 本案
地缘分析——位置特性
广深高速 创业路 新安路 公园路 灵芝公园 新安公园
根据新宝安的发展规划和新 CBD中心区的建设要求 ，未 来的25、26区将定位成宝安 旧城的商业中心区，将出现建 筑面积约为50万平米的商业建 筑群；与中心区的商业中心现 代化、高档化的定位有所不同， 老城的商业中心更加强调大众 化、生活化。
城市综合体开发战略
——宝城22区项目分期开发探讨
2007年2月
前言
经过与发展商的深入沟通，已在项目总体 定位上达成共识，但仍需基于项目旧城改造特 点对整体开发战略予以定性研究，并进一步明 确一期各类物业的指标分配，在分配中重点考 虑地铁的规划影响以及资金快速回收等因素和 要求。
项目整体开发战略
地缘分析 项目整体及各地块定性分析 开发谋略 形象定位