2007年1月25日，香港上市公司路劲基建（HK1098） 发布公告，路劲及其伙伴日前再度以13.1亿港元收 购增持顺驰中国39.74%股份，最终控股比例达到 94.74%，顺驰原股东孙宏斌仅持其余5.26%股份。
三、顺驰失败的原因
问题所在： 资金问题 （负债） 质量问题 政策问题 管理问题
成也资金 败也资金
2001至2004年销售回款情况
100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
销售回款(亿元) 增长率 1 2001 1 2002 16 1500% 16 150% 2003 40 150% 138% 2004 95 138% 40 1500% 95
16 14 12 10 8 6 4 2 0
（起步、发展、腾飞、破灭）
三、顺驰失败的原因 四、顺驰失败的启示
一、顺驰的简介
顺驰（孙宏斌个人控股）
顺驰中国控股有限公司
融创集团
顺驰置业集团
顺驰中国
顺驰华北集团
顺驰北京集团
顺驰上海集团
顺驰中南集团
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顺驰于1994年在天津成立，以房地产中介 代理起家，之后开始进军房地产业，现已发 展成为集房地产开发、房地产中介服务与物 业管理于一体的大型企业集团，具有一级开 发资质。 2003年，顺驰创始人孙宏斌另外成立融创 集团，此后逐渐淡出顺驰。而为配合原定于 2004年年中的香港上市，最终放弃。原顺 驰也于同年改组为“顺驰中国控股”，旗下 拥有“顺驰中国”与“顺驰置业”。
顺驰发展史之发展 —— —— 蟒山会议
• 首先决定打通顺驰的外部融资渠道，解决扩张所需 的资金问题。为此，孙宏斌成功地和天津滨海市政及天 津信托结成联盟，共同进军国内地产市场。现在顺驰中 国旗下的项目，一半以上是顺驰和天津滨海市政的合资 公司顺驰滨海所投资。
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第二孙宏斌在顺驰内部建立了一套严格的资金管理 系统。他要求各个项目公司的负责人和财务主管每天晚 上10点钟要核对当天账目，不管周六日，风雨无阻。他 极其坚决地告诫各个项目公司的老总，在顺驰处于大力 拓展的阶段，他不能容忍任何项目上趴着闲钱。
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审计报告显示，南京顺驰账面资产总额107871.76 万元，净资产-6536.74万元。2006年主营业务收入、 利润总额和净利润均为0。不过根据相关评估报告， 南京顺驰的资产总额评估值为123915.37万元，净资 产评估值为9506.87万元，转让标的评估值为6654.81 万元。
2006 年9月，顺驰，这个昔日不可一视的地产黑马竟 然也被迫走上购并的前台，业界一片哗然！2006年 9月5日路劲与顺驰签订协议，路劲以不超过12.8亿 元的总代价，收购了顺驰55％的股权和顺驰凤凰城 地块全部股份。路劲基建注入的12.8亿元资金，主 要包括路劲基建购买顺驰位于苏州工业园凤凰城地 块的3.8亿元，认购顺驰A55%股权的5亿元，以及 认购顺驰B55%股权的4亿元，其中顺驰A和顺驰B 由顺驰中国全资拥有。
二、顺驰发展史之起步
1994年，孙宏斌创建顺驰，以房地产中介所进入地产 界。 1994年8月，已经在天津开创顺驰前期基业的孙宏斌 为了获得比常规更快的发展，向柳传志借款50万元。 1995年初，在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持 下，顺驰和联想集团 、中科集团成立天津中科联想房 地产开发有限公司。 1998年，联想和中科集团将全部股份转让给顺驰，公 司更名为天津顺驰投资有限公司。 2002年10月，顺驰和联想旗下的融科智地房地产有限 公司共同组建新公司，开发天津翡翠城项目。
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与此同时，国家开始加强了对房地产行业的宏观 调控，房地产行业的日子日益趋紧。很多专家预言， 大多数中小开发商面临被合并重组的命运，否则只有 死路一条！ • 2005年顺驰计划的200亿销售额仅实现了80亿元， 并且在这一年，其旗下各大项目的潜在问题纷纷暴露 出来。2005年年底，最夸张的一天，整个苏州项目公 司的账上只有16元。
资金链的破裂
• 1.在于急速扩张时的节奏没有把握好。没有 统筹地 安排好资金的运用。 • 2.高负债导致高财务风险，过分的注重了 杠杆效应 带来的高收益，没有加强风险管 理和控制，也许 是财务融资计划做的不太 好，没有有效地规避风 险，从而导致资金 链断裂！忘记了现金是王的道 理 。 • 3.高扩张并没有以高利润为基础，顺驰在扩 张的路 上，房地产的利润做得并不高。
2003年12月，顺驰又以9、05亿的天价拿下北京 大兴区黄村的地块，轰动京城。 2004年1月又通过挂牌以27、2亿拿下苏州工业 园区地块。
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顺驰的身影不仅出现在华北和华东，先后又进 军湖北荆州、郑州、洛阳等地，将触角延伸至华 中地区。2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得 两块土地。
• 3.负债过多。 • 企业再筹资困难过度负债使企业的负债率增大，对 债权人的债权保证程度降低，这就在很大程度上限 制了以后增加负债筹资的能力，使企业未来筹资成 本增加，筹资难度加大： • 4.随着负债的增加，成本不断加大 • 负债经营必须按期支付本息 随着负债增加，成本 不断加大，且利率随着经济形势及资金供求关系的 变化而变动，当利率提高时成本亦随之增加，过度 负债的企业成本增加更快，企业盈利将减少，进一 步降低了企业的偿债能力。
