分析房价上涨的原因及未来的发展趋势作者：史峰摘要：通过对房地产价格经济模型并将上涨原因在实际检验得知影响房价的因素错综而复杂，土地制度对土地价格的影响是最大的；供需关系决定价格，房地产价格还必须要国家的宏观调控及政策协调。

房地产价格经过增长期后必定趋于相对动态平蘅稳定。

关键字：房价、商品房、经济适用房、限价房引言：1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。

取消住房实物分配制度后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，买房成了中国人最大的一项消费，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的商品房时代。

理论介绍：根据商品房的价格（以下简称房价）即可从经济学角度建立一个经济模型。

一. 定义：1.土地：是一种基本的自然资源，由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。

2.商品房：是有房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

3.期房：是开发商从取得商品房屋欲售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房。

这是当前房地产开发商普遍采取的一种房屋销售方式。

4.准现房：是指房屋主题已基本封顶完工但未竣工验收的房子，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型楼、间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

5.现房：是指开发商以办妥房地产权证（大产证）的商品房。

通常意义上指项目已经竣工可以入住的房屋6.商品房成本：是指开发商在建造出售或出租的房屋在零利润时所发生的土地款、建安工程款、规、费、税等一切费用。

二.假设①.土地是自由取用物品，土地的预期收益率为零。

②房地产开发零利润销售即商品房成本价销售③国民生产总指GDP恒不变，经济无地区、地域差异④不受国际金融的影响，国内存款贷款利率相等且等于零⑤国家政府免征收一切规、费、税⑥消费者拥有殷实的货币资本即绝对的购买能力⑦人口增长为零，各个年龄段的人符合正态分布⑧1998年7月1日起，商品房市场出现需求量远远大于供给量，而供给量在短期无法生产出来⑨商品房作为居住的充分必要条件，完全无替代效应⑩商品房生产者提供的商品房是同质的.三.假说如果以上假设完全成立，在这样的条件下可以用供给、需求和价格三个变量之间的关系可以用函数关系表达。

P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，那么以上假说可表示为：P=?（D，S）令：房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）恒等于4倍，且价格恒不变。

Ⅰ.当 P=?（D↑↑，S→0），商品房需求量远远大于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未基建时，采取远远高于商品房成本且期房购买。

此时商品房生产者能获取了超超额利润。

Ⅱ.当 P=?（D↑↑，S↑），商品房需求量远大于供给量，部分商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房还未建造完工时，采取高于商品房成本且期房购买。

此时商品房生产者能获取了超额利润。

Ⅲ.当 P=?（D↑↑，S↑↑），商品房需求量基本等于供给量，绝大多数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房主题已基本封顶完工但未竣工验收时，采取略高于商品房成本且准现房购买。

此时商品房生产者能获取了一定的正常利润。

Ⅳ.当 P=?（D→，S→），商品房需求量等于供给量，一部分商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋时，采取等于商品房成本且现房购买。

此时商品房生产者能获取了零利润。

Ⅴ.当 P=?（D↑，S↑↑），商品房需求量远小于供给量，极少数商品房消费者采取租赁房屋居住，并且愿意在商品房已经竣工可以入住的房屋且周边居住环境、配套设施完善时，采取等于商品房成本且现房购买。

此时商品房生产者获取了零利润。

四.预测根据上述的经济模型理论，房价将从1998年7月1日起，用函数关系表达P表示价格， D表示需求量，S表示供给量，P=?（D，S）图1-1由供需关系决定稳步持续上升，直到需求量等于供应量，达到均衡价格后保持相对稳定不变。

需求的价格弹性Ed=0即完全无弹性;供给的价格弹性Es=0即完全无弹性.其斜率K=0. 商品房的消费者从购买的价格上在增长期内, 同比远大于环比,同一年前期环比大于后期环比, 商品房生产者收益.在稳定期内, 同比等于环比,同一年内前期环比等于后期环比. 商品房消费者收益.图1-2商品房的生产者从销售的价格上在衰退期内, 同比远小于环比,同一年前期环比小于后期环比, 商品房生产者收益减少.在稳定期内, 同比等于环比,同一年内前期环比等于后期环比. 商品房生产者零收益.分析问题：为了把房价上涨的原因阐述的明晰，按房地产的发展及国家政策对该行业的管理强度进行划分几个阶段。

（作者个人观点请指正）第一阶段，混沌期阶段（1993年-1998年7月1日以前）划分的原由1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》说明在我国已有雏形。

“上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。

”直到1998年7月1日，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》国发［1998］23号）文件，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。

同年7月20日，国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二阶段，开天辟地阶段（1998年7月1日-2000年3月29日）划分的原由同年7月20日，国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》到2000年3月29日建设部第77号《房地产开发企业资质管理规定》的颁布，同时1993年11月16日建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》废止。

