珠海市斗门区井岸镇尖峰桥南商住用途国有建设用地土地使用权转让项目推介书投资分析报告北京九汇华纳产权经纪有限公司二〇一一年十月十七日目录1．项目土地使用权介绍 (3)1.1 位置及规划条件 (3)1.2 项目交通 (4)1.3 周边配套 (6)2．珠海发展前景和区域房地产市场分析 (6)2.1 珠海城市发展优势 (6)2.2 城市发展新亮点 (7)2.3 最新的优惠政策 (10)3．珠海房地产市场分析 (12)4．当地典型楼盘分析 (14)4.1 时代山湖海 (15)4.2 里维埃拉 (16)5．风险及对策 (18)6．价值分析 (18)7．结论 (19)1．项目土地使用权介绍1.1 位置及规划条件地块座落：珠海市井岸镇尖峰高新区地号：607013用途：商住使用权类型：出让终止日期：2050年3月28日使用权面积：10000 平方米图表1宗地位置图图表2宗地大区域图1.2 项目交通珠海有着丰富的海岸线资源，并且有大小岛屿146个。
近两年来珠海加强基础道路建设，建成多座跨海大桥，形成以高等级干线公路为骨架，以城市为中心，向县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、港口的陆路交通网络体系。
图表3珠海路网主干线交通图该土地项目位于珠海斗门区航天城附近，距离珠海机场较近，毗邻珠海横琴新区。
横琴新区位于广东省珠海市横琴岛，东与澳门一桥相通。
经过10年的努力，珠海市横琴新区规划蓝图确定横琴将建设成联通港澳的“开放岛”，经济繁荣的“活力岛”。
横琴未来的产业发展重点在商务服务、休闲旅游、科教研发和高新技术等产业。
1.3 周边配套珠海目前正在进行基础设施配套的完善，列入市政基础设施工程的包括城乡水利防灾减灾工程、竹银水源工程、珠海大道改造(南湾立交至湖心路口)、情侣路延长线工程、省道S365线、香海路、横琴环岛路等七项工程，总投资111.22亿元，将于2014年全部完工，为促进珠海经济平稳较快增长提供支撑和保障。
该地块达到了“五通”(即道路、通讯、供电、供水、排水)；宗地内为芭蕉林，随时可以平整建设。
2．珠海发展前景和区域房地产市场分析2.1 珠海城市发展优势珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬21° 48′～22°27′、东经113°03′～114°19′之间。
东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。
口岸珠海市是我国仅次于深圳的第二大口岸城市，设有拱北、九洲、珠海港、万山、横琴、斗门、湾仔、跨境工业区等国家一类口岸8个，二类口岸7个。
拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。
公路珠海已形成以高等级干线公路为骨架，以城市为中心，向县区辐射，连接主要城镇、口岸、机场、港口的陆路交通网络体系。
截止2007年底，珠海市公路通车总里程1,359.96公里，其中高速公路69.163公里，一级公路308.925公里。
珠海境内主要高速公路有京珠高速公路、西部沿海高速、江珠高速，每天有多班豪华巴士往返于省内外。
目前连接珠海、香港、澳门的港珠澳大桥已于2009年底开工，预计2016年建成。
水运珠海市现有前山、井岸、斗门、湾仔四个内河港，香洲、九洲、唐家、桂山和高栏5个沿海港，其中高栏和桂山为深水港区，其它为中小泊位区。
珠海的九洲港是华南地区与亚太地区的海上交通枢纽，与省内外各大港口及香港、澳门直接通航，每天都有船班往返于香港、深圳和珠海之间。
