城市规划常用术语和控制指标类别:我的文章评论(0) 浏览(853) 2007-12-15 20:48标签：房地产基础知识1、容积率:是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值,即容积率=总建筑面积/建筑用积容积率是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标.2、建筑密度:是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即建筑密度(%)=建筑基底总,面积/建筑用地面积X100%建筑密度是控制地块容量和环境质量的重要指标.3、绿地率:是指城市一定地区内各类绿地(公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地)面积的总和占该地区总面积的比率（%）。

绿地率是衡量环境质量的重要指标。

4、绿化覆盖率：是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率（%）。

5、建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋没、建筑布局形式，以及节约用地等要要求，综合考虑确定。

住宅的布置，通常以满足日常要求作为确定建筑间距的主要依据。

6、日照标准：是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。

7、日照间距系数：是指依据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。

8、用地红线：是指城市规划行政主管部门部门批准的建设用地范围的界线。

9、道路红线：是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。

一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑物（包括台阶、雨罩）不得越过道路红线。

根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

10、建筑后退红线距离：是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。

11、建筑控制线：是指建筑物基底位置的控制线。

12、城市绿线：是指城市各类绿地范围的控制线。

城市绿线范围内的用地不得改作他用；在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。

13、城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。

在城市紫线范围内禁止进行下列:A、违反保护规划的大面积拆除、开发。

B、对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建。

C、损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施。

D、修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施。

E、占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等。

F、其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。

14、城市黄线：是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

在城市黄线范围内禁止进行下列活动：A、违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设。

B、违反国家有关技术标准和规范进行建设。

C、未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施。

D、其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。

15、城市蓝线：是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。

在城市蓝线内禁止进行下列:A、违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动。

B、擅自填埋、占用城市蓝线内水域。

C、影响水系安全的爆破、采石、取土。

D、擅自建设各类排污设施。

E、其他对城市水系保护构成破坏的活动。

控制性详细规划控制指标确定的几点建议（佛山市顺德区规划设计院有限公司彭松盛）【摘要】简要回顾了控制性详细规划形成的历程，提出了控制指标的确定是目前控制性详细规划编制过程中的重点和难点之一，同时简单介绍了控制性详细规划的综合指标体系组成，和控制性详细规划编制过程中控制指标的一般确定方法，并提出在实际工作中常出现的几项调整要求较多的控制指标（如地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位等），最后就地块用地性质、建筑控制高度、绿地率、配置停车泊位四项控制指标的确定提出建议。

【关键词】区域分析建筑高度控制指标集中绿地率上限与下限控制1.引言控制性详细规划是于20世纪80年代随着市场经济的发展应运而生的城市规划层次，其技术框架参考了美国的“区划”。

它近20年的发展历程大致可划分为三个阶段：形体示意阶段、控制指标抽象阶段和目前相对完整系统的控制性详细规划阶段。

控制性详细规划以城市总体规划、分区规划为依据，以落实总体规划意图为目的，以土地使用强度为重点，它的特点是侧重于运用指标体系体现规划意图，直接服务于城市规划管理。

控制性详细规划作为实施规划管理的核心层次和最重要依据，是城市政府积极引导市场，实现建设目标的最直接手段。

但从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。

在工作中，甚至出现规划刚刚编制完成，有关指标就面临更改的强烈要求。

而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余，引导不足。

过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化、市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。

如何合理的确定控制指标以引导和控制城市合理建设发展，已成为当前控制性详细规划的一大难题。

2.控制指标的确定控制性详细规划的工作核心是在准确的土地使用空间组织的基础上，具体确定土地使用性质和使用强度两项控制，制定定性、定量的控制要求。

其具体工作是：确定各项用地使用强度、人口密度、建筑的建造量、高度等，这些控制性详细规划的成果都由控制指标来表达。

目前，常用的控制性详细规划的综合指标体系可分为：规定性指标和指导性指标两种。

前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

规定性指标：包括用地性质、建筑密度、建筑控制高度、容积率、绿地率、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施；指导性指标：包括人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩要求、其他环境要求。

