Purchase cost (US$/m 2) 1/F floor area (m2) 1/F sale price per m 2 (US$) 1/F Daily Rental (US$/m 2) 1/F Current Occupancy Refurbishment cost (US$) over period of
2,800 864 3,600 0.80 100% 425,247 4 months
100% Additional Defensive Case Assumption:
100%
daily rental 8,850 Income guarantee from month # 13 annual, less business tax 3,050,502 % yield guaranteed* 10% Going-in gross yield 7.31% # of years 3 (net of sales & property taxes) on cost *defensive case assumes office yield is unchanged, so only the di Gross yield (office only) 7.15% needs to be accounted for at the project level. * Assume that 100% of receipts from a strata sale are received in the month after the sale.
日流出的记录，数据来源可参考资产负债表和损益表，而我们
所学的现金流量表则是对未来现金运动的估算。
1.2 现金流量分析的运用对象

一般对未来的现金即收益状况有进行预测的需要的情况下， 而且也有长期，稳定的现金流量运动的情况下，会运用现 金流量分析。
投资活动
主 要 针 对
经营管理活动
筹资活动
1.3 现金流量分析方法分类
28 17
28 17
28 17 53 53 59 304 100 310 3,015 (9,009)
28 17 66 40 3 440 145 298 3,857 (5,152)
28 17 40 26 0 261 86 197 2,297 (2,855)
72
73
29 26 0 185 61 116 1,712 (923)
收入小计
减：营业税及附加5.565% 现金流入小计 二、现金流出 1.項目轉讓（萬元） 9,064 2. 前期费用 145 3.续建及其他费用（万元） 440 4.不可预见费 28 5.期间费用（万元） 續建管理費用 17 营销费用——佣金1.5% 广告及其他 1.5% 財務費用（利息） 72 6. 土地增值稅 應稅收入 利得稅33% 现金流出小计 9,766 净现金流量 (9,766) 累计净现金流量 (9,766) 三、资金平衡 自有资金 5,000 本期借款 5,000 本期还本 期末借款余额 5,000 期末现金流量余额 234 项目内部报酬率IRR 6.65% 投資者內部報酬率IRR - cash flow 9.83% 投资回收期： 9.59 个季度

2.3.3 房地产项目DCF示例
分析年度 第0 个 第 1 个 年度 年度 第 1个 第 2个 第 3 个季 第 4 个季 第 2个 年度 第 1个 2,956 564 3,520 196 3,325 88 1,762 28 17 26 102 1,762 28 17 34 26 0 0 223 74 1,941 220 (2,635) 440 第 2个 3,695 705 4,401 245 4,156 第 3个 2,217 423 2,640 147 2,493 第 4个 1,922 367 2,288 127 2,161 第 3个 年度 第 1个 1,626 310 1,936 108 1,828 合计 第 2个 1,478 282 1,760 98 1,662 第 3个 591 113 704 39 665 第 4个 296 56 352 20 332 14,781 2,821 17,602 980 16,623 0 9,152 145 4,405 220 0 137 264 264 382 1,654 546 15,514 1,108 0 0 7,100 (7,100) 0 5,632 0 6,243 0 6,108 一、现金流入 1、公寓式办公销售收入（万元） 2、商铺销售收入（万元）
26 26 0 165 55 107 1,555 632
11 26 0 50 17 54 611 1,243
0 0 0 205 118 1,935 (205) (118) (1,935) (9,971) (10,089) (12,024)
5 13 0 0 25 8 467 (135) 1,108
0 5,000 29
2.4.2.2 Purchase Cost 购买成本




