餐饮、名牌饰品、宠物、观赏植物
娱乐
4层以零售、休闲娱乐、餐饮为主，其中零售占比最 高。
主力店为MUJI、taito station、百货店、四季剧团。
整体 业态
4F业态业整种体 分析
业种
业态
分…
业种
分整…体
零售 餐饮
业态 休闲娱乐
业种
分…
各楼层业态业种分析—5F
主力店业态：
娱乐 小商铺业态：
餐饮（拉面）
5层以零售、休闲娱乐为主，休闲娱乐为电子游艺城、餐饮 主要为拉面店。
主力店为aito station。 该层商业面积较少，有自动扶梯2台，连接第四层商业。
整体5F业态业种分析
业态
业种
分…
整体 餐饮
业态 业种
休闲娱乐
分…
主力店分析
保健品 百货店
百货店
四季剧团 MUJI
Taito station
福冈地所于1978年购入了位于住吉地区钟纺福冈工厂原址的一部分土地，并开始计划 在此修建由购物中心、饭店、商务写字楼、停车场等组成的综合设施。
项目开发商简介
福冈房地产有限公司，成立于1961年7月19日，总部位于福冈市 运河城商业中心大厦10楼。主营 业务包括： 房地产销售，租赁，经纪，管理； 城市规划，城市发展，区域发展，计划建立一个联合研究，设计，咨询和业务计划； 住宅的建设，销售，租赁及管理和复垦土地的销售； 租赁管理和商业设施，体育设施和娱乐设施和咖啡餐厅； 停车管理业务； 汽车保险机构，招聘机构，企业财产保险，人寿保险，癌症保险； 检查维修工作，建设和维护； 出售股权，经纪和管理以及投资信托基金和房地产公司； 购买和出售信托受益人权利。
位置 业态 细分业态
52 零售
鞋
47 零售 化妆品
62 零售 时尚杂货 64 零售 太阳眼镜 23 零售 个人杂货 58 零售 时尚杂货 57 零售 珠宝 50 零售 玻璃工艺
59 零售 珠宝
49 零售 60 零售
女鞋 饰品
68 零售 饰品
各楼层业态业种分析—1F
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：服装 男女时装、时尚杂货 咖啡厅、银行
项目建筑公司简介
美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde Partnership）是一家创造视觉体验的建筑设计公司。总 部位于加利福尼亚州洛杉矶的美国捷得国际建筑师事务 所，1977年以来在世界各地都拥有自己的设计项目，并 曾荣获来自美国建筑学会、Progressive Architecture 杂志、美国规划协会、芝加哥历史博物馆等授予的多项 荣誉。2004年，捷得在欧洲、亚洲和美国拥有30多个正 在设计建造中的项目。
Taito station
MUJI
项目共5家主力店，分别为百货商店、保 健品店、MUJI、Taito Station、四季剧 团。其中百货店从1层到4层均有分布， 面积也最大， MUJI、Taito Station均分 布于4层和5层。
主力店均分布于项目两端及中间部位， 有利于带动平面消费者流动；同时主力 店多放置于4层和5层，引导消费者流向 高层。
餐饮：餐饮面积约占项目总面积的30%，仅 次于零售，细分业态包含各国特色小吃，拉 面、咖啡厅等，店铺面积均较小。主要分布 于B1层、1层和5层，带动了人流的垂直分布。
整体整业体业态业整种体分业析
态业种
态业种
分析, 休
分析, 配
闲娱…
套服… 零售
整体业 态业种 分析, 餐
整体业 态业种 分析, 零
餐饮 休闲娱乐 配套服务
百货大楼：服装、时尚饰品
男女服装、儿童服装
男女服装
2层全部为零售业态，并以男女服装为 主。
主力店为百货店；面积较大，其余店铺面 积均较小。
2F业态业种分析
整体 业态 业种 分…
零售
各楼层业态业种分析—3F
办公楼
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：服装、婴儿用品、化妆品 户外用品、男女服装、儿童服装
通往上层的自动扶
人流动线
梯 动线呈半圆弧形；
每层建筑均围绕中心广场设置外廊，户外景观与内部商品共同形成完整的环形动线，使
消费者在自然放松的景致与精美商品中穿行，带来美好体验，提高购物兴致。
福冈博多运河城案例
CONTENTS
项目概况
• 项目概况 • 项目区位与交通 • 项目业态分布 • 项目发展历程 • 开发商简介 • 建筑公司简介
项目立意及定位
商业业态业种分析
• 整体布局 • 整体业态业种分析 • 各楼层业态业种分析 • 主力店分析
商业空间及建筑风格分析
• 商业空间 • 动线分析 • 商业空间及景观规划
