市场比较法实例
例3：有某市一待估宗地G需评估，现收集到与待 估宗地条件类似的6块宗地，具体情况见表4-4
表4-4 各宗地的具体情况
宗地 成交价 （元/平方 米）
交易年 交易 份 情况
1999 1999 +1% 0
容积 率
1.3 1.1
区域 因素
0 0
个别 因素
+1% -1%
A B
680 610
C
D E F G
3.某在建工程开工于2000年3月31日，总用地面积 3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途 为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计 算；当时取得土地时的楼面地价为800元。该项目 的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管 理费等）为每平方米2300元。至2001年9月31日实 际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计 至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。 建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月， 可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%， 出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在 建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销 售税费为售价的8%。试利用资料估算该在建工程 2001你9月31日的正常购买总价和按规划建筑面积 折算的单价（资本化率为9%，折现率13%）。
700
680 750 700
1998
2000 2001 2002 2002
+5%
0 -1% 0 0
1.4
1.0 1.6 1.3 1.1
0
-1% 0 +1% 0
-2%
-1% +2% 0 0
该市地价指数见表4—5
年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
在上表的交易情况中，正（负）值表示可比实例的 成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房 地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产 状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价 格差异幅度。另假设人民币兑美元的市场汇率 2000年3月31日为1：8.5，2000年10月31日为1： 8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格 2000年1月1日至2月31日基本保持不变，2月31 日至5月31日平均每月比上月下降1%，以后平均 每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写 字楼2000年10月31日的正常市场价格。
2.某旧厂房的建筑面积为5000平方米，根据 其所处的地点和周围环境，适宜装修改造 成商场出售，并可获得政府批准，但需要 补交土地使用权出让金等400元/平方米 （按建筑面积计），可获得40年土地使用 权。预计装修改造期为1年，装修改造费用 为每平方米1000元；装修改造后可立即售 出，售价为4000元；销售税费为售价的8%， 购买该旧厂房买方缴纳的税费为售价的4%。 试利用上述资料估算该旧厂房的正常购买 总价和单价（折现率为12%）。
房地产 权重 状况 因素1 0.5 估价对 可比实 象 例A 100 90 可比实 可比实 例B 例C 100 80
因素2
因素3
0.3
0.2
100
100
100
125
110
100
120
100
试利用上述资料估算该商品房2000年10月24日的正 常产的土地总面积为1000平方米， 是10年前通过征用农地取得的，当时平均 每亩花费18万元，现时重新取得该类土地 每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑 面积为2000平方米，是8年前建成交付使用 的，当时的建筑造价为每平方米600元，现 时建造同类建筑物每平方米需要1200元， 估计该类建筑物有八成新。试选用所给资 料估算该宗房地产的现时总价和单价。
假设开发法实例
1.需要评估一宗“七通一平”熟地2001年9月的价 格。获知该宗土地的面积为5000平方米，土地剩 余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造 某种类型的商品房；预计取得土地后建造该类住 宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米 800元，勘察设计等专业费用及管理费用为建安 工程费的12%，第一年需要投入60%，第二年投 入40%；销售费用为售价的2%，房地产交易中卖 方缴纳税费为售价的6%，卖方缴纳的税费为售价 的3%；预计住宅在建成时可全部售出，价格为每 平方米2000元。试利用所给资料用流量方法估算 该宗土地2001年9月的总价，单价和楼面地价 （折现率12%）。
例5：为评估某商品住宅2000年10月24日的正常市 场价格，在该商品房附近地区调查选取了三宗可 比实例，有关资料如表。 1.可比实例成交价格及交易情况，见下表。交易 情况分析判断以正常市场价格为基准。 可比实例A 可比实例B 可比实例C
3700 成交价格 (元/平方米) 2000.5.24 成交日期 交易情况 -2%
另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系比为： 当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗 地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超 过1.5时，超出部分的容积率每增加0.1，单位地 价比容积率为1.0时的地价增加3%，对交易情况、 区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被 估宗地比较，表4-4中负号表示案例宗地条件比待 估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地， 数值大小代表对宗地地价的修正幅度。 试根据以上条件，评估宗地G2002年的价格。
例4：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场 价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关 资料如表所示。 可比实例A 成交价格 5000（人民 币/平方米） 2000.1.31 成交日期 +2% 交易情况 房地产状况 -8% 可比实例B 600（美元/ 平方米） 2000.3.31 +5% -4% 可比实例C 5500（人民 币/平方米） 2000.7.31 -3% +6%
4200
2000.8.24
3900
2000.9.24
0
+1%
2.该类商品房2000年4月至10月的价格变动情况， 见下表。表中价格指数为定基价格指数。 月份 4 5 6 7 8 9 10
价格 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 指数
3.房地产状况的比较判断结果，见表。