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• 顺驰中国控股（SUNCO）：开曼群岛注册， 孙宏斌作为第一大股东持有70%股份，在北京 、上海等地拥有超过35个地产项目，04年的 全年销售回款95亿。计划最快2005年下半年 完成港股IPO。 • 融创集团（SUNAC）：注册地为天津，孙宏 斌个人持有100%股份，在重庆、成都、天津 、长春拥有5个项目，04年销售收入25亿。
顺​驰​：
​ 一​个​地​产​神​话​的​终​结
小组成员：戴洁清 付凯丽 隋丰蔚
201222030133 201222030125 201222030123
彭凯宁
赵湘宁 宫亚南
201222030109
201222030108 201222030138
马亚民
201222030121
一、顺驰简介
二、顺驰发展史
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经过这种大跃进式的爆发之后，顺三角就占了 400万平方米。在一年之内，顺驰从 一个地方性公司变成一个全国性的公 司，企业的员工也从几百人发展为 8000 人。 一时间，顺驰所到之处，地价都会 大幅上升，顺驰也因此获得了“天价 制造者”的称号。
顺驰发展史之破灭
• 危机的开始
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然而，就在顺驰给中国地产界留下一连 串惊叹之时，导致顺驰失败的祸根也悄悄埋 下，埋下祸根的人，正是孙宏斌自己。 • 在顺驰的疯狂扩张和孙宏斌追求的“快 ”带来了致命的三“高”：高土地成本、高 人力成本、高财务费用。 • 顺驰所到之处，不仅地价大幅上升，而 且人力成本和财务费用也跟着飞涨，内部管 理存在巨大隐患。
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顺驰发展史之腾飞
• 2003年9月，刚成立5周的河北顺驰便拿下石家 庄一块地。当月，顺驰同时在上海青浦拿下价值一 亿多元的地价。
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2003年10月，刚刚成立不久的河北顺驰以5、97 亿元的天价拿下石家庄一块地。当月，顺驰同时在 上海青浦拿下价值一亿多元的地价。 2003年11月顺驰又进军苏州。过后不久，拍得 南京河西奥林中心地块。
• 高速扩张和过度负债决定了顺驰的资金链风险已经 形成，这正是顺驰目前所面临的最大的风险，也是 外界对顺驰最为质疑之处。 • （1）顺驰已经积压了很多到期未付地价款、贷款 和工程款，表现出较大的资金缺口。 • （2）顺驰的资金链过于紧绷，即便其财务掌控能 力再高超，整个财务体系也经不起开发队伍对某个 或某几个项目的判断失误和操作不当。一旦出现判 断失误或者操作不当，顺驰资金链的断裂也就近在 眼前了。 • （3）顺驰以高价拿地，在进入新地域时很少考虑 成本问题。 • （4）四证没有拿全之前，在保持各项报批进度的 同时，就开始施工建设，允许存在一定违规行为， 愿意承受带来的政府部门罚款风险。
顺驰模式
以现金流为核心的资金管理
现金流——土地 ——现金流模式
地价款由集团 集中支付
整个集团保持较少 现金储备 账上决不留多余钱
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• 顺驰的这些烂摊子可谓 “多米诺骨牌”上的连 锁反应，这个“多米诺骨牌”就是被业界一致 解读为“现金流——土地——现金流”的商业运作 模式。其典型做法就是，疯狂的高价买地， 尽量拖延支付地价的时间，与此同时尽一切 可能缩短项目运作的时间，早早买楼以便回 流资金，然后再买地再开发新的项目，如此 循环圈地全钱。 这样导致负债融资过度。
第三是改革内部管理制度，孙宏斌希望快速组建一 支带领顺驰从天津走向全国的员工队伍，将顺驰送上全 国第一的宝座。
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• 蟒山会议
• 在这三个安排之中，顺驰内部的资金管理系 统，成为顺驰能够在全国性扩展之初取得重大 进展的关键。这个系统将顺驰的资金用到极致 ，并以滚动开发的方式扩大规模，通过快速运 转的方式快速拿到销售回款，然后再去获得土 地，进入下一循环。 顺驰中国总裁汪浩曾经具体阐释过顺驰的“ 推”、“快”：“买地时推迟首付款时间，拉 长后续付款时间，买到地后尽快开工，尽快开 盘，尽快回款，也就是说尽量缩短付地款到收 房款之间的周期。”
与此同时，在天津顺驰的行动也没有停止。 2003年顺驰在天津同时开发28个楼盘，最多的一 天有8个新项目开盘。自1997年推出第一个开发项 目香榭丽小区以来，顺驰集团开发面积超过350万 平方米，滚工并实现销售面积250万平方米。 单单2004年开工面积就达200万平方米，销售面 积达130万平方米。
• 2.债务过多，期限结构不合理，引发现金性财务风险 • 企业大量地借入债务以满足生产经营需要，但债务都 需要到期偿还，这就存在着现金流入、流出问题，如 经营者不合理地安排债务的期限结构，企业将在特定 时限上，现金流出量超出现金流人量而产生到期不能 偿付债务本息的风险，即现金性财务风险。它是一种 支付风险，由于债务的期限结构与现金流入的期间结 构不相匹配引起现金短缺而形成的。特别是在投资收 益率较低时，当企业在某个时期出现偿债高峰，就会 给企业持续经营造成困难。