控制性详细规划编制中，控制指标的确定方法一般有反馈法、比较法、经济法、标准法和容量法五种。

其中，标准法主要适用于以居住生活区为主的规划地段，而容量法则只适用于旧城改造与居住区规划。

由于这些方法均有长短，且侧重点不同，故较为科学的做法是结合上述方法综合考虑，通过比较验算后，制定出适宜的控制指标数值，该数值应该是个范围值。

3.几点建议依据有关数据统计和分析，在规划管理部门已经受理的控规调整案例中，集中在用地性质、容积率、建筑控制高度、绿地率、建筑密度和停车泊位这六项指标的调整需求较多，且就用地性质、容积率、建筑控制高度这三项指标的调整幅度较大。

下列就顺德实际工作中，调整需求较多的几项控制指标提出如下几点建议：3.1引入“区域分析”，合理进行用地“定位”和“定性”在很多的控制性详细规划的编制过程中，规划的地块在总体规划、分区规划阶段一般都已明确其用地性质、道路交通等条件，所以规划师往往直接将规划的重点就放到地块内部的用地布局、交通组织以及形态控制上，从而缺乏对上一层次规划针对本地块所做出的规定性的要求做深入分析。

因此，控制性详细规划从指导思想和规划理念上就缺乏准确的方向，各项规划要素也难以有切实的依据和科学的定位。

在控制性详细规划的编制过程中，引入“区域分析”，结合总体规划、分区规划和将要规划的用地及其周边用地的现状情况进行深入具体的分析，才能保证在更大的区域范围内正确把握规划用地的“定位”和“定性”，才能更加合理布设规划区内的用地结构和配置配套设施，明确规划区在城市整体景观系统中所处的地位和所承担的角色。

3.2通过高度控制分级和高度分类，进行建筑高度综合控制管理。

3.2.1高度控制分级“高度控制分级”概念的提出，主要是为了体现城市建筑高度管理中的刚性影响因素与弹性影响因素，在规划管理中需要不同的力度。

仔细分析在影响建筑控制高度的各项因素中，刚性影响因素主要包括：城市特色风貌和肌理保护因素；文物保护、上层次城市景观控制要求；技术控制因素，如航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑。

针对刚性影响因素在规划管理中要求能够也必须以真实、直观的技术手段加以描述和限制，要求以客观标识反映其刚性特征，以真实、客观、精确的技术平台，对建设项目进行客观评价，对不符合限定条件和技术要求的方案实行一票否决，并可以指导和支持方案调整。

弹性影响因素包括：城市轮廓线、街道比例和尺度、城市重点景观视廊等。

对于弹性影响因素，确定指标的基本技术手段为城市设计。

完成城市设计的区域可以将成果作为控制依据，没有进行城市设计区域的个案不宜进行限制。

建议对城市重点区域进行城市设计研究，以弥补此项不足。

对一般区域可不做硬性要求。

根据刚性影响因素与弹性影响因素的控制的不同，提出建筑高度控制分级划分标准（表1）。

其中一级（A）针对的是刚性影响因素的控制；二级（B）和三级（C）针对的是弹性影响因素的控制管理，并根据所处区域对城市景观控制的重要性不同，划分为两级不同高度控制分级，采取不同的规划管理措施。

表1：建筑高度控制分级注：本分类以《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）第4．3．1条建筑高度的控制中的相关规定为依据。

3.2.2科学合理划定“高度分类”通过研究总结各种建筑规范可以明确，建筑设计标准的划分与建筑的使用性质联系密切。

各类建筑由于使用性质、使用要求不同采取的是完全不同的规范和标准，即使在民用建筑中住宅建筑和公共建筑的设计标准也不同。

因此，在划分建筑高度分类时，可以依据建筑的使用。