1）超高层； 2）大规模 3）建筑外观 极富个性； 4）层高大于 2.6m 1）高层 2）中等规模 3）建筑外观 个性鲜明； 4）层高不小 于2.6m
配套
设备及装修标准
物业管 理服务
国际认 证知名 物管管 理
1）2500平方米以上大规模 商务会所； 2）配套完善齐备且规模够 大； 3）车位充裕。
五星级设备及装修标准： 1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短； 2）进口知名品牌中央空调可分户计量； 3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具； 4）5A智能化管理； 5）宽频网络 6）进口知名品牌备用电源 四星级设备及装修标准： 1）进口品牌高速电梯，等待时间短； 2）部分进口中央空调； 3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具； 4）3A以上智能化管理； 5）宽频网络； 6）进口备用电源
内部分享材料
写字楼产品设计建议
报告撰写思路分享
2006-07-24
本报告是严格保密的。
报告撰写的前提
项目基础数据的认知 与发展商的充分沟通
界定报告的核心内容
明确产品设计建议需要解决的核心问题 聚焦报告思路
例
eg：本报告需要解决的问题
针对天利中央广场二期项目写字楼产品
Q1: 各物业形态体量分析 Q2: 各物业形态特色设计建议 Q3: 整体物业发展建议
分享结束，谢谢！
欢迎沟通……
1栋
2栋 3栋
写字楼
商务公寓 商业、凤凰演播厅
体量配比 公寓∶写字楼=0.96 ∶ 1
双塔楼设计，物业形态互补，满足两种物业形态的不同客户需求， 客户覆盖面广。通过独立设置写字楼和商务公寓，确保了项目整 体形象的纯粹性，同时项目高档写字楼为商务公寓带来极大的形 象附加值，公寓发售后受市场追捧，1个月即售罄。
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通过客户需求强化设计要点
物业形象关键词 外 立 面：玻璃幕墙、灯光工程 公共空间装修标准: 硬件配置 电 空 梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间 调：系统类型、运营方式、计量方式
大堂 电梯间 卫生间 公共走道
配套设施：会议室、商务中心、餐饮、必要办公生活配套商店
品质楼宇 要素
写 字 楼 公 寓
+
2.
商业裙楼 方案一
商业裙楼 方案二
注：

LOFT在建筑设计上为双层复式构造，在使用方式与写字楼类似。 在本项目中LOFT与写字楼部分的差异主要是面积体量的不同。而本项目中LOFT面积
所占比例有限，故将LOFT体量算入写字楼内计算。
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例
步骤一：选取市场上与本项 目类似的项目 步骤二：分析其各物业类型 的体量关系 步骤三：对各个类似项目与 本项目进行契合度分析比较 步骤四：根据契合度差异分 别赋予权重比例
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例
案例借鉴小结
体量排布大原则借鉴点
至少保有一 栋纯写字楼
双塔楼项目最好设置独栋写字楼，力求最大化的保证写字 楼的高端商务纯粹感，树立整体项目形象；
公寓与写字楼同栋 设置时尽量降低写 字楼面积比例
写字楼与公寓同栋设置对写字楼形象有一定影响，故独栋设 计时写字楼面积不宜过大，避免大面积写字楼滞销。




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例
设计要点
卖点、形象树立
项目设计引导关键词回顾
关键词
智能要求：智能呼吸式玻璃幕墙 能源要求：屋顶采用太阳能电池板 健康要求：自然送风系统 形状要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”； 位置要求：向北偏移； 功能要求：公共卫生间、强弱电井、消防走道、电梯全部归入核心筒内 其他要求：充分考虑单位拼合的方便性。 柱位要求： 面积要求； 走道要求： 净高要求： 使用率要求： 形状要求： 装修要求： 面积要求： 功能要求：
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例
产品排布制约因素：
1.
本项目可选产品排布方案
双塔楼设计中，写 字楼部分需分布于 地块西侧，保持与 一期甲级写字楼定 位的延续性。 尽量单独设置一栋 写字楼，保障纯粹 商务形象，提升物 业品质。 基于以上两点，本 项目产品排布方案 只能在如上图所示 中选其一。
写 字 楼
Байду номын сангаас
公 寓
写 字 楼
S
步骤五：计算本项目各种物 业类型体量配比合理区间
考虑到LOFT在办公楼物业领域使用的方式与写字楼相同，主要是面积不同，故体量算入 写字楼内计算。
结合特定因素调整体量权重比较值：
考虑到南山市场中商务公寓的稀缺性，以及建筑设计科学性。建议公寓比 例适当加大。经分析试算，
步骤五：结合市场需求、建 筑设计等因素调整体量比例
客户“埋单”的原因， 也是项目卖点的来源
物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务
软件配置
智能化系统：5A智能化
发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑
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代理商的产品设计建议 报告价值何在？
熟知写字楼核心产品技术要点 了解客户真实、变化的产品需求 用市场和客户的角度谈设计的专业问题 而非用建筑专业本身
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Who am I
项目经济指标 项目所属区位 后期入市项目 片区客户特征 体量大小，决定可延展的空间 区域规划，决定物业限制条件 入市时机，决定产品竞争策略 目标客户，决定主流物业类型
因地制宜 常规？突破？
如何差异化
适销对路
初判产品设计方向
例
价值视角 市场角度
基于项目情况的产品物业类型的选择
产品设计创想：
树立产品亮点 制造差异化 一二期产品融合
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分物业形态 设计建议
打造项目核 心竞争力的 关键
P A R T
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特色物业设计建议要点

