智慧城市综合体是新型城镇化的基本载体文/周世咏智慧城市研究院主任深圳市贝尔信智能系统有限公司摘要：据研究，中国已进入城镇化加速时期，预计到2020年，将有60%的人口居住在城市，新增城市人口达3亿。

为此要探索一条兼具集约土地、人口高度密集特点的城镇化发展模式。

本文阐述了新型城镇化建设带来的挑战、机遇和新需求，指出了城市综合体是新型城镇的综合载体，探索了城市综合体市场发展的内在动力，分析了智慧城市建设必然要把城市综合体作为基本单元，详述了在智慧城市综合体中实现商业智能的解决方案，综述了贝尔信面向智慧城市综合体建设的新“4+1”技术体系，最后，对城市综合体平均造价和对高清智能视频采集点的需求，为安防行业介入智慧城市综合体建设指明了方向。

引言：“十八大”报告中已经明确提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。

”一时之下，“新型城镇化”成为市场讨论的焦点之一，也为中国经济未来的发展指明了方向。

2012年12月举行的中央经济工作会议再次强调，“要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，有序推进农业转移人口市民化”。

在全国率先开展了智慧城市综合体建设的深圳市贝尔信智能系统有限公司，董事长郑长春先生指出，智慧城市综合体是新型城镇化建设的基本形式，是增强城镇综合承载能力的基本载体，本文阐述这一论点及其论据，探索“四化融合”背景之下未来新型城镇化的发展之路。

一、新型城镇化建设带来的挑战、机遇和需求图1：人类社会的城镇化和城市化的四个发展阶段从人类社会的城镇化和城市化的发展规律可见，分别为农村/城镇、工业化城市、数字城市、智慧城市四个阶段。

(1)老型城镇化面临的问题城镇化的意义在于三方面，首先是人口的转移和聚集拉动消费，大量农村人口进入城镇后，转化为大量消费增量，比如城市基础公共设施和住房需求增加；其次，庞大需求拉动投资，最显著的就是基础设施和住房建设；最后，城镇化促进工业化生产，提升劳动生产率，推进经济结构调整，推动第三产业发展。

但也要清醒地看到，长期以来各个地方都把推进城镇化简单地等同于城市建设，过分地注重城市建成区规模的扩张而忽视了城市人口规模的集聚，把农业的转移人员仅仅当做生产者、当做劳动力，而不愿意将他们转化为城市市民。

结果导致了现在比较严重的城镇化滞后于工业化，人口的城镇化严重地落后于土地的城镇化，大量的土地已经划成了市区，但是大量的人口并没有相应成为市民，这种城镇化叫做半城镇化或叫伪城镇化。

破解老型城镇化的出路在于走“四化融合”的新型城镇化之路。

(2)新型城镇化建设理论党的十八提出,新型城镇化建设要实现“工业化、信息化、城镇化与农业现代化”的融合，其目的是以新型城镇化建设为核心，促使经济增长方式转变、实现经济结构战略调整、扩大内需。

李克强在2012年2月《求是》中撰文称：“城镇化率每年提高1个百分点，可以吸纳1000多万农村人口进城，进而带动1000多亿元的消费需求”。

下图给出了李克强经济建设理论的框架图。

城镇化的核心目标不在于城市面积和城镇人口比例的增加,而在于实现农村地区产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等由“乡”到“城”的飞跃,让广大农村地区的人民也能分享到改革开放和经济建设的红利。

图2：新型城镇化理论的框架2012年中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应。

要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。

要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

(3)新型城镇化引40万亿投资据预测2013年前后，中国的城市人口将首次超越农村人口，未来几十年内中国城市人口总量将净增6亿。

这一前所未有的城镇化进程，给城市的发展带来少有的机遇和挑战。

据测算，每增加一个城市人口，城市基础设施建设投资至少需要10万元，若每年增加1000万城市人口，就需要1万亿元基础设施建设投资，再加上需要增加的公共服务投资，投资潜力巨大。

理论界的研究表明：若以未来10年我国新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，即农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，能够增加40万亿元的投资需求。

新型城镇化建设一方面将继续扩大城市数量和规模，另一方面对城市基础设施提出更高的要求。

推进新型城镇化建设将带动房地产业建设、基础设施建设、市政工程建设，直接扩大对第二产业中的冶金、建材、建筑、装备制造、电子信息等行业的需求；同时还将扩大对房地产、现代物流、设计规划、咨询服务、金融保险等第三产业的需求。

由此引发的投资可以消耗大量的钢铁、水泥等建筑材料，极大地缓解冶金、建材等行业产能过剩的压力。

然而，麦肯锡一份报告预测，按照中国目前的城市化速度，中国城市人口到2023年将增加到9.26亿。

新增的几个亿的城市人口相当于今天美国的全部人口，又将占据大量的土地资源和城市空间。

我们何以承担起如此多的城市增量人口？(4)新型城镇的综合载体中国未来几十年最大的发展潜力在新型城镇化。

新型城镇化可能分为三个阶段：第一个阶段是基础设施建设阶段，主要是交通(铁路、公路等)、建筑(住宅、厂房)等方面的建设。

第二阶段将是城市硬件设施的配套阶段，主要是电力、电信通讯、医院的建设。

第三个阶段为居民聚集之后的软件提升阶段，主要是商业服务、休闲娱乐、交通出行的配套。

城市综合体是城镇化发展到一定阶段的必然产物。

研究表明：当人均GDP达到20000元人民币、城市化水平在45%~50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合消费需求发展，此时，便已有承载商业综合体建设的经济基础。

