房屋买卖协议书房屋所有权人（以下简称甲方）：乙方：为了确保甲（房屋所有权人）、乙双方的合法权益，现就住宅及车库买卖有关事项签订协议如下以资共同信守执行：第一条经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于徐州市号 25栋4单元4楼的住宅壹套及一楼车库杂物房壹间出售（出让）给乙方，其中：住宅建筑面积为平方米，实用面积为平方米；车库、杂物房建筑面积为平方米，实用面积为平方米。

第二条上述住宅及车库杂物房的出售价（含出让价，下同）为人民币壹拾陆万元整（￥160，000元）（以下金额均为人民币）。

此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

第三条付款方式：实行分期付款，首期支付陆万元整，第二期支付壹拾万元整。

具体支付时间及方式如下：（一）乙方陪同甲方到银行归还上述住宅按揭贷款余额取回《中华人民共和国房屋所有权证》（以下简称《房产证》时支付甲方售房款陆万元整。

（二）在甲方办妥上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》交给乙方的当天支付壹拾万元整。

第四条甲方必须在收到乙方支付的首期购房款并归还按揭贷款余额取回《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》后的十五日内，与乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》及车库杂物房的《使用权出让证》交给乙方。

上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权。

注：鉴于甲方原来只拥有车库杂物房的使用权而无所有权，仅取得车库杂物房的《使用权出让证》，而《使用权出让证》又不能到发证机关办理“使用人”变更手续的实际情况，该车库杂物房及对应的《使用权出让证》自乙方付清上述购房款（含车库杂物房的出让金）之日起至该车库杂物房使用权终了之日止归乙方使用和保管。

第六条上述住宅及车库杂物房的交易金额（人民币壹拾陆万元整）不包括售房应缴税费及办理住宅所有权过户手续费等各种税费，此项税费由乙方承担。

第八条违约责任：（一）乙方未在规定的时间内将购买上述住宅、车库的款项支付给甲方的，由甲方按日加收违约金额的百分之的违约金。

（二）甲方在收到乙方支付的购房款后未按规定时间办理上述住宅所有权过户手续并将新的《房产证》以及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方的，甲方除必须将住宅《房产证》及车库杂物房《使用权出让证》交给乙方外，必须按日支付全部售房款百分之的违约金。

（四）房屋买卖协议签订后，甲方违约不出售（出让）上述住宅及车库杂物房，如已收取乙方的购房款的，甲方除必须按乙方规定的时间退还已收取的乙方购房款外，必须另行支付给乙方双倍购房款的违约金；如乙方已付款但终止购房的，甲方只按已收款项的80％退回给乙方；如未支付任何购房款，无论哪一方违约，违约方应向对方支付违约金壹万元整。

第九条本协议经双方签字并经市公证处公证后生效。

第十条本协议一式三份，甲乙双方各执一份，市公证处存一份。

甲方（签字）：乙方（签字）：联系电话：联系电话：家庭住址：家庭住址：身份证复印件：身份证复印件：什么是房屋买卖合同？买卖合同，是财产流转的基本法律形式，在我国原有的民事立法如《经济合同法》中称为购销合同，《合同法》迳称之为买卖合同。

依据《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

房屋买卖合同作为买卖合同的一种，受《合同法》关于买卖合同一般规定的调整，其概念可定义为：房屋买卖合同是指出卖人移转房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

房屋买卖合同的内容1．一般地，房屋买卖合同由以下内容构成：（1）当事人。

房屋买卖合同的当事人为房屋出卖人和房屋买受人。

房屋出卖人是指有资格出卖房屋的人，一般是。

关于房屋买受人的资格，以前有较多的限制。

如不具有某城市户口，就不能在该城市买房；一些城市有外销商品房与内销商品房的区别。

随着改革的深人，这些限制渐渐取消。

但仍有一些限制：经济适用房的买受人必须为城镇中低收人家庭。

这是由国家建造经济适用房的目标决定的。

根据《城市私有房屋管理条例》第十三条规定，机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。

2．房屋的基本情况。

包括房屋所在的建筑物的坐落、房屋的楼层、朝向、房屋质量（包括质量文件的提供）、户型空间、面积、建筑设备、电力和通讯情况、供暖与燃气情况、装修情况、室内环境情况（日照、自然通风、室内保温、房屋隔热、噪声隔音、电磁辐射）。

