2019
智慧城市商业综合体招商运营 及物业管理方案
目录 Contents
1 商业总体运作思路 2 商业综合体招商执行策略
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案
3 物业服务合作计划 4 全程商管服务总结 5 合作报价
商业总体运作思路
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商圈
新兴商圈
中央大街商圈：旅游休闲型主题商业中心 秋林商圈：品牌消费型主题商业中心 靖宇商圈：传统服务型主题商业中心
未来商业有从传统商圈向人口集聚的新兴居住区扩散的趋势，本项 目处于群力新区，在城市“西扩”发展方向之上，应当合理规划布 局，因势利导。
市场调查说明
市场调查样本采集原则 调查对象：调查小组成员拟定好调查提纲对哈尔滨市商业项目分传统商圈和新兴商圈 进行调研分析。
松北商圈 安埠商圈
未来群力商圈
哈尔滨商业发展预判
哈尔滨市商业发展预判：
松北商圈
中央大街 商圈
靖宇 商圈
传统商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
秋林商圈
会展 商圈
• 传统商圈内商业设施将根据市场变化调整，整体档 次、所面向客群的差异将更加明显；
• 随着城市的不断发展，城市扩张加剧，传统的商业 中心已经不能够满足目前消费者的购物需求；
3 商业管理服务 通过指导、自组或合组商业管理团队对本项目的进行商业运营管理。商业管理服务前期成 果是《商业项目商业管理方案》，中期核心成果是《商业项目商业管理制度与管理流程》 和商业经营绩效，后期成果是本项目赢利能力和赢利水平。
商业综合体招商执行方案
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云哈服尔务滨平商台业整市体场解调决研方案 价格策略 商业综合体主题定位建议 商业综合体业态规划建议 战略资源整合 招商阶段性工作内容 招商工作节奏控制
竣
开
工
幕
验
营
收
业
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案 营
市
商业
方案
租售
招商
商业
租售
业
场
功能 规划
设计 论证
策略 设计
销售 顾问
管理 策划
执行 顾问
准 备
推 广
投资策略 风险评估
成本 概算
投资计划 融资计划 成本预算
募集 融资
成本 监控
培 训
市 场 推 广
操盘思路 操盘流程 全程策划服务
操盘思路
市场调研
市场定位
商业规划
招商销售
商业管理
消费调查
主题定位
建筑形态
招商定位
商户调查
功能定位
交通动线
招商策略
物业管理
业态调查
规模定位
商业布局
招商计划
商业管理
招商推广
智慧小区云服务平台整体解决方案业智态慧定小位区云服务平台整铺体位解分决割方案智慧小区云服务平台整体解决方案客户管理
• 随着城市各区域功能布局的逐步确定，商业发展已 经逐步形成区域化的格局，商业的衍生也随着区域的 消费特征的差异化而有不同的特色；
安埠商圈
• 未来消费趋势，势必依照区域特性而吸引不同层次
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智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智商慧业小类区型云服务平台百整货体商解场决、方购案物中心、专业商场、沿街商铺
典型商业 消费群体
百货类：中央商城、百盛购物广场、红博中央购物广 场、松雷商厦、新一百购物广场 购物中心：金安国际广场、万达广场、金太阳索菲亚 购物广场 专业商场：苏宁电器 沿街商铺：以俄罗斯旅游商品店及品牌专卖店为主
商 业 管 理
全程策划服务
1 前期策划顾问服务 1、市场研究报告 2、项目定位报告
2 招商实施服务 根据市调和定位两个方案着手设计（《商业规划方案》、《招商策划方案》）/着手市场
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案 定位方案和招商策划方案的落地/策划本项目在商界的推广传播/策划本项目促进销售
哈尔滨商业市场调研
智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案
把握市场商业趋势、了解商业现状与规划 挖掘市场空白及项目发展定位之依据
哈尔滨现有商业格局பைடு நூலகம்
松北商圈
爱建 商圈
顾乡商圈
靖宇 中央大传街 统商圈商圈
商圈
秋林商圈
会展 商圈
哈尔滨市现有商业格局： 目前哈尔滨的商圈分布过度集中在松花江以南区域，传 统商圈仍是现阶段是市民消费的核心商圈，但传统商圈 商业格局大致分定，利润空间已经饱和。 新兴商圈近几年发展迅速，营销模式单一、重复，相互 之间跟进、模仿的痕迹十分明显。 伴随目前城市版图的扩张，明显缺乏均衡性，与城市发 展趋势不协调。
哈尔滨市发展最早，目前最成熟、人气最旺的商圈，同时也是商业发展前景最好的区域，但是部分业态将面临优化、调整、升 级。
名称 概述 位置
中央大街商圈
哈尔滨市历史最久、保护建筑最多的繁华商圈，档次 从中档到高档，涵盖休闲、娱乐、游览、购物的欧陆 风情综合性商圈
中央大街北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450米，宽21.34米，其中车行方石路10.8米宽。
调查方式
智询慧小问区法云服：务走平台访整项体解目决现方案场智和慧小销区售云服中务心平台，整通体解过决各方案种智方慧小式区向云服商务管平台公整司体解、决物方案业人员 以及销售人员提出问题，收集市场信息；
观察法：在中介门店通过记录获取市场信息； 网络资料收集：利用网络收集市场数据。
传统商圈分析/中央大街商圈
价格设计
竞争调查
文化定位
品牌组合
开业策划
销售策略
投资调查
客层定位
附属设施
营销控制
……
价格调查
竞争定位
……
……
营销管理 ……
操盘流程
筹建前期开发 设计
设计、施工前期
市场调查 市场定位
商品结构 经营试算
主力店 洽谈
商品结构 经营试算 主力店
意向
经营期
招商 经营试算
主力店 签约
零售专业店 签约开业筹 备物业管理
传统商圈
未来群力智慧小区云服务平台整体解决方案安智埠慧商圈小区云服务平台整体解决方案智慧小区云服务平台整体解决方案
商圈
新兴商圈
中央大街商圈
本案
哈西 商圈
秋林商圈
新兴商圈
爱建商圈 顾乡商圈
靖宇商圈
会展商圈
目前传统商圈可分为三大商圈，商业氛围浓厚。其中，中央大街商圈和秋林商圈属于跨区域性核心商圈， 覆盖范围广。新兴商圈则以会展商圈、哈西商圈为新兴商业区的代表。