创新科技园物业管理方案创新科技园物业管理方案**市物业管理有限公司20xx年9月5日目录第一节项目概况及管理整体设想 (3)第二节拟采取的管理方式、工作计划和开办物资需求情况 (5)第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施 (8)第四节管理服务人员配备和培训 (10)第五节规章制度 (11)第六节建筑及附属设施设备档案的建立与管理 (11)第七节物业服务费用成本内容一览表 (12)第八节日常物业管理 (14)第九节园区精神文明公约 (14)工业园区大楼清洗(拓荒)方案及报价第一节项目概况及管理服务的整体设想创新工业园坐落于*州市仲恺区，是集办公和工业生产，后勤生活保障为一体的综合园区。

总建筑面积约11.2万平方米，其中厂房面积*平方米，办公面积*平方米，宿舍****平方米，绿化面积*平方米，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，围墙(周界)智能安防系统，电梯*部，园区设有主出入口1个。

一、认识与定位该项目作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国。

给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范。

我司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓园区文明形象建设的物业服务模式。

在我司进驻后，逐步将"服务至上，全心服务，赢口碑创品牌"的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:"高效管理，诚挚服务"。

我们深信通过踏实工作，一定能给园区使用人交出满意的答卷。

二、物业服务主要内容管理区域的物业管理服务，主要包括：安全保卫服务、人员及车辆出入管控、消防管理服务、会务及餐饮后勤保障服务、设施设备维修与养护服务、绿化管养服务、环境清洁卫生服务等内容。

三、两项承诺:1.自接管该物业管理项目之日起，二年内树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例。

2.自接管之日起，即按照合同约定的服务内容和企业管理制度全面实施物业管理服务。

四、五个重点:针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点:1.树立工业园物业整体形象通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象。

2.确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键。

我们相信只要通过内部严格管理，通过技防，人防，物防的有效结合，争取区域内因管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。

3.维护好工业园区的环境该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象4.设施，设备的管理该项目的设施设备，在管理中，重点是科学管理、专业管理，确保设备设施正常运作，并延长其使用寿命。

5.树立管理公司自身良好形象，为园区增光该项目我们将从自身管理抓起，文明执勤，优质服务，树立良好形象，使工业园因我们的管理服务增加附加值。

五大措施:1.安全防范：根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合。

在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失。

2.环境管理：针对该项目的现状要求，我们将设置环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障工业园区环境优美，干净整洁。

第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:落实各项清洁保洁管理规定，加强环保理念宣传教育，使工业园区的人员自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统，日产日清。

3.严格管理车辆出入，保证车辆有序停放：引入车辆管理系统，严格按制度管理出入园区车辆，确保车辆安全，引导车辆按指定位置有序停放。

4.实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法：这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面。

我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密。

5.全天24小时管理服务：采取24小时值班巡逻的服务机制，保障园区安全。

##每二节拟采取的管理方式，工作计划和开办物资需求情况一、拟采取的管理方式对于不同的物业，必须有不同的办法，我司拟采取专业化，规范化，精细化的管理方式。

基本思路是:1.严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2.提供24小时安保和设备运行管理服务;3.严格执行规章制度，规范组织和个人的管理服务行为;4.加强精神文明建设，实施品牌和形象战略;5.军事化管理加现代化科技手段管理。

工作计划依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下。

(一)前期管理工作计划序号项目内容时间备注1物业项目调研全面了解项目情况年月日尽量提前2制订管理方案结合调研结果拟定管理方案年月日尽量提前3接管合同签订1.方案送审2.签订合同方案确认时止尽量缩短时间4组建管理队伍1.选拔2.培训3.上岗方案确认至进场5整改及完善办公条件1.安排管理用房2.安排员工宿舍3.开办物资装备到位方案确认至进场6制订管理制度制订切合实际的各项物业管理制度物业接管验收办理书面移交手续开展日常服务工作(二)常规期管理工作计划序号项目内容时间备注1房屋及公用部位维修保养1.制定大，中修计划方案;2.日常零修，急修管理;3.日常保养巡查管理;4.维修质量管理。

接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助2公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理1.建立档案，搞好基础资料管理;2.运行管理;3.维修保养管理;4.险情应急管理;5.水池水泵管理;6.其他接管验收后开始，部分待施工单位保修期满属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助3安保管理1.24小时值班及巡查，监控等安全防范管理2.车辆安全管理;3.消防管理接管验收后开始4.来人来访管理;5.物品出入管理。

4车辆管理1.进出车辆管理;2.停车场管理;3.车辆行驶管理。

接管验收后开始5清洁卫生管理1.清洁卫生管理;2.环保管理;3.消杀管理。

接管验收后开始6绿化管理1.室内绿化管理;2.室外绿化管理。

接管验收后开始7客户服务管理1.设立服务员和保安;2.人员及服务管理。

8标识系统管理标识日常维护管理9档案管理1.建立房屋共用设施设备档案资料;2.建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3.建立严格的档案管理制度接管验收后开始(三)开办物资准备计划序号项目数量金额用途1电动车、单车2+2用于联络及巡逻2电脑，含显示器2办公用3打印机1办公用4复印机1办公用5传真机1办公用6扫描仪1办公用7保险柜1办公用8电话2办公用宿舍用品1批10厨房用具11饭堂用品12工作服、标识13空调机14电工工具维修用15水工工具维修用16木工工具维修用17泥工工具维修用18高空作业用工具维修用19铝合金梯维修用20常用材料备件维修用21吸尘机环境管理用22垃圾箱环境管理用23清洁工具(套)环境管理用24清洁车(专用)环境管理用25手推平板车环境管理用26手推斗车环境管理用27剪草机环境管理用28绿篱机环境管理用29人工喷雾器环境管理用30绿化工具(套)环境管理用31对讲机安全管理用32防毒面具安全管理用33钢盔安全管理用34消防靴安全管理用35训练用具(套)安全管理用第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施序号指标名称工作标准指标测定依据1房屋及配套设施完好率95%采用区域巡查管理与管理法，落实责任，责任到人，立完善的区域日检，周，月检制度，健全档案记录2房屋零修，急修及时率96%建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具30分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。

并建立回访制度和回访记录。

3维修工程质量合格率99%建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量4大型及重要机电设备完好率99%完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除5公用设施完好及使用率95%落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用6停车场完好率95%建立巡视制度7路灯安好率95%建立巡查制度8消防设备完好率98%建立巡查制度9治安案件发生率1%以下实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全10违章发生率1%以下建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度11违章处理及时率95%12火灾发生率1%以下(年)全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全13绿化完好率96%建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青。

第四节：管理服务人员配备和培训该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况，帮我们在人员配备上坚持以公司"精干，高效，专业"的用人原则为基础，确定"重学历也重能力，重水平更重品德"的用人标准，严把人才选聘关。

我们要求管理人员必须是一专多能。

在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，确保管理目标实现。

(一)管理处人员配备一览表（附表）(二)物业管理处人员岗位说明1.管理处主任:1名，负责全面工作。

2.文员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作。

3.品管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督。

4.维修部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作。