（炒地皮：是指对到手的土地使用权进行的转售，常指土地投机商在对某段土地预期地价呈上涨趋势的评估的前提下，买下（土地使用权），等到地价达到预期的价位才出售牟利，以获得囤集土地的高利润的行为。

）第三阶段，夸父追日阶段（2000年3月29日-2006年7月11日）划分的原由2000年3月29日建设部第77号《房地产开发企业资质管理规定》的颁布直到2006年7月11日由建住房[2006]第171号《关于规范房地产市场外资准入管理的意见》2002年执行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，协议出让的方式被禁止！2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》共有八条内容，简称“国八条”。

房价的上涨主要原因在于结构性矛盾导致平均房价上涨；拆迁拉动的被动需求大量进入市场造成供不应求带来的价格上涨；开发成本增加推动房价上涨，商品房精装修品质带来成本增加；现行统计制度影响等四大方面。

2005《温州炒房团被套，严政还将继续》2005《温州炒房团被套，严政还将继续》2005年4月27日，温家宝总理在主持国务院长务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控。

并提出八项措施引导和调控房地产市场。

我们称之为“新国八条”。

增加有效供给、遏制投机性需求四大对策1.破除垄断，增加有效供给。

2.遏制投机性需求，防范市场风险。

3.构建多层次的住房保障体系。

4.注重政策的衔接性和协调性。

国务院部署房地产宏观调控囤地囤房被明令禁止1998年-2006年这一时期由于市场的不规范导致2002-2003年炒地皮、2004-2005炒房、同时资金短缺导致烂尾楼的出现。

房地产泡沫化发展是推动我国宏观经济投资过热一个重要的动力源，也是造成经济结构性失调的重要原因，给宏观经济稳定构成了威胁。

第四阶段，嫦娥奔月阶段（2006年7月11日-2008年5月12日）划分的原由2006年7月11日由建住房[2006]第171号《关于规范房地产市场外资准入管理的意见》直到2008年5月12日汶川地震，北川刘汉希望小学屹立不倒，无一死亡。

聚源中学瞬间垮塌，278名师生遇难，11人下落不明。

资金缺口=回款-土地款-工程款-费用-税金+贷款净增（“限价房”是2006年“国六条”政策实施之后的产物，当时国务院相关文件称之为“两限两竞”商品房。

按照国务院有关文件要求，政府实施土地供应时在“限套型、限房价”的基础上，采取“竞地价、竞房价”的办法，以公开招标的方式确定开发建设行为。

）“引导公众通胀预期，发挥价格杠杆的调控作用。

”2007年，它是中国房地产发展史上的仅有盛世，也是世界房地产发展史绝无仅有的奇迹。

从紧的货币政策，不仅在利率上从紧，而且信贷规模也会从紧，而这种从紧一定会改变2007年个人住房银行信贷增长3倍之异常现象。

在359号文件和452号文件及从紧的货币政策下，政府不要再出台什么更多的政策，只要把这些文件及政策落实到实处，国内房地产市场2007年利用商业银行的金融杠杆炒作机会会降到微小可能。

2007年出现“房奴”和“穷忙族”。

第五阶段，推波助澜阶段（2008年5月12日2030年左右）划分的原由以地震带来的灾难（作者表示沉痛哀悼）检测房屋质量。

相关部门必定出台相关强制性文件规范房屋质量，房地产及建筑业隐性成本提高仍存上涨趋势直到中国城市的基础建设基本完善。

一是随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增大。

二是城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。

三是居民的住房改善性需求将增加。

四是每年城市拆迁和改造，将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。

第六阶段，和谐社会阶段（2030年以后）新兴的行业将作为GDP的支柱行业推动GGDP（绿色国民生产总值）稳健发展，人均收入不得小于当前（指第五阶段，推波助澜阶段（2008年5月12日2030年左右））的人均收入，由发展中国家发展到发达国家最终实现社会主义的高级阶段。

土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。

土地是生产要素（又叫社会资源）之一，其首要特点是稀缺性。

在我国全部土地实行的社会主义土地公有制，即土地所有权分为国家土地所有和农民集体土地所有权。

土地转让收入成为地方政府的主要收入来源，使得地方政府行为由以前更重视发展企业转变为更重视土地开发搞城市化，从而推高了土地和房地产价格。

为了便于理解问题的实质先对以下名词进行解释：土地价格：是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期的权利而支付的代价，即地租的资本化。

换言之，土地价格高低取决与可以获取的预期土地收益高低。

地价：是土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用，也称为土地费用、土地价款、土地出让金土地一级市场：是指政府代表国家以管理者和土地所有者的身份，将土地使用权、有期限让与使用者的活动。

土地一级市场完全由政府所垄断。

政府不允许未经一级市场获取土地使用权就直接交易。

通常所讲的土地一级市场市场机房地产一级市场。