如何做月度营销方案
首先我们要明白
两个问题
(1) 为什么要做月度营销方案
一、是必须做的事：
开发商要求，公司要求、项目需求
二、是应该做的事
项目管理层总结分析梳理项目，给公司、给开发 商提供最详细、最全面、最专业的营销思路和策 略
三、一定要会做的事：
营销方案是一个项目最基本的梳理和营销定位分析， 更是对项目最基本的了解和管理。
下面请看几个例子，目的只有一个……
2009年
正 商 颖 河 港 湾 亮 相 营 销 思 路 主 题
2010年 沁 阳 亚 星 盛 世 家 园 清 盘 销 售 思 路 主 题
2010年
新 蓝 钻 首 批 房 源 开 盘 营 销 思 路 主 题
(4)营销节点
营销节点？
营销节点的划分，与目标任务分解、项目的整体梳理，以 及整体思路的制定，都是密切相连的。
对目标的分解一定建立在 对产品梳理的基础上
没有和产品梳理相结合，是不符合逻辑的。
分解不是分配
是下一步活动和推广的主旋律
国际城3月份目标任务的分解
2011年3月份销售目标：
1、总体目标：大定38套，签约1500万。
2、目标分解及主推房源： （1）、四期剩余所有房源：8套。 （2）、五期剩余房源中C户型1套，D户型19套，E户型20套。
推广主题
80-141㎡复式豪宅
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执行方案最核心的要求就是明细、清晰 所以，也是最容易出错的地方
执行方案主要包括以下几个方面的明细：报纸媒体、 渠道派单、短信、飞播、活动、物料及营销费用 的明细等
（6）创新
创新？
创新没有定式，包括房源梳理的创新、销售环节的创新、 活动的创新、推广的创新等等
没有方向、没有方法、没有诀窍，完全是靠平时的积 累和用心。
（3）营销思路
营销思路？
营销思路可能有左右分歧，上下分歧，多少分歧，但 是绝对没有好坏分歧。也绝对不能有和没有的分歧。 作为职业经理人和专业的营销人，你必须要有营销思 路，有统领全月销售的一条主线，所有的活动和推广 都依附这条主线来展开。 整体的思路和营销节点，这就是营销方案的核心…
营销方案没有方法、没有方向、没有诀 窍，纯粹是平时的用心和积累
所以做为项目管理层，必须的、应该的 会做月度营销方案
（2） 为谁做营销方案
首先肯定营销方案是为自己做的，每月对项目进行一
次梳理,基本流程就是： 梳理、分析、总结、对比、构思、计划、执行、预期。
可以说每一次完整的梳理
都是对自己的一次检验和提升
其次 才是如何做月度营销方案
6关于做好营销方案 大要素
所以，博睿国典的营销方案 整体分为两条线
第一条线：针对三房的销售 第二条线：针对复式的销售
首先是第一条线
结合产品的梳理，让谁都可以看出针对三房的销 售是没有问题的，存在的问题是三房有小三房、 大三房、花园洋房和电梯洋房几种产品,哪个才是 我们三月份推售的重点？
第一线：三房房源推售策略
推售目的：(1)加大推广，抢抓客户资源，促进销售，确保销售回款
（1）整体梳理
梳理什么？
因为我们知道了为什么做营销方案和为谁做营销方案
所以我们对项目梳理目的，一定是为了让自己、让
公司、让开发商清楚项目目前是个什么情况。
首先是对产品的梳理
有多少房子，是什么样的房子？ 一房、两房、三房还各有多少，复式还有多少？ 高层房源多少，多层房源多少，电梯洋房多少？ 带花园的房源多少，是否有地下室、车库、车位等 房源都在哪栋楼和哪些楼层上?
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其次是第二条线：针对复式的销售
同样结合产品进行梳理，让谁都可以看出复式的销 售是有问题的，一直处于滞销的状态。
所以第二条线的销售是月末围绕复式展开….
