项目周边专业市场消费可能性
由于花都商埠百货市场及花都商埠鞋城距离1KM范围内，使得项目商业可作为 业态补充为经营户日常购物成为可能。且考虑近距西客站，住宿也有一定需求。
住宿 购物 娱乐 餐饮
可为专业市场人群解决招待用宾馆酒店。可发展酒店公寓 和宾馆。
主要为生活类用品，如大型综合类超市。
项目发展娱乐有着广泛的基础，在区域范围内，目前仅有位 于西侧的“欢乐谷KTV”及中华路对面的“在水一方洗浴中心”。
四组团：城市的四个功能组团，即城东组 团、城南组团、城西 组团和城北组团。
东明
巨野
定陶
城市整体规划（黑色圆点代表项目位置）
加快自身城市现代化的建设，形成功能布局更加合理的现代城市格局。
一核：以赵王河为轴，在赵王河两侧从北 向南依次布置市级行政中心、文化中心、 商务中心； 城东组团：主要发展机械电子工业、化学 工业、建材工业及仓储业，形成城东部新 型工业区； 城南组团：将主要作为远景发展备用地， 发展部分无污染的医药化工和精细化工， 以及仓储业； 城西组团：主要发展以纺织、医药化工、 食品加工和机械电子为主的工业项目； 城北组团：以菏泽学院为依托，将大中院 校向该区适度集中，并发展部分高科技工 业项目，形成我市重要的人才科研基地。
商业市场概况
菏泽目前主要有三个商圈：东方红大街商圈、中华路与人民路交汇处的 中华路商圈、客运西站商圈。
中华路商圈目前是菏泽新的商业中心，整体区域档次较好，东方红大街商 圈档次较低。客运西站商圈主要由两个大型市场组成。
中华路商业圈及东方红商圈对项目周边零售商业需求目前起到了引导作用 ，而西客站商圈发展的百货、鞋类专业市场对项目影响有限，项目如发 展业态丰富的综合商业，势必能够吸引区域内的消费群体。
菏泽市城市总体规划（2019-2020年）提出了“以向东为主，向南为辅 ，完善北部，控制西部” 的中心城区用地发展方向，同时提出 “一核、 两轴、四组团” 的布局结构。
一核：城市核心区，东至京九铁路，南到 铁路编组站，西至太原路，北到大学路， 面积约16平方公里；
两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和 人民路；
项目可发展特色餐饮来迎合人们对餐饮的不同需求和体验。
项目可发展银行、邮政、诊所、洗衣店、面包房、服装、 眼镜、美容美发、书店、礼品、鲜花、摄影、音像制品、 药店、洗浴中心等。
SWOT分析
SWOT
优势 Strength
区位优越，地段优势明显，交通便利； 项目旁牡丹体育场为周边居民休闲、 娱乐场所，消费引导具有一定优势； 周边消费人群相对集中，利于项目成功 运行； 大规模综合性商业业态，物业形态丰 富，利于打造地标项目，受众客户的覆 盖性高；
业发展在近期在城市规划进程中并不能受益。
在城市规划不利于项目发展的情况下，我们先来看看项 目本体及项目周边吧。
PART2 项目概述
项目位置（红色圆点代表项目位置，下同）
昆明路 菏泽长途 汽车西站
荷兰路
广福大街
八一路
西安路 中华路
解放大街
长江路
成阳路
项目位于菏泽城西，中华路与西安路交汇处东南角，属于城西区 域中心位置。临近菏泽长途汽车西站约1km，周边交通便利。
项目周边（学校）
菏泽二中
牡丹区实 验小学
菏泽技 术学院
昆明路 菏泽工 业学校
荷兰路
广福大街 西安路
八一路
解放大街
中华路
菏泽二十 一中
菏泽信息 工程学校
菏泽高级 技工学校
长江路
成阳路
财政干部 学校
项目周边有小学至大学的众多的学校，使该区域的文化、人 文气息浓厚，可充分满足求学及进修需求。众多的学校为本区 域提供了大量的消费群体。
项目发展餐饮解决市场专业市场人群和来往市场的顾客群 的餐饮需求。可设置不同档次和种类的餐饮。
PS：项目发展餐饮应与中华西路沿路餐饮形成特色差异，以多元化餐饮为主。
项目周边学生群体消费可能性
周边学校众多，从小学至大专院校，且大专院校居多，消费能力和消费观念居 前，可考虑发展如住宿、购物、娱乐、餐饮、文化等经营业态。
荷兰路
中华路 成阳路
长江路
解放大街
福泽苑
市立医院家属院
水务局家属院 朝阳小区 紫阳小区 刑警大队家属院 成阳小区
小结
项目在菏泽市城西，属于城西区域中心区域。 项目交通方便，为商业发展提供了条件。 周边居住消费人群、学生消费群体、政务消费群体均为项目 商业带来稳定客源。 项目商业部分近10万平米，如此大体量的商业如何去化？ 商业沿街铺面围绕整个时代奥城项目，在有拆迁户安置存在的
中华路 城西
组团
西安路
城北 组团
城东 组团
城南 组团
近期房产政策对房地产市场的影响
