沈阳累计开发量 11
4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
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四、商业综合体优化的开发流程
二、开发定位
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一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产 业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展 的过程中，土地储备会起到重要的作用。 （2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须 保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备， 但土地储备的关键因素是选址。 （3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城 市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消 费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言 是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的 重要条件。
100% 80%
• 需求，三线城市如珠海、中山、海 500
60%
400
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%， 300
40%
• 二三线城市在商业地经验经历一轮 • 发展高峰后，将面临新的拐点。
200
20%
100
0
0%
2002 `03 `04 `05 `06 `07 `08 `09 `10E `11E
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
4
三、商业综合体的现状及发展趋势
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
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• （2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
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• （3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、 恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
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PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
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一、商业综合体概念
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
香港恒隆济州万象城 8
• （4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
成都九方中航城购物中心
业态配比
一层平面布局 9
• （5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
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• 2、呈现特点
• （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。
• （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：
• 二线城市如成都、沈阳目前和未来 800 700
• 将入市的购物中心项目已超过市场 600
累计商业建筑面积（万平… 增长率（%）
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二、商业综合体特征
巨大的社会效
应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
高密度、集 约性
城市综合体的特证
城市的景观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
项目选址
1、城市区位 2、交通条件 3、经济发展 4、城市规划 5、人口分布 6、用地性质 7、用地指标 8、财务测算
商业规划
建筑设计
1、开发定位 2、体量规划 3、物业配比 4、业态配比 5、功能分区 6、平面布局 7、设计任务书
1、总体规划 2、建筑设计 3、外立面设 计
4、空间设计 5、交通设计 6、景观设计 7、照明设计 8、装饰设计
阿联酋购物中心
室内滑雪场 10
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继；
• （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。
工程建设
招商运营
1、成本控制 2、材料及设备 招标采购
3、进度控制 4、工程质量 5、资金计划
1、招商计划
2、租金制定 3、招商策略 4、招商策划 5、团队组建 6、统一管理 7、统一信息 系统
7、统一服务 8、统一营销
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PART2 商业综合体选址及定位
一、项目选址
1、选址意义 2、选址流程 3、选址标准 4、调研内容 5、评分标准