工作内容

一、项目目标

1.确定商业类型及商业方向

2.确定商业项目主题商业概念定位、驱动要素及独特卖点（USP）

3.确定行业组合、档次组合、主力店/ 次主力店的功能配比

4.未来的租金、业态比、财务预测及交易条件体系

二、项目工作内容模块0. 项目启动会项目启动会的目的是就项目的目标、内容、时间安

排和信息需求达成共识，并为以后的调研工作以及双方项目的顺利合作做好准备

模块 1. 城市分析

城市定位和调性

GDP 及第三产业发展分析社会消费品零售总额及占比分析人口总量及消费流

动性分析城镇化发展水平分析

模块 2. 立地分析

城市商业格局研究

-现有和未来的格局研究项目区位研究

-项目交通状况、可达性和可视性研究

项目物业条件研究

-地块限制性条件、硬件、布局等指标

-物业指标和购物中心类型的关联性分析地块和产品匹配性的结论以及商圈确

定

-局地商圈，包括区域中心和邻里中心

模块 3. 基准比较分析城市的同类型购物中心典型案例分析（1-2）

基准比较（同类型购物中心成功案例的对比分析）对本项目的借鉴意义模块 4. 竞争研究

竞争格局分析

-竞争分类

-竞争地位和竞争策略选定核心竞争对手（1-2 个）核心对手详细分析，找

出本项目的差异化方向

-整体定位

-项目功能组合

-整体布局及消费者沟通

-项目经营状况

模块 5. 消费者研究

城市购买力宏观分析消费者总量及结构分析

-核心、次级商圈划定人口总量

-核心商圈人口结构普查消费者购买行为研究（focus group）

-购买行为5要素：场所、出行距离/时间、购买频率、花费、跟谁一起购买消费

者购买偏好研究（focus group）

-包括品类、品牌、档次等维度

模块6.商业概念初步确定

项目规模、类型和租赁运营确定

商业概念及整体定位方向

差异化方向（USP）

功能配比

-行业组合

-店铺组合

模块7.消费者测试

目标消费者商业概念测试

-接受度

-补充性建议

消费者测试对本项目的影响

模块8.品牌研究及租户访谈

本项目的核心行业和业态的品牌渗透性研究主力店/次主力店及代表性租户的短

名单短名单的租户访谈

-目标租户对本项目商业概念测试

-目标租户进驻意向判断

-目标租户对进驻物业条件及租金条件的要求

模块9.商业概念确定及细化

最终商业概念及功能配比确定

品牌建议

模块布局建议

模块10.财务匡算

关键财务指标（租金、业态比）

收益预测（租金收入）

累积现金流（投资回收期）测算