（3）价格条款。

包括总房价、付款的方式、进度等。

（4）房屋交付。

交付的时间、条件（前提）、迟延交付的责任。

（5）所有权证的取得。

包括取得时间、违约责任、办证费用的负担。

（6）合同的变更、终止与解除情况的约定。

（7）违约责任。

（8）争议的解决。

双方当事人可以约定在纠纷发生时选择纠纷解决的方法，即向人民法院起诉或提交仲裁机构解决。

3．出卖人及买受人的附随义务。

依《合同法》第六十条规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

”按照诚实信用原则，当事人负有附随义务，主要指双方在履行合同过程中的通知、协助保密等义务。

4．危险负担。

买卖合同中的危险负担，是指在买卖过程中发生的标的物意外损毁，、灭失的风险由当事人哪一方负担的问题。

《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

”所以，原则上以标的物的实际交付时间作为风险移转时间，由标的物的占有人承担风险，而不论标的物的所有权是否已经转移。

但当事人可以自行约定。

如果法律有特别规定，则依法律规定。

无法办理房产证的处理出卖人移转房屋所有权于买受人是房屋买卖合同最主要的目的。

如前所述，由于我国立法并没有采纳物权行为，而是对所谓的负担行为与处分行为一体把握，买卖合同的效力直接包括了标的物所有权的移转。

故《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当向买受人履行转移标的物所有权的义务。

由于房屋是不动产，因此，出卖人有义务协助买受人办理房产证，即通常所谓的“过户登记”。

买受人对出卖人该义务的履行，享有申请登记请求权，在出卖人不履行该义务时，还可请求法院强制出卖人协助办理房产过户登记手续。

至于办理房产证义务的履行期限，应遵从当事人的约定。

当事人没有约定的，按房屋是否属于商品房进行分类处理：问：我定了一套还未取得房产证的经济适用房，签了居间合同、买卖合同和补充协议。

其中，补充协议里规定了违约要交赔偿金。

但是现在，我考虑到这种房子的风险，如何才能更好的避免风险？答：按有关规定，已购买经济适用住房的家庭未住满5年的不得按市场价格出售住房。

确需出售的，可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭（购买时，购买人仍需按有关规定办理经济适用住房购买资格审核手续，超过核定最高购房总价标准以外部分需补交10％的综合地价款并按经济适用住房产权管理）或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。

已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售，由出售人按成交额的10％交纳综合地价款。

可见，关于经济适用房交易有很多禁止性规定，购买经济适用房的合同如果违反有关禁止性规定，可能被认定为无效合同。

关于未取得房产证进行房屋交易的风险问题：若卖房人在未取得房产证前上市交易，则房屋买卖合同的效力待定，若发生争议时卖房人仍未取得房产证，则房屋买卖合同应认定为无效。

这样的话，你可以要求业主返还3.5万元的定金。

规避风险的方法：（1）先租用5年， (高数额的违约金,超过法律规定也无妨)。

5年后购买，优先购买权和违约条款的约定，规定违约金高一些（法律并没有明确规定上限，正常损失的5倍左右，法院一般也会支持），充分考虑到5年后的房价上涨因素，其中租金可以稍高一些。

（2）经济适用房如果不存在继承关系的，也是不能赠与的，也就是说赠与在法律上也是讲不通的。

（3）尽量买熟人或者人品较好，信用度高的卖家来操作，这样可以最大程度防止发生不愉快的情况。

（4）合同要经过公正，公正之后，可以使卖家不敢轻易违约，降低风险。

做法上是签一个合法的协议，然后再签一个或者数个补充协议合法的协议是一个完全合法的协议把你们交易的实质内容都放在补充协议上一个不行可以分开几个因为合同法规定的合同无效的条款都是该无效的条款单独的无效,并不影响其他部分的效力所以补充协议越多，风险就越分散甚至可以把各种可能出现的情形都分别列成补充协议.如何你觉得以上述方式还不够可信,就先租后买,法律上有规定承租人的优先购买权,对这一权利你可以在协议里约定违约条款,还可以先交付定金,如果对方届时不卖给你,要双倍返还定金事实上很多涉及经济法的案例都是这样,不要用一个协议解决问题,那样在审判中FA官时常会因为有无效条款而否定其他部分的效力.如果是数个协议,名字又不甚一致就好的多.毕竟我国法律上并没有规定一个交易的内容不可以分开签协议啊！建议2 补充协议1 优先购买权的行使，实际上就是买卖，不过换个说法，合法的说法，也就是约定买卖时间和价款。

3 补充协议2 可以把买卖的部分分出来...经济适用房的租赁不仅是合法的，而且也是为建设部门所鼓励的。

因此可以在未到5年的期间内以租赁的方式进承租。

至于合同中约定5年后再购买也是可以的，这属于合同法上的附期限的合同，意思就是说等到期限到了合同即告成立，对于你们的合同就是以5年为期限，等5年时间到了你们之间的买卖合同即成立。

至于违约金，法律上没有规定，但根据一些基本原则（公平、诚实信用等），具体你可以和对方进行商议。

问题是房子暂时无法上市，不能完全过户到你名下，那么这种情况，你要尽可能规避风险，也就是保证自己能够在现在的约定下，5年后完整的得到房产，其实你最好的办法就是与二手经济适用房的原主人去当地房产公证机构（事业单位）做一个买卖合同的公证，在合同里面约定好（有你付给原房主的定金或者购房款项）相关方必须承担的风险责任问题，比如由于市场变化，原房主如果违约，将必须赔付你至少3倍于已付款等等。

3、这点是合法的！而且你在如上点中的公证合同书里就必须有这样一项.至于违约金你可以定得尽量的高一些,并不一定限于3倍，那样万一市场价格或者5年后另外一个买家出现，卖价违约所要付给你的赔款也就会高，也就是说他的违约机会成本自然也就高！先租后买。

签一个附条件生效的合同。

也就是说，他可以承诺，在该房屋可以上市时，他把房屋转让给你。

这样的合同是合法的，而且有约束力。

债权关系成立，那么若干年后他一旦反悔，你还可以要求他赔偿损失（比如装修之类的），承担违约责任（约定数额），不过这些都要提前说明，约定清楚。

另外就是购买价款，一定要约定清楚，几年后的房屋价格，比起现在，肯定有上下浮动的。