新“国五条”细则出台 3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继 续做好房地产市场调控工作的通知》发布。新国五条细则内容 中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相 关条文，对住宅市场造成较大力度抑制。
2019年全市实现社会消费品零售总额775.2亿元，同比增长18.1%。 按菏泽常住人口831.87万人来看，社会消费品人均消费额约9318元。 菏泽市商贸流通业在迅速发展的同时，综合竞争力仍然较弱，商贸 物流业整体辐射范围小，农村商贸流通体系仍不健全。
人民收入和消费能力
人均可支配收入和消费水平逐年提高，人民消费能力渐长。
行政区划
菏泽行政区划图
菏泽市南北长157 公里，东西宽140 公里，总面积12238.62 平方公里。
200年6月，经国务院批准撤地设市，下辖定陶、曹县、成武、单县、巨 野、郓城、鄄城、东明八县和牡丹区、经济开发区。
城市人口
城市人口增长稳定，但城市常住人口变化较大，外向劳务输出情况较明显。
项目周边居民消费可能性
由于项目周边积聚着近10万人口左右的常住人口，使得项目发展需考虑多元化 需求。除基本购物需求外，还要考虑日常生活配套、娱乐、餐饮等需求。
购物 娱乐 餐饮 配套
主要为生活类用品，如百货，生鲜等大型综合类超市。
项目发展娱乐有着广泛的基础，在区域范围内，目前仅有位 于西侧的“欢乐谷KTV”及中华路对面的“在水一方洗浴中心”。
项目周边（公建、政务） 公安局
牡丹体 育场
食品药品监 督管理局
在水 一方
广福大街 八一路
欢乐谷KTV
昆明路 菏泽长途 汽车西站
西安路 中华路
解放大街
荷兰路
财政局
长江路
成阳路
质量技术 监督局
牡丹区审 计局、公 安局
项目周边政务单位众多，为项目商业发展提供了一定的具有消 费力的消费的群体；隔路相望的牡丹体育场及西安路夜市成为周 边群众夜晚休闲购物场所，对项目发展商业起到了积极作用。
“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政 策，坚决打击投资投机性购房，并未对商业地产市场有干 预，政策的出台将进一步刺激商业地产投资需求，对于商 业地产来说是间接利好。
小结
菏泽属于山东省西南部的地级市，四省环绕，交通网络发达。 城市支撑产业以电力、机械、纺织、化工轻工为主。 未来城市建设以能源化工和农产品加工为主要调整方向。 近年经济增速强势，但在山东省城市中排名末位。 未来城市规划向东发展，牡丹区以东为主要发展区域，项目商
劣势 Weak
区域处于成长期，商业价 值还没被充分挖掘 项目除两座整块商业外 （其中北侧还有拆迁安 置），打造整体商业有一 定限制。临街铺面较多， 动线长，在招商上有一定 难度。
机会 Opportunity
区域内同类型综合商业项 目竞争少 调控政策使得项目商业投 资发展增速
威胁 Threaten
机场 济南、郑州两大国际机场均在5 小时车程之内，另有济宁机场近在 咫尺。
GDP发展
城市经济发展较落后，房地产市场处于发展起步阶段。
2019年，菏泽GDP达1475.68亿，但在山东各地市排名较为靠后； 近年来菏泽GDP稳步提升，为城市发展各项产业奠定了基础。
产业结构调整
第二产业比重日益增加，从农业城市向工业城市转变。
项目周边（人口）
项目周边有牡丹区南城办事处的中山社区、兴华社区、曹州社区、新 兴社区、吴堤口社区马堤口社区、程堤口社区、中意社区、郭大千社 区9个社区和大量私房，目前共有约8万左右常住人口。
环翠苑小区 区法院家属院 广福大街
八一路
中富德林华府
昆明路
豪庭绿洲
西安路
文苑小区
景昀苑 金盾花园 明珠花园 工商局家属院
菏泽项目调查报告（商业部分）
温州尺度房产营销策划有限公司 2019年3月
PART1 菏泽城市背景
城市区位
菏泽是三、四线城市，处于四省交汇处，具有较好的区位优势。
菏泽市
菏泽位于中原东北部，山东省西南部，古称曹州，与江苏、河南、
安徽三省接壤，是东部沿海发达地区与中西部地区的过渡地带 ，东接沿海港口、西连中原腹地。
固定资产投资
固定资产和房地产投资额不断提升，房地产发展加快。
2019年 -2019年，菏泽市固定投资额一直处于上涨状态，增长率近 期有所回落； 2019-2019年，房地产行业投资额一直处于上涨状态，尤其在近两年 ，市场投资额大幅增加。
社会消费品零售总额
社会消费品零售总额不断提升，剌激社会消费市场增长。
场
商业部分尚未正式启动，仅在
西安路上出售了1套。（开发商
关系）由于拆迁户回迁等缘由，商业部分目前整体招商部分为龙奥广场。
公共交通
公交4、9 、11、18 路
荷兰路 公交16路
广福大街
八பைடு நூலகம்路
西安路 中华路
解放大街
长江路