饮,…
售,…
各楼层业态业种分析
5F 餐饮、娱乐
4F 百货、无印良品、四季剧团、餐饮、名牌饰品、宠物、观赏 植物
3F 百货、男女时装、户外用品、个性杂货、无印良品
2F 百货、男女时装、儿童服装
1F 百货、咖啡厅、银行、男女时装、时尚杂货、美容美发、 休闲
B1
健康保健品、药店、书籍、个性杂货、小吃、婴幼儿用品、 餐饮、各国特色餐饮
整体业
态业种零售 分… 餐饮
B1层商业——部分品牌展 示
品牌 NOKO UDON
Dipper Dan
Tokyo sundub Pomunoki Kitano Ace
Ninnikuya Goemon Kitano Ace
FISH&OYSTER BAR
THE HAKATA GIFT SHOP
BLESS
项目的吸引力来自： 有名的福冈凯越大酒店； 四季剧团的第一个专用剧场“福冈城市剧场”； 汇集13个电影院的“AWC运河城13”； 高科技游艺主题公园“福冈快乐园”等； 无论内容还是规模都是空前无比的。
CHAPTER 3
商业业态业种分析
• 整体布局 • 整体业态业种分析 • 各楼层业态业种分析 • 主力店分析
53 零售 09 零售
饰品 童鞋
25 零售 服装 56 零售 化妆品
品牌 Mare mare
how’s
Favorite iZONE
IV-WORL LAZY SUSAN
Aoitori Beniya Tokino okurimono Aoitori NUOVO GUESS Accessory
Color Candy
香港数码港文化商贸中心的数码 中心
费蒙体验街
福冈君悦酒店
中国广州雅居乐花园
CHAPTER 2
项目立意及定位
项目立意及定位
项目定位：店铺、饭店、商务办公、剧场、娱乐等多功能为一体的大型综合体。 商业主题：以追求物美价廉及娱乐性相结合为主题。
立意：犹如都市中的一个多元化未来都市；包罗 万象，其乐无穷；是当地举办大型节日庆典、商 品市场推广和社区公益表演的最佳场所。
美容美发、休闲
1层业态主要为零售为主，其次是休闲娱乐、餐饮，零售以 服装为主。
该层主力店为百货大楼，位于项目出口处；
整体 1F业态业整种体分析
业态
业态
业种 分…
整体 业态 业种 分…
业整种体 分业…态 业种 分…
零售 餐饮 休闲娱乐 配套服务
各楼层业态业种分析—2F
办公楼
主力店业态： 小商铺业态：
各楼层业态业种分析—B1
主力店业态： 小商铺业态：
健康保养店铺、药店、书籍 个性杂货、小吃、婴幼儿用品 各国特色小吃
餐饮
B1业态业种面积比例
B1层业态为零售和餐饮，其中零售面积约为30%，餐饮约
为60%；
整体业
态业种 该层主店位于B02、B03位置，为保健保养店铺，位于平面 分…
死角处，有利于带动人流。
无印良品
3F业态业种分析
3层业态均为零售。 主力店为百货店、MUJI（位于310，并且与四楼联通）主
力店位于两端，中间为小商铺，商场可通往凯悦酒店和办 公楼。
整体 业态 业种 分…
零售
各楼层业态业种分析—4F
办公楼
四季剧团
主力店业态： 小商铺业态：
百货大楼：体育用品、户外用品 无印良品、四季剧团
1996年,竣工并开业。
1992年，建设费用下降，开发计划这才进入实施阶段。后来，计划几经修改，包括 引水方案，由于顾及防洪措施，直到认为该方案不会对现有堤防造成危害，最后才 提出并采取了人工运河的议案。从取得土地到最终方案的完成和敲定，历时18年之 久。
1988年，新参与开发计划的捷得合作公司提出议案，建议把博多河的河水直接引入 项目，福冈地所采纳了这一提案。但是，由于当时建设成本高昂，所以迟迟无法决 定开发的实施时间。
商业建筑形态
• 商业空间布局 • 动线分析 • 建筑特色及景观规划
商业空间布局
商场内部分为5大主题区域，分别命名为：星际天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太阳广 场。
海上庭 院
星球庭 院
月球漫步 路
漫步地球路
太阳宫广 场
动线分析 1F
出租车乘车场 通往上层的自动扶
主要步行出入
人流动线
梯
口
平面动线围绕运河呈半圆弧形，并且不封闭，结合多个出入口，利于汇聚来自各方的消
பைடு நூலகம்
费者。
该层共有楼梯4台，通往上层的自动扶梯6台，垂梯3台。
动线分析 2F
通往上层的自动扶
人流动线
梯 动线呈半圆弧形；
在大块商业的中心位置设置自动扶梯，并形成中庭空间，避免商业死角；
该层共有楼梯2台，通往上层的自动扶梯7台，垂梯2台。多部自动扶梯的设置也带来了人流
的畅行。
动线分析 3F