Q4、通过什么样的手段可以逼近区域价格上限，实现整体销售均价的突破？
商业项目前期定位报告
竞争分析1
竞争形势
区域内竞争
内环商务带竞争
存量竞争
截至2009年04月30日，区域内已上市写 字楼尚剩余20万平方米房源待消化，集 中于汇创国际、财富国际广场、白玉兰 环保广场、骏丰国际财富广场等项目
截至2009年04月30日，内环商务带2008 年上市28万平方米房源中去化约8万M2， 剩余面积中会对本案形成竞争的项目集 中于内环线普陀-闸北段，主要项目为苏 河1号和长城大厦
空调系统 电梯
开盘时间 售价
物业管理
甲级
LOFT
3.6万㎡
0.5万㎡
28F
8F
3.1米
3.1米
1886㎡
1000㎡
200~300㎡
80~200㎡
约200
LOW-E中空幕墙玻璃
VRV户式中央空调
9部KONE进口高速电梯
2008年11月
未定
26000元/㎡
30000元/㎡
FPD物业顾问
商业项目前期定位报告
中一国际大厦2.2万平方米,预计09年上半年开盘
商业项目前期定位报告
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面
空调系统 电梯
开盘时间 报价
物业管理
新锐办公（LOFT）
国际甲级
2.7万㎡
3.2万㎡
14F
19F
5.2米
3.9米
2000㎡
商业项目前期定位报告
项目及环境分析结论
地块 分析
区域 环境
宏观 环境
市场 分析
产业链 研究
竞争 分析
价值提升 方向研究
客户目标分析
问题结构化 分析
解决方案
产业定位 发展战略 项目定位 形象定位 产品定位 客户定位 租售建议 价格建议 营运建议 招商建议
商业项目前期定位报告
项目界定
区域属性
项目价值属 性
目前尚未开始正 式推广 销售方案尚未最 终确定 准现房交房对销 售具有促进 报价偏高，价格 有松动迹象
利润目标
➢ 作为品牌项目，收益率达到业平 均水平
➢ 实现滚动开发，按计划回收资金以 保证2010年开发项目顺利发展
➢ 开发商明确提出销售均价实现20000 元/平方米的突破
商业项目前期定位报告
宏观环境1
全球金融危机下的上 海写字楼市场
传统成交客户怎么了
需求量
商业项目前期定位报告
宏观环境2
境外机构
商业项目前期定位报告
2020/11/8
商业项目前期定位报告
报告成果汇总
已明确的结论 1、通过市场环境和竞争情况分析，明确项目纳入科技园体系，定位为高品质科技园产业办公； 2、通过产业研究和规划研究，确定科技园“大设计”产业主题以及项目“建筑设计”两个层次的产业定 位体系； 3、通过资源条件梳理，确定科技园大设计平台的构成体系； 4、通过客户组成和发展预测，确定“建筑设计产业链”对项目具有充足的吸纳量； 5、通过初步客户研究结论和产业链定位，明确项目的功能业态分布。
竞争分析5
竞争个案—苏河1号
成交记录（累计成交800平方米，均价19200元/M2）
竞争力分析
用 成交套 建筑面 成交总 当日均 成交日
途
数
积
价
价
期
苏州河景观—层层退台产品是核心卖点
1
108.01
204
18924
2009-0422
1
122.27
232
19007
2009-0305
大面宽苏州河景观
紧邻不夜城，氛围浓 厚、交通便捷
商业项目前期定位报告
现实与目标之间的差距
现实
市场疲软，若按照传统写字楼项目进行 定位，面临 开发风险。
传统写字楼项目的定位对同济大学、周 边设计产业 以及同济科技园的资源造成浪费。
传统写字楼项目的定位以及缺乏后期有 效控制的情 况下不利于公司品牌的培育。
从属于区域和内环商务带写字楼价格体 系。
目标
竞争分析3
竞争个案—绿地汇创国际广场
成交记录
2008年
2009年
LOFT 甲级
一季度 二季度 三季度 四季度
成交面 M2
0
积
成交套 套
0
数
万元 0
3651 29
6631
一季 度
3435
25
6259
4月份
1848 14
3134
成交总 价
元/M2
0
18160 18222 16960
成 价 成 积交交均面 M2
甲
1
109.08
207
19007
2009-0305
相对缺乏
级 办
1
125.13
240
19141
2009-0225
公
1
122.27 258