城市综合体是一个城市或城镇发展到高级阶段的产物，它可进一步完善城市功能，提升城市的承载力，因而成为旧城改造、新区建设和现代服务业发展的新引擎，成为快速推进城镇化水平的重要载体以及撬动城市新一轮发展的有力杠杆。

图3：我国人均GDP超过20000元人民币后对城市综合体将产生巨大的需求。

城市综合体的特点在于功能复合、资源共享、价值链互动延伸。

在有限的土地资源上同时开发住宅、写字楼、酒店、购物中心等不同物业，从功能上实现土地的集约化利用。

一份权威机构调查显示，集约型城市综合体内的各种业态和物业的运转效率将提高36％，节能收益将提升42％。

一般来说，城市综合体体量庞大，建筑面积在几万平方米、几十万平方米到上百万平方米。

强化集约型城市综合体的开发力度，有智慧地解决土地利用、提升城镇工作和生活效率、减少排放等问题，是中国新型城镇化道路中急需解决的问题。

只有这样，才能最大可能地减轻城镇系统压力，提高城市总体空间效率，因此，城市综合体对节能降耗的需求显得特别显著。

根据国家建筑节能“十二五”规划，到2015年城镇新建建筑执行不低于65%的建筑节能标准，城镇新建建筑要达到95%。

因此，在新型城镇化建设中，节能将贯彻新型城镇化建设的整个过程中。

绿色建筑是一项系统工程，节能主要依赖更合理的建筑构造设计和材料选择、更节能的电器选择和运行能耗管理。

而以绿色节能、环保、安全、低碳为主要特征的智慧城市综合体恰好能成为新型城镇化建设的综合载体。

表现在如下方面：(a)完善城镇功能：以城市综合体建设为方向，支持乡镇发展农资综合超市、社区购物中心等经济实体，增强城镇商贸经济活力，推进新区新城开发，打造“中心城区—中心镇—中心村”新型城镇发展体系，逐步完善城镇功能。

(b)提升新区形象：以城市综合体为标志性建筑，结合特色街区、重点片区共同建设，构建融合自然生态元素、特色地域文化、现代建筑风格的高品位典范式城市新区形象。

(c)综合功能配置：以城市综合体为核心建设高层建筑群落，让市民通过步行，即可满足衣食住行和创业的需求，加强商业服务、旅馆酒店、商务公寓、金融贸易、文化休闲等设施的综合配置。

(d)产城有机融合：以现代服务业为核心、智力密集型产业为引擎、传统商贸旅游业为基础、具有强劲区域核心竞争力和城镇群特色的现代产业体系为核心，打造有机统一的城市综合体，构建产城融合的新型城镇。

(e)新老城镇共存：把新型城镇化建设与城市综合体建设、低碳城市建设、完善住房保障体系、发展现代服务业、保护历史文化有机结合起来，彰显新型城镇建设的先进性、特色性。

随着城市综合体建设的深入发展，以现代服务业为主导的新兴产业体系将在城镇逐步形成，服务业比重有望大幅提升，与农产品深加工工业一道成为城镇经济发展的“双核”，构建城镇产业发展新的增长点并成为城镇经济转型发展的强大动力。

而通过农村土地的集约利用，将能推进农业的生态化、特色化、品牌化，利用新一代信息技术构建现代城镇农业体系，逐步实现农业现代化。

(5)新城镇的跨越式发展必然选择城市综合体据研究，目前中国的城市体系分成四个层级，第一个层级是以三个大都市北京、上海、广州为核心的三个特大城市为核心的都市圈形成的城市体系；第二个层级是以30个省会城市为核心的大城市圈；第三个层级是以300个左右的地级城市为核心的中等城市圈；第四个层级是3000个左右的重点县和重点镇为核心的小城镇。

一种观点认为，未来五到十年，中国城市化的战略终点在二线和三线城市。

因此，在新型城镇化建设中也必然要选择智慧城市综合体作为主要载体，才能走上高密度、高效率、节约型、现代化的新型城镇化道路。

图4：新型城镇化建设的出路在于城市综合体建设二、智慧城市综合体市场发展的内在动力城市综合体集主题酒店(HOTEL)、商务写字楼、城市花园、时尚休闲购物、娱乐会所、高尚住宅于一体，具备各项多种功能，是土地集约化发展的必然选择。

图4：城市综合体是多种功能的集成目前，城市综合体建设呈现多种一体化的功能模式，包括：(a)CBD核心区：住宅、公寓式办公楼、甲级办公楼、商业、会展、星级酒店等于一体。

(b)体育中心：集体育、运动、娱乐、休闲等多项功能为一体。

(c)城市广场：集居住、购物、旅游、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化等为一体。

(d)百货店、折扣中心、购物中心：集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、演艺等多种功能为一体。

(e)国际城：购物、休闲、娱乐、餐饮、旅居、康体、旅游、商务、演艺九大功能于一体。

(f)(地铁、高铁、高速、公交等)交通枢纽：集交通枢纽、站前广场、旗舰百货、大型卖场、豪华影城、美食街区、企业办公、星级酒店于一体。

目前中国的城市综合体建设方兴未艾，在不同类型的城市呈现不同的特点，显示了强大的生命力，智慧城市综合体发展的内在动力来自如下两个方面：（1）城市核心区和交通枢纽型城市综合体目前，在国内一线和二线大城市，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，由此便带来了产业升级和功能拓展，中心城市辐射半径不断扩展等特征，城市已经进入深度开发阶段，因此，以“聚合与效率”为核心的城市综合体，正日益成为中国城市发展的基本形式。