国家规定的缴费比例
工会经费 教育经费
:按工资总额的2%计算 :按工资总额的2.5%计算
公共卫生间的清洁费用：
1、水费 2、洗手液 3、护手霜 4、大盘纸 （毛巾） 5、卫生纸 6、清洁剂 7、除味剂 等
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8
V8 =（ 投保金额 × 保险费率 ）／保险受惠物业的总面积 建议：投保财产一切险及公众责任险
9. 经业主同意的其它费用V9
该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。
10. 不可预见费用V10
不可预见费用（一般按上述费用总和的1％计）。不可预见费应单
注：F1——交通工具（汽车、摩托车、自行车等） F2——通讯设备（电话、手机、对讲机、传真机等） F3——办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投影仪等） F4——工程维修设备（管道疏通机、电焊机、升降机等） ）
※ 这里的固定资产应主要是直接用于该项目服务的固定资产
六、物业服务费的测算（居住性物业）
适合
政府指导价
上下浮动20%
在合同中约定
普通住宅
与业主协商确定
适合
高档物业
市场调节价
在合同中约定
适合
市场发育成熟
三、物业服务的定价形式
项目 方式 支付方式 包括内容 盈亏负担 适合业态
包干制
1、物业服务成本 业主支付固定物 2、法定税费 业费 3、物业企业的利润
物业企业自负盈 亏
普通住宅小区
酬金制
独设账，严格控制其支出。
六、物业服务费的测算（居住性物业）
11. 利润或管理酬金V11
物业管理协议不同，管理酬金的确定方式不同：
（1）按照租金收入确定
管理酬金=业主租金收入×酬金比率
（2）按物业价值的约定使用年限计算，当物业是业主自己使用的情况 下可以采用该方法
管理酬金=（物业价值／物业约定使用年限）×酬金比率
2. 业主、使用人认可的原则
进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的
满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人
的认可。
五、物业服务费的测算原则
3. 区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能
一概而论、简单套比。
4. 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则
遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提
六、物业服务费的测算（居住性物业）
12. 法定税费V12
按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金含：
（1）须按营业额缴纳营业税，税率为5％。 （2）城市建设维护税，按营业税的7％计征。 （3）教育费附加，按营业税税额的3％计征。 （4）地方教育费附加，按营业税税额的2％计征 （5）水利建筑基金，收入的千分之一。合计总营业额的5.7％。 ※依照最新的《物业服务收费管理办法》，实行酬金制计费方式的
其中：F1：交通、通讯费用（元／月）
F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月）
）
F4：节日装饰费（元/月）
F5：公共关系费及社区文化费（元／月） F6：办公水电暖费（元／月）
F7：书报费（元／月）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
7. 物业管理企业固定资产折旧费V7 V7=∑Fi／S/折旧年限*12（i=1，2，3，4）（元／月·m2
Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等；
Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数；
P电：电费单价（元／度 ）；
②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货 的价格来测算。
六、物业服务费的测算（居住性物业）
F2--电梯运行费：
V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·m2 ）
注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元／月）
F4：服装费（元/月）
S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月· m2 ）
）（元／月· m2 ）
注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶Байду номын сангаас拖把等（元／年）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
4. 物业管理区域绿化养护费用V4
V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2
注：F1：绿化工具费（元／年）
F2：劳保用品费（元／年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年）
价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。
六、物业服务费的测算（居住性物业）
V = ∑Vi （i
=1，2，3，……12）
注：V：公共性服务收费标准（元／月·m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元／月·m2 ）； i：分项项数; ∑:表示对各分项费用算数求和
六、物业服务费的测算（居住性物业）
1. 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1
F2：公共秩序维护设备维修费（元／年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。
六、物业服务费的测算（居住性物业）
6. 办公费用V6
V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·m2

成本法：
注：Fl：公共照明系统运行费 F3：给排水系统运行费 F5：智能化系统运行费 F6：配供电系统设备维修费 F2：电梯运行费 F4：通风系统运行费 F7：其他公共设施设备维护费
六、物业服务费的测算（居住性物业）
F1--公共照明系统运行费：
①电费：（ W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电
物业服务费用不含税金。
六、物业服务费的测算（收益性物业）
1. 物业租金×酬金比率 2. 按照上述居住性物业服务费的测算方法来测算 3. 与租户切身利益直接相关的公共秩序维护、保洁、设备维修、 空调、通讯、特别装饰、停车等项服务费用，可以直接向租 户收取，也可以含在租金里，再从中扣除。
社会保险
包括医疗、工伤、养老、失业、生育、住 房公积金、大病基金等
电费 = W×24×a×30× P电（元／月）
维保费（元／月）：年维修及备件费
六、物业服务费的测算（居住性物业）
F4—通风系统运行费
电费同上 维修费：年维修及备件费
F5—智能化系统运行费 电费 = W×24×30× P电（元／月） 维保费：估算值
六、物业服务费的测算（居住性物业）
F6—配供电系统设备维修费
包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。
F7—其他公共设施设备维护费（元／月）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
3. 物业管理区域清洁卫生费用V3
V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6
F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元／年） F5：垃圾清运费（元／年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定
利润酬金确定方式是以上述1～10项的支出之和为基数乘以行业利 润率/酬金率付给管理企业，即
管理利润/酬金=服务费×行业利润率/酬金率
※ 物业管理行业利润率/酬金率一般在8％～15％，具体的比率可由
双方根据物业服务的标准等因素协商确定。
①电费=N×W×24×a×30× P电（元／月），
N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数，
②维保费（元/月） ③零配件费（元/月） ④ 年检费（元／年）。
六、物业服务费的测算（居住性物业）
F3给排水系统运行费：
① 生活给水泵
电费 = W×24×a×30× P电（元／月）
维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 ② 消防泵 电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 ③ 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）
）
F4：绿化用水费（元／年）
F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元／年）
F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）
六、物业服务费的测算（居住性物业）
5. 物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2 ）
注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年），
物业管理费测算
Better Service Better life
一、物业管理费的收费依据
1. 合同的约定
① 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务
② 作为经营公司应赚取的合理的利润
2. 法律的规定
① 中华人民共和国价格法
② 建设部关于《物业服务收费管理办法》
二、物业管理服务费的价格形式
基础价
1、物业服务支出 业主支付动态物 2、物业企业的酬金 业服务资金 （按约定比例提取）
结余或者不足均 由业主享有或者 承担
高档物业，如 涉外公寓或别 墅等
四、物业服务费的构成
五、物业服务费的测算原则
1. 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪 费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。