第第二二线线：：周复周式活房动源，的推推出购售复策式略送3万元装修基金
更深层次的营销方案 还包含了
整体的思考和创新
这两个方面虽然没有模板、没有方法、没有内容，但是是否浸透 着管理者的心血，任何人都可以看的出来！
3月份博睿国典的营销共分为两个大的节点，在两个大的节点中又套几个小的节点活动，
譬如周周购房节，大客户团购等。
（5）执行方案
执行方案？
是根据整体营销思路和营销节点制定确保完成目标任务的 措施、保障和营销费用的预算。
执行方案执行的最好，最彻底、最科学，才能完整的体现 策略的正确性和实用性，任何人都可以以此方案执行…. 执行的越彻底、越快、越到位，效果才能体现的越完美！
对产品的梳理一定要简单 尽量是一张纸解决问题
因为，产品梳理的太分散，不利于分析和发现问题
梳理不是总结
而是为了下一步工作做支撑
其次是对销售的梳理
上个月销售多少房子、什么时间销售的？ 一房、两房、三房各销售多少，复式销售多少？ 高层房源销售多少、多层房源销售多少? 团队有什么问题，新老置业顾问有什么问题？ 来访、回访、轮排、接待有什么问题？
20 16
16 12
8 4 0
B
套 20
16
12 套
8
4
0
首次购房
换房
为下一代 结婚用房
养老
投资
其它
整体销售的分析及梳理
套数
1
C
D
套数
10
8
8
7
7
套数
E
6
4
4
套数
2
0
ห้องสมุดไป่ตู้
0
2
2
1
1
2
3
4
5
6
7
套数
套数
销售团队的梳理和分析
赵裴 曹玲娜 马伟 马超 闪莹 龙凤波 黄艳 李园园 侯文静 王梦良 郭玲梅 郜菊芳 彭丽雯 孙荣丽
整体节点的划分包含大的营销思路、活动节点、目标划分。
营销节点是整个营销方案的核心纲领
四、2011年博睿国典3份营销节点
3月份策略：周活动、分线销售 3月1-25日，集中排卡
3月26日集中开盘
3月12周末抽房款活动
3月19日大客户团购活动
27-31日正常签约销售
123456789
销售线
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31
推广主题
推广主题一：
韶山路旁，博睿品牌大盘 大宅专家 花钱买房一步到位
博睿国典一期9#147-190平“唯一一栋电梯瞰景洋房”，3月重磅推出！ 博睿国典一期“珍藏房源”，重磅出击，献给都市买房一族的生活大礼
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推广主题二：
博睿国典一期珍藏唯一电梯瞰景洋房 3月26日重磅推出！
（2）利用标准层小三房的热销，带动博睿国典的客流
第一线：3月1—20日，利用周末举办周周购房节，主推 三房的销售。
新推6号楼、8号楼、10号楼三房，释放调价信息； 3月1日-6日蓄客30组，每名置业顾问接待6组，周日购房节销售5套； 3月7日-13日蓄客30组，每名置业顾问接待6组，周日购房节销售5套； 以此类推。
0
1
2
3
4
5
6
（2）目标任务
目标任务？
做为职业经理人和专业的营销人，站在项目的层面， 我们绝对有权利建议项目目标任务的制定。
但是，站在开发商和公司的层面上，我们首先要为 目标任务的完成制定完善的保障措施，怎样分解目标， 怎样实现目标，这就是营销方案。
首先是对目标的分解
结合产品的梳理，我们要确定下阶段要销售哪些房源 多层？小高层？高层？ 一房？两房？三房？ 封哪些房源？放哪些房源？
房源共计：48套 3、销售房源分解：
（1）四期剩余8套房源 （2）五期C户型1套，D户型13套，C户型16套
举例：漯河博睿国典
在开盘后三房、复式销售不足10套时，二月份全月 销售不足5套的时候。。。
三月份我们怎样可能实现
三房销售10套，复式销售5套 所以，我们要给团队、给公司、给开发商看到我们
实现目标的措施和保障是什么？这就是营销方案
下面的几个例子可以看出管理者的用心…..
关于创新的话题很多很多，管理者只要有心、用 心、专心、倾心，一定会有好的回报和结果！
关于如何做营销方案
有以下六个关键词组
产品梳理 月度目标 营销主题 推广执行
营销节点 费用预算
产品梳理： 整体房源梳理 已推房源梳理 主推房源梳理 月度目标：目标任务制定 目标任务分解 目标任务措施 营销节点：营销节点划分 目标节点划分 推广节点划分 营销主题：月度营销主题 营销推广主题 营销活动主题 推广执行：推广组合方案 推广内容明细 各项费用预算 费用预算：媒体、渠道、活动、物料、礼品和不可预见费用
活动目的：（1）通过装修基金，拉动案场人气； （2）针对复式去化慢起到促进作用；
活动办法：（1）针对所有的复式进行分析，设计复式单页，周周活动，借势推 广。 （2）每周推出一套特价复式房，利用点面结合，突击销售。 （3）将标准层的价格上调，压迫复式的销售。
主推房源：强推1#、2#、3#、5#楼的复式，共计20套，强势销讲，逐一击破；