航空珠海机场在三灶岛上，毗邻航天城，距离市区40公里，已开通飞往全国30多个城市的航线，并已与香港机场达成合作协议，珠海机场将成为中国南方航空货运物流中心。
2.2 城市发展新亮点————横琴新区2009年6月24日国务院常务会议审议通过《横琴总体发展规划》。
珠海横琴岛土地总面积106.46平方公里，《横琴总体发展规划》提出充分发挥横琴地处粤港澳结合部的优势，推进与港澳紧密合作，融合发展，逐步把横琴建设成为带动珠三角、服务港澳、率先发展的“一国两制”下探索粤港澳合作新模式的示范区，深化改革开放和科技创新的先行区，促进珠江口西岸地区产业升级的新平台。
两年过去了，今天的横琴正在发生着日新月异的变化。
随着横琴创新政策的不断细化与落实，随着一批重大项目建设进度不断加快，横琴新区进入到一个跨越式发展的新时期，按照规划蓝图的设想，横琴将被打造成广东省转型升级的重要平台。
功能布局：三片、十区依据横琴的发展目标，采用系统推进、滚动开发的空间发展模式，构建科学合理、与产业体系相配套、与资源环境相协调的布局体系，形成各具特色、紧凑发展、紧密关联的“三片、十区”的功能布局。
一、商务服务片位于小横琴山以东、以北沿河地区，大力发展有利于促进产业和人口集聚的商务服务业，形成辐射国内外的服务产业链。
包括口岸服务区、中心商务区、国际居住社区。
二、休闲旅游片位于大横琴山以南，横琴岛南侧的沿海地带，着力打造与港澳联动发展的旅游精品项目和精品线路，建设山水融合、自然与人文共生共荣的休闲度假胜地。
包括休闲度假区、生态景观区。
三、科教研发片位于大、小横琴山之间，中心沟两侧，重点发展具有创新引领功能的科教研发和高新技术产业等，打造开放型区域科技创新体系，提升横琴的科技创新能力和水平。
包括教学区、综合服务区、文化创意区、科技研发区、高新技术产业区。
近期重点建设六大片区：教学区，充分利用港澳国际化教育资源优势，建立以高端专业人才、技术人才培训和普通高等教育为主的教学区；中心商务区，促进商务办公、信息服务、外包服务等生产性服务业的聚集，大力促成区域性中心商务区的形成；口岸服务区，依托横琴口岸，建设口岸服务区，充分利用人流、物流、资金流高效流动的优势，完善现代仓储、配送、运输等功能；综合服务区，建设服务横琴的行政办公、教育医疗、商业金融、文化体育等功能的综合服务区；高新技术产业区，主要发展电子信息、生物工程、新能源、航空零配件等高科技产品；休闲度假区，主要布置滨海度假、滨海游乐等旅游功能区。
横琴新区作为国家级的第三个新区，与浦东、滨海新区比较，最大的特点是区位优势。
将与港澳错位发展、优势互补，与浦东新区和天津滨海新区比较起来，最大的特点是区位优势。
浦东新区、滨海新区是内地的新区，横琴新区最大的差异是一国两制的结合点，独特的区位优势使得它的总体发展规划确定的任务、目标都是围绕着促进澳门产业适度多元化、维护港澳的长期繁荣稳定以及通过和港澳的合作发展带动珠三角产业结构的调整和升级，从而在珠江三角洲城市一体化、经济一体化以及珠澳同城化、港珠澳合作当中，发挥它独特的作用，这是和浦东新区、滨海新区最大的不同。
图表4横琴岛旅游区分布图一批重大项目正在建设中1、澳门大学新校区2、长隆国际海洋度假区——横琴湾酒店、富盈酒店3、十字门中央商务区、世茂项目、国贸大厦等4、粤澳合作中医药科技产业园5、丽新星艺文创天地6、洲际航运中心项目2.3 最新的优惠政策特殊优惠政策国务院已批复珠海横琴将实行比经济特区更加特殊的优惠政策，加快横琴开发，构建粤港澳紧密合作新载体，重塑珠海发展新优势，促进澳门经济适度多元发展和维护港澳地区长期繁荣稳定。