新技术新概念的引入必须符合项目定位和形象；
引入技术需提供市场验证案例； 突出亮点，忌堆砌技术资料； 成本试算不可少，明确设计投入和收益的关系； 从市场角度对写字楼主要结构（核心桶、标准层、大 堂、外立面）设计要点进行点评，提炼设计关键词和 技术指标。
写字楼 18F避难层
商务公寓 18F避难层 6F-29F

A座
B座
商业裙楼
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产品设计 定位
具有远期竞争 力的框架式定 位及定位诠释
P A R T
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产品设计定位
项目分析：
项目设计关键词 市场需求 写字楼物业形态
符合设计意图的产品定位
赋予项目更多内涵，为提供详细特色物业 建议打下基础
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独栋设计
总用地面积 总建筑面积 建筑高度 结构层数 170m 39
借鉴案例二： 星河世纪A栋
11038（整体）m2 39581（A栋）m2
A栋
B栋
写字楼+商务公寓
居住公寓
C栋
居住公寓
体量配比（A栋） 公寓∶写字楼=0.35 ∶ 1 A栋15层以下实际为商务公寓，15层以上为公寓式划分写字楼，客户覆盖面广。 但因公寓与写字楼同栋设置，降低了写字楼的档次，整栋称为甲级写字楼的包装 推广概念较难被市场认同。
市场相似项目类比
项目
凤凰大厦 星河世纪 金中环大厦 世界金融中心 江苏大厦 财富广场 本项目
总建筑面积 （m 2）
110,000 39581 131012.99 157039.53 72000 84502.24 98300
产品类型
商务公寓、写字楼 商务公寓、写字楼
公寓：写字楼
0.96：1 0.35：1 1.1：1 0.36：1 0.35：1 0.47：1
公 寓
组合三：独栋公寓+ 写字楼与公寓综合体
写 字 楼 公 寓
写 字 楼 公 寓
组合四：两栋均为写 字楼+公寓综合体
+
+
商业裙楼 商业裙楼
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写字楼 商业裙楼 公寓 商业
分栋设计 借鉴案例一：凤凰大厦
总用地面积 总建筑面积 建筑高度 结构层数 11038m2 106436.2m2 110m 1栋地上25层； 2栋地上29层； 3栋地上6层
写字楼、公寓体量确定
项目
凤凰大厦 星河世纪 金中环大厦 世界金融中心 江苏大厦 财富广场 本项目
公寓：写字楼
0.96：1 0.35：1 1.1：1 0.36：1 0.35：1 0.47：1
权重
M% N% A% K% P% Q%
？
体量权重比较值：
0.96χM%+0.35 χ N%+1.1 χ A% +0.36χ K% +0.35 χ P%+0.47 χ Q%=
周全考量 事实说话
总结排布大原则
聚焦方案设计原则，明晰思路
明确方向
确定产品排布 确定体量关系
确定产品具体 体量关系
例
写 字 楼 公 寓
关键词下可能实现的产品排布方案
写 字 楼 + 公 寓
组合一：写字楼与公 寓分布于两栋塔楼
写 字 楼
组合二：独栋写字楼+ 写字楼与公寓综合体
商业裙楼
商业裙楼
写 公 写 字 字 楼 寓 楼 公 寓 +
本报告是严格保密的。
核心筒
标准层
大堂
物业发展 建议
为实现产品定 位和销售目标 需要具备的整 体设计要素
P A R T
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了解客户心中的“甲级”，设计产品细节
根据设计规范，结合客户需求，世联总结的甲级写字楼标准：
特 征 档 次 甲 A 级
所在 区位
中心 区或 城市 干线 沿线
建筑规模和体 量形象
开发角度