关于上市投资性房地产企业采用公允价值计量现状分析
作者：谭微
来源：《财讯》2018年第29期
在近几年实行的会计准则当中，各上市投资性房地产企业对公允价值的使用表示出极大的兴趣。

影响公允价值计量的可变性因素较多，上市公司业绩变化在短期内会表现出波动幅度较大的特点。

本文旨在分析上市投资性房地产企业采用公允价值计量现状，并从实质层面提出优化改进策略。

上市企业房地产企业投资公允价值计量
上市投资性房地产企业采用公允价值计量特点
（1）交易的公允性
公允价值计量关键体现在它本身是具备公允性的，这是其最大的特点，也是区分与其他特性的关键要点。

公允性即在交易过程中双方遵循自愿原则，故在上市投资性房地产企业交易中如果出现强迫等行为，则不构成公允价值。

（2）交易的兼容性
活跃市场虽然能够给公允价值提供良好的条件，但这并不是唯一出路，在上市投资性房地产企业发展过程中，公允机制信息来源渠道较多，从活跃市场中获得信息资源只是其中一条。

目前，国内房地产活跃市场资源有限。

在活跃市场不足的情况下，我们可以依照公允的特点寻找适合的估值技术和方式促成公允价值。

（3）交易的公认性
公认性属于公允性中特点之一，在保证公允价值条件下。

市场对价值是认可的，公允价值在此时不再仅仅是个别价值的提现，而是作为市场价值出现。

（4）计量的整体性
同历史成本做比较，上市投资性房地产企业公允价值的特点在于不仅仅是针对资产方面的计量，还能对负债进行计量。

严格的说，新会计准则中的公允价值不再只是成本范围内计量范畴，更是延伸到其它层面，有效突破了历史成本计量特点。

上市投资性房地产企业公允价值计量现状
我国房地产当前较为兴盛，投资性房地产财务计算都采用历史成本价值计价，这种价值计算结果都低于公允价值。

当公允机制计量模式成为企业首要的财务统计方式，对企业业绩将会产生较高的正向价值。

初期时间内该变化更为明显，这主要是由于在公允价值计量的状态下，房地产企业当期净利润得到较大幅度的增长，短期账面利润发生较大变化。

公允价值作为财务统计的核心要素，势必会影响企业的投资、发展等战略。

据国家统计局数据表示，2013年至2016年上海房地产交易价格分别上涨20%、14%、7.6%、5.5%。

如果仅采用最小增幅5.5%计算，账面价值为10000万元的投资性房地产仅2016年一年，其公允价值变动损益高达55万元以上。

如果企业大量公允价值被纳入会计科目当中，企业的净资产收益、每股收益都会得到较大的提升。

投资性房地产期企业通过公允价值进行财务计算，为企业提供大量的资金，促使企业更好的与金融市场相结合，借助金融市场的力量增强房地产的经营能力。

公允价值计价方式是现行的会计准则提出的方法，更新的计量方式有助于我国金融市场与国际市场相接轨，更好的方便国际投资者加深对国内企业的了解。

在公允价值计量的财务背景下，企业资产增值透明度得到提升，投资自性房地产企业将会得到更广阔的市场。

上市投资性房地产企业采用公允价值计量计量存在问题
（1）易受经营管理层主观影响
上市投资性房地产企业目前采用公允价值计量模式以未来现金流量为依据进行折现，在计量的过程中，不仅仅要考虑到未来企业每个阶段的现金流量，还需要系统计算折现率和折现期，这三个因素计量对于会计人员的要求是相对较高，需要会计人員做出准确且专业的判断，但在实际操作的过程中往往其准确性难以保证，且评判及监控的标准也较为模糊，给实操工作带来了一定的难度。

（2）易使业绩信息失去决策相关性
我国引入公允价值计量主要原因在于为了进一步解决我国在有价证券及房地产等方面计量存在的问题。

有价证券及房地产都属于资本市场较为发达的行业，其资产及负债如果采用历史成本计量，则会导致资产及负债的账面表现会与实际价值出现较大的差距，从而使上市投资性房地产企业会计信息质量差，无法为决策提供有效的依据。

从资本市场的角度去考虑，目前公允价值信息可靠性较低，其信息对企业决策起不到关键性的作用。

上市投资性房地产企业采用公允价
值计量优化建议
（1）构建公允价值计量会计体系
当前上市投资性房地产企业公允价值计量模式研究并不充分，仍旧存在很多空白区域。

即便当前运行的会计准则引入公允价值计量，也是在各个具体规则中表现出该项计量模式的操作方法和法规。

面对这一点，我国应当与国际会计准则多加学习，研究其公允价值运行中产生的有益价值和负面价值，并结合我国市场环境的特点，避免负面价值的影响，构建合理、安全、可靠的公允价值会计准则。

因此，对于中国来说，根据自己国家的具体情况，同时借鉴国外的研究成果，来巩固我国的上市投资性房地产企业责任信息披露这一部分的理论空缺，使公允价值能够进行量化分析，使公允价值信息披露的实践更具有可行性。

每个企业对给社会带来的影响和应该承担的公允价值等都是不相同的，因此，应该分行业来进行公允价值的规范，建立合理的公允价值报告披露制度，这对于社会信息的披露是有利的。

（2）严格规划公允价值计量属性
上市投资性房地产企业主观因素是公允价值计量过程中的最大隐患，面对这一问题，需要建立健全公允价值计量操作规范和法律规范，削弱主观因素对该项计量模式形成的负面影响。

现在我国会计界的主流观点大多将公允价值视为复合计量属性，不应与其他计量属性平行并列，而是根据计量客体的性质以及市场交易时的具体情况，在不同的时间和空间范围内重复或者再现其他计量四种计量属性。

法律对各个领域的发展具有较大的约束效用，培养企业管理者的法律意识，有助于上市投资性房地产企业不断完善内部的治理模式和监管机制。

结语
公允价值计量模式在短期的运行过程中并不能够对其进行全面的评价，上市投资性房地产企业对这种计量方式了解并不透彻。

但是相信在我国市场机制不断向国际看齐的步伐当中，不然会发挥出巨大效用。

[1]武百忠.公允价值计量与上市企业会计信息相关性研究[J].环潮海经济瞭望，2015，12：32-36.
[2]周波.公允价值计量对上市公司股价波动影响分析[D].南京：南京财经大学，2013.。