21116
2009-0211
无明显优势
1
108.01
199
18462
2009-0110
1
109.08
201
18462
2009-0110
层层退台设计，可最 大限度享受苏州河景观
FPD作为物业顾问 酒店、公寓、LOFT、 办公和商场的组合配套 服务完善
商业项目前期定位报告
竞争分析6
竞争个案—长城大厦
物业等级 总建筑面积 地上层数
净层高 标准层建筑面积
面积分割 车位
外立面 空调系统
电梯 开盘时间
报价 物业管理
国际甲级 7.4万㎡
44F 2.8米 1650㎡ 60～1650㎡ 580 玻璃幕墙+金属线 中央空调+新风系统 13部迅达进口高速电梯 2008年11月 30000元/㎡ FPD
0
成交套 套
0
数
万元 0
成交总 价
元/M2
0
1710 3755 2120 12 27 15
3169 5684 3537 18530 15138 16683
成交均 价
竞争力分析 高品质—低价位组合形成核心竞争力
紧临五角场核心地段
相对缺乏
绿地品牌的知名度 新华传媒、绿地能源 集团等知名企业入住
上海首个2星级建筑， 10项环保技术应用 LOFT+甲级产品组合 车位面积比1：100
1、建筑设计产业一业特强—超过1000家以建筑设计为主的企业集聚，形成区域最具基础、可用资源最多 的产业； 2、研发设计特色服务业规划给区域带来大量增量物业需求—以设计为特色的现代服务业集聚发展，对商 用物业需求量巨大，对区域商务发展而言是重大利好； 3、小企业数量多，需引进具有实力的中坚企业—区域80%的企业均是20人以下的小企业，企业规模小是 区域产业发展的明显特征，建议招商过程中一方面培育具有成长性的潜质企业，另一方面更需从外部引 进实力企业； 4、产业发展对商用物业品质提升提出要求—区域商用物业品质偏低，研发设计特色服务业基地规划将促 使产业质量提升，实力企业对商用物业形象和品质的要求提升。
5部OTIS 预计2009年5月
23000元/㎡ 未定
目前尚未确定销 售价格 5.58米层高产品 是最大卖点 服务品质差会带 来营销不畅的主 要原因 报价偏高
商业项目前期定位报告
竞争分析4
竞争个案—新纪元国际广场
竞争力分析
5.58米层高的稀缺性是最大亮点
内环高架和黄兴路交口位置 交通方便
较为欠缺
竞争分析2
竞争项目选取（以本案项目营销于2009年9月份开盘，至2010年年底清盘安排）
2008年
2009年
2010年
一季度 二季度 三季度 四季度 一季 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 度
绿地汇创国际总计5.87万平方米，已售2.84万平方米，剩余3.03万平方米
回国救市 自求多福
大宗交易 出手谨慎
国内企业
短期套现 获得现金流
存"粮"过冬 鲜少出手
商业项目前期定位报告
宏观环境3
中小投资 客中小投资客通常预期也为物业的中短期增值
更关注投资市场形式气氛及物业所在区域的升值潜力
投资市场瞭 望商业项目前期定位报告
市场分析—区域市场
区域竞争激烈，要求项目走差异化的定位和竞争路线，以及品牌化的推广路线
三区联动及政府-高校-产业在区域战略 发展中的合作
创业走廊—大学毕业生、国内外创意机 科技园集聚发展—五高新、杨浦 构及中小型高科技企业等组成的创业群 科创、复旦、同济等11家科技园 体
商业项目前期定位报告
产业链研究
建筑设计产业集聚和研发设计特色产业发展对本案而言是绝佳的市场机会，同时 又是参与竞争的基本价值点。
新纪元国际广场2.16万平方米，2009年5月开盘
财富国际广场二期2万平方米，已开始推广 骏丰国际广场2.3万平方米，剩余1.5万平方米 白玉兰环保广场二期2007年开始推广，以整层销售为主，尚剩余2万平方米
长城大厦7.4万平方米，尚剩余7万平方米，可租可售
苏河1号4.1万平方米，尚剩余4万平方米
存量竞争项目 新增竞争项目
正确定位，规避风险，实现项目整体成 功并带动同 济大学科技园形象的提升。 利用自身优势，整合大学、科技园、政 府以及项目 自身的价值打造独特的差异化竞争力。 期望通过项目的成功运作，逐步建立公 司在科技园 办公开发领域的品牌。
期望突破原有价格体系。
商业项目前期定位报告
定位问题