2018年10月出版
正文目录
第一章、教育综合体行业概况 (4)
第二章、产业链各方需求分析 (7)
2.1终端消费者需求 (7)
2.2直接参与方需求 (8)
2.3三大主导方需求 (10)
第三章、各模式核心诉求差异，决定破局关键 (12)
3.1“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器综合体通过教育综合体 (12)
3.2“社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体 (14)
3.3“教育流量共享+消费业态延伸”教育城商业综合体 (15)
3.4小结：核心诉求差异，决定破局关键 (17)
第四章、教育综合体行业相关公司简介 (18)
4.1新东方百学汇 (18)
4.2深圳七巧国 (21)
4.3万科城市营地 (24)
第五章、风险提示 (25)
图表目录
图表 1 2018 年 1-8 月素质教育一级市场投融资80%在 A 轮及以前 (4)
图表 2 家长意向报名的素质教育课程呈现多元化特征 (5)
图表 3 47.62%的企业在 2015-2017 年涉足教育综合体领域 (5)
图表 4 已有融资的教育综合体多分布在天使轮与A 轮 (6)
图表 5 教育综合体商业模式分类 (6)
图表 6 国内部分教育综合体（不完全统计） (7)
图表 7 家长对教育的诉求仍然是结果导向 (8)
图表 8 政策影响消费者对不同细分的素质教育关注度 (8)
图表 9 教育培训机构入驻教育综合体的考虑因素 (9)
图表 10 教育培训与教育综合体的合作模式 (10)
图表 11 教育综合体有望改善教培机构营业利润率 (10)
图表 12 教育综合体建筑面积分布 (11)
图表 13 教育综合体各教育项目构成占比 (11)
图表 14 “教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器综合体商业模式 (13)
图表 15 “教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化器 (14)
图表 16 新东方百学汇竞争壁垒与可持续能力分析 (14)
图表 17 “社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体商业模式 (15)
图表 18 布局社区教育以提升社区附加值的教育综合体 (15)
图表 19 “社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体商业模式 (16)
图表 20 “教育流量共享+消费业态延伸”教育城商业综合体 (16)
图表 21 项目方入驻综合体考虑的关键因素 (17)
图表 22 新东方百学汇与教培机构的合作模式 (18)
图表 23 新东方百学汇：伙伴资质要求 (19)
图表 24 新东方的教育资源（历年参投教育及相关行业企业） (20)
图表 25 新东方百学汇核心要点总结 (21)
图表26 七巧国品牌资源：以丰富多样的教育资源为核心，通过其他消费资源实现教育流量向商业流量的转化 (22)
图表 27 七巧国已有门店布局 (23)
图表 28 深圳七巧国核心要点总结 (24)
图表 29 重庆万科城市营地 (25)
图表 30 万科城市营地核心要点总结 (25)
第一章、教育综合体行业概况
由于政策、教育观念、科技发展等外部环境多重利好，当前最火爆的教育话题非素质教育莫属，素质教育也是近 3 年来唯一早期项目数量逆势大增的教育细分领域。
也正是因为素质教育企业多数聚集在早期，所以存在单体机构体量小、获客成本大、难以满足多元化的消费者需求等诸多问题。
目前，较少企业具备较强的规模优势与品牌优势，截至2018 年8 月，素质教育共发生419 次投融资事件，87.11%分布在 A 轮及之前，其中 2018 年 1-8 月新发生投融资事件 90 次，仍有 80%分布在 A 轮及之前。
并且根据睿艺调研，89.34%的家长意向体育教育、88.46%意向艺术教育、71.48%意向游学研学、61.63%意向科创教育，可见消费者的意向课程多元化倾向明显，而单一素质教育机构难以满足消费者的多元需求。
教育综合体是解决素质教育行业内单一机构体量小、获客成本高痛点以及消费者多元需求与机构单一赛道矛盾的可选路径之一。
因此本文从供需关系入手，深度解答教育综合体兴起的背景，并深挖教育综合体目前的竞争格局以及各类参与者的竞争壁垒及实现可持续盈利的关键破局点，以求为行业的投资与发展提供借鉴。
图表 1 2018 年 1-8 月素质教育一级市场投融资80%在 A 轮及以前
图表 2 家长意向报名的素质教育课程呈现多元化特征
教育综合体——是指在规定的集聚区域内，以教育为主题，布局产业链为核心，聚集一定数量、多种类型的教育培训机构并配套相应的教育服务以及商业设施的教育复合体。
教育综合体打破了传统教培机构以小门店的形式单独存在于某个区域的业态，意在以集聚为契机推动资源共享、形成规模效应与协同效应；因此，绝大多数教育综合体的规模都达到数千平方米甚至万平方米，其初始投资也较大，2018 年 1 月 13日深圳七巧国完成天使轮融资，融资金额高达 2 亿元，是素质教育领域在天使轮阶段融资额度最大的企业。
（注：仅以 2018 年 8 月 28 日之前，公开投融资金额的事件排序）。
自2015 年末，新东方推出以青少年素质教育为核心的教育综合体“百学汇”之后，教育综合体成为教育行业新一轮投资机会而如雨后春笋般兴起，根据芥末堆报道，截至2018 年中旬我国位于一线和新一线城市的教育综合体已超过 1000 家。
虽然教育综合体发展势头迅猛，然而作为新兴事物，市场上也并未完全成熟的商业模式可以借鉴，因此大多数企业还处于商业模式摸索与试错的起步阶段。
从融资进程来看，根据觅思对123 家教育综合体的调研，已有融资的教育综合体多分布在天使轮与A 轮，其中82.05%的教育综合体都尚未进行融资，可能是因为地产集团下属的教育综合体项目，现阶段几乎都不会独立发展与融资。
图表 3 47.62%的企业在 2015-2017 年涉足教育综合体领域
图表 4 已有融资的教育综合体多分布在天使轮与A 轮
按照主导者的背景分类，我国教育综合体主要有地产社区服务类、教育机构资源协同类、类百货租赁类等三种模式。
（1）地产社区服务类——以商业地产商为主导，随着房地产行业告别黄金时代，部分房地产巨头从完善社区配套设施服务入手，瞄准了万千家庭的核心刚需——教育，利用自身已有的社区地产资源以及流量，引入教育机构形成教育综合体。
教育综合体的打造一方面能够为住宅和社区提高附加值，另一方面也能够整合公司现有资源，增加利益增长点，提高集团在行业内的竞争力；这种类型的教育综合体以万科营地系列以及 V-LINK 社区服务系列旗下产品 V-Learn 为代表。
（2）教育机构资源协同类——以教育运营机构为主导，教育综合体为机构提供教学中心选址、租赁、装修、日常运营等服务，机构入驻无需缴纳房租及装修等费用，只要负责教研以及内容输出，这是一种合作共赢、双方紧密联系的模式；这种类型的教育综合体以新东方教育集团旗下的百学汇为典型代表。
（3）类百货租赁类——由第三方机构运营的类购物中心租赁模式，由商业机构独立策划打造的教育城商业综合体，实质上就是一个聚焦教育培训及其相关业态的主题商业，一般规模面积比较大，小则5000、6000 平方米，大则20000、30000 平方米。
这种集聚式教育服务平台符合当下教育消费的潮流和趋势，除了教育培训业态外，还涵盖有儿童商品零售、游乐场、餐饮设施等；典型代表如深圳宝安的七巧国、南山的 Baby City 等。
图表 5 教育综合体商业模式分类。