创新通关制度和措施将横琴与澳门之间的口岸设定为“一线”管理，横琴与内地之间设定为“二线”管理，按照“一线”放宽、“二线”管住、人货分离、分类管理的原则实施分线管理，允许横琴居住人员；允许横琴建设商业性生活消费设施和开展商业零售等业务，发展旅游休闲、商务服务、金融服务、文化创意、中医保健、科教研发和高技术等产业。
在横琴与澳门之间人员通关按现有模式管理的同时，研究对澳门居民进出横琴实行更加便利通关措施。
实行税收优惠政策对从境外进入横琴与生产有关的货物实行备案管理，给予免税或保税，生活消费类、商业性房地产开发项目等进口的货物以及法律、行政法规和相关规定明确不予保税或免税的货物除外。
货物从横琴进入内地按有关规定办理进口报关手续，按实际报验状态征税，在“一线”已完税的生活消费类等货物除外。
内地与生产有关的货物销往横琴视同出口，按规定实行退税，生活消费类、商业性房地产开发项目等采购的国内货物以及法律、行政法规和相关规定明确不予退税的货物除外。
横琴企业将免税、保税的货物(包括用免税、保税的料件生产的货物)销售给个人的，应按规定补齐相应的进口税款。
支持粤澳产业园发展支持横琴中医药产业园内企业开展中医药创新研究，将药品监管机制改革的相关措施在广东省先行先试，授权广东省药品监管部门负责部分药品注册等事项的审批。
对于粤澳产业园其他产业的检测、认证及相关审批，由有关部门结合相关产业实际情况及有关具体政策积极研究解决。
横琴新区一角牵引的是整个珠江西岸经济带的发展，创新了粤港澳合作新平台。
相关的专家预测，凭借着与港澳自由港政策相适应的发展创新机制，港珠澳三地人流、物流、资金流和信息流将在这里高度聚合、高效流动，不仅有利于横琴的崛起，更为整个珠江西岸的经济注入了新的活力，同时也为支持澳门经济适度多元发展创造了条件。
3．珠海房地产市场分析金湾区日前发布了前三季度经济数据，房地产投资继续领跑，同比增长了88 .7%，房地产的热销也有力地拉动了政府财政一般预算收入的增长，后者涨幅为33 .5%，较全市高出4 .6个百分点。
金湾其余各项经济指标也全线飘红，涨幅大多超过两位数，显示在国际金融形势动荡的大背景下，当地经济依然充满活力。
珠海作为国内少数不受限购影响的城市，从十月份的房展会现场热度来看，珠海的房产市场十分活跃，除了市区的部分楼盘，位于金湾的不少楼盘也在展会中集中亮相，大部分的购房者都是看中了正在开发建设中的横琴新区。
买房要看地段，金湾对面是正在开发的横琴新区，近两年珠海加快了基础设施的建设，港珠澳大桥兴建，广珠铁路、广珠轻轨一大批重大工程正在紧锣密鼓施工，交通上的大手笔将使珠海的区位条件大大改善，由以前的交通末梢变为珠江三角洲西岸地区的重要交通节点。
正是珠海未来的发展前景，让投资人和购房团看准了机遇，积极在房展会上找项目投资机会。
4．当地典型楼盘分析图表5金湾区两大房产开发成熟区域4.1 时代山湖海项目位于金湾区机场东路占地面积:177278平方米 ;建筑面积:396000平方米价格：均价10000元/平方米项目特色：宜居生态地产电梯、高层（共33层），户型包括107-140㎡的三房、四房。
图表6时代山湖海效果图时代山湖海项目区域优势突出，位于金湾区机场东路政府重点土地储备区域——西湖城区，是未来珠海西部的中心城区。
紧邻规划中的金湾区政府，并且同时拥有山、海、高尔夫等多重景观。
项目总建筑面积近40万平方米，是由多层电梯洋房、高层海景住宅、大型社区活动中心、商业街、幼儿园组成的超大规模综合社区。