土地费用 ＝土地价款及地上建筑物价格 停车位价款 样板房建造及装修 佣金 （土地费用的1％～2％） 契税 （土地费用的3%） 续建成本等
2.4.2.3 前期费用，配套费用等
这些通常包括： 大市政配套费用（依市区和郊区而不同） 前期费用 （设计施工招标费，工程监理费， 工程审照费，保险费，灰线恢复费，其他） 区内配套费（供电，供水，燃气，电讯工程 费等等） 不可预见费 其他费用
非显示要素
Exit Yield 一般估算方式基于经验， 建议参考最近一年内的租 金和售价的比例。
金调整影响因素中的一 个重要原因。
2.4.2.1 DCF 构成部分－项目假设
Project Scenario - Model Assumptions
Sales and Leasing Assumptions: Retail - 1st floor Office * reposition and strata sale as offices * 20% sold in months 14 to 18 Purchase cost (US$/m 2) 5/F-25/F floor area (m 2) Office sale price per m 2 (US$) Office Daily rental (US$/m 2) Office current occupancy Refurbishment cost (US$) Gearing Interest cost Bank deposit rate Tax Rate (withholding) Corporate Tax Rate 1,850 21,247 2,300 0.40 96% 810,000 4 months Sales - office Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6 Q7 Q8 Base 21% 26% 29% 13% 5% 5% Favourable 40% 25% 20% 15% 60% 5.79% 2.00% 10.00% 33.00%

现金流量分析分为
静态现金流分析 贴现现金流分析
2.1 静态现金流分析

见文档文件－例：静态现金流量表
房产项目的表有类似成本法评估的格式，但是体 现的是对未来现金流的估算。

2.2 静态现金流分析特点

简单，一目了然，直观印象深刻。 现金数字直接和科目对应，便于现金流控制。
缺乏更生动，更详细的分析；数字之后所反映的
8800.00 264.00 88.00 9152.00
5248.09 按实际成交价 157.44 交易金額的3% 52.48 交易金額的1% 5458.02
续表.2
三、續建及配套工程费 1、续建工程费用 2、公寓式办公装修费用 3、电梯（3台） 4、电配套 5、水配套 6、电话通讯工程 7、物业维修基金 8、绿化、道路 9、智能化系统 10、小区总体 11、样板房装修费用 12、围墙 13、其他费用 小計 2515 1035 180 285 42 21 10 25 84 17 60 3 128 4405 1500.00 1500元/平方米（地下改造已折合） 617.05 700元/公寓面積(平方米) 107.35 170.00 25.00 12.50 3部电梯平均每部60万 170元/平方米 25元/平方米 12.5元/平方米
2.3.2 DCF 释义

例1.如果通货膨胀率是6％，你的资产价值每隔12年就要减半。所以，如果你 有一笔资产将会于12年后为你提供30，000美元收益的话，那么考虑到6％的 通膨率，这笔收益的现值就是15，000美元。对30，000美元的现金流进行折 算，它的贴现值就是15，000美元。 例2. 在一个房地产投资项目当中，我们考虑是否付出一定的价款10亿美元购 入一个项目，目的是因为这个项目在未来若干年内如10年，能产生连续的现 金收入，或是在未来若干年后可以转卖一个更高的价格。这时，市场上其他 的类似项目的收益率为12％，我们以这个为贴现率计算，如果未来收益转为 贴现值，大于10亿美元的话，可以说这个项目是有投资价值的。
财务和其他状况，没有及时显示。 显示状态处于时间序列中的某一个点（或是活动 末期，或是中间的一个时点）。不能反映现金流 的时间特性。 由于简化性，很多因素被忽略，不能对最终决策 产生太大影响。
2.3.1 贴现现金流分析



贴现现金流又称为动态现金流，即反映更为详细的不同时 间点的现金活动状况 Discounted Cash Flow Statement，DCF；是人们为了预 期未来现金流，所愿意付出的当前代价。简而言之，DCF 就是将未来现金流转化成现值。 对一个项目来说，DCF由以下估算得到：估算必须付出的 现金以及预计收回的现金。同时，要考虑到付款周期（估 算）。每一笔现金交易还必须减去收款付款这段时间的机 会成本。