3、人口红利+经济结构转型



需消费基本靠着人口红利在支撑——两家三代攒出一套房的首付——这些年 刚需市场里买房的80后，有几个首付是靠自己打工挣出来的？ 这当中不能不涉及的是中国经济结构的转型，这使得我们父母一代这辈子基 本没有类似于买房这样的大宗消费支出，才得以为下一代提供资金。同时， 独生子女政策又保证父母可以用全部财力帮助一个孩子，父母一辈兄弟姐妹 众多也变成了一项资金来源（借钱啊！）……总之，人口结构+经济结构的变 化，为近十年的房地产发展提供了坚实的大市场。 人口红利还能吃多久？唱衰房地产的人估计是3-5年，但我相对乐观的估计是 8-10年，因为接下来走入社会的90后依然有类似的状况，并且比80后更具优 势——他们有积累更丰厚的父母——60后。 在我看来，60后是建国以来最幸运的一代：大饥荒和 文 革时还小，上学时学 校已逐步复课，考大学时高考恢复，毕业了赶上改革开放，工作几年迎来中 国经济第一个活跃期和充满不可复制的财富积累机会的90年代。这也可以解 释为什么“富二代”现象更多地出现在90后身上。所以，我判断8-10年之间 ，90后在房地产市场上的购买力仍然会支撑起一个、信息充分、管理有序的租房市场，其实是 最有效减少刚需客群的大水池，将从很大程度上调节地产 市场的供需关系。

一个成熟的租房市场对中国社会面貌的改变会是难以估量 的：年轻人的财富和消费能力得到巨大的释放，不再承受 着巨大的生存压力，用更多的金钱和精力去追求更多非物 质的生活，对财富、工作、生活的认识、甚至整个世界观 都会发生改变。这种情况下形成的新兴中产阶级什么都能 做的出来。
当前中国经济形势 分析
中国的高房价

两税制引发地方 政 府 收入下降，对卖地有了极高 的热情，诚然不假，但各位有没有想过另一个问 题—为什么土地越来越贵也依然能卖得掉？ 我对中国的房价现象（我用的是现象，不是“高 ”，高不高且听分解）的看法是：这是中国社会 和经济发展的必然结果。

1、严重的货币超发+资金流动渠道匮乏
4、可怕的传统置业观念+物质社会下的不安 全感+残疾的租房市场建设
讨论上一条的时候，我们忽略了一件事情：父母一代积累的财富用在孩 子身上，为什么一定或者首先是买房子呢？在第1、2两条里，我们说热 钱去买房是因为没有其它理想的、大宗的投资渠道以及掌握热钱阶层的 局限性，但对于 80、90后来说，恐怕花钱的方向还有很多。所以我们不 得不面对本条标题这三个原因。 作为一个上千年以农立国的国家，中国人自古以来就有着 狂热的土地和 家产崇拜症，“以末致财，以本守之”是根深蒂固的观念，经商挣了钱 首先一定是买房买田，然后纳三妻四妾（和今天别无二致啊）。而中国 经济发展到今天，文化已经严重落后而无法和经济匹配 （CCP系统性的摧 毁了中华文化），整个国家土豪化、物质化，女性的自我认知商品化， 老百姓要靠一套房子带给自己最基本的生存安全感，终于导致了今天 “没房子 =没老婆”、“房子=人生成功标尺”等观念自主不自主的成为 全社会的共识，构成刚需市场如此巨大的一个重要理论基础，也使中国 成为年轻人最热衷买房的国家。有兴趣的可以查一查各国首次置业的年 龄调查，我记得 07年看过的一个数据，美国居然是 42岁，欧洲也普遍在 30岁以上。



货币超发的原因就不在这里展开了，单用数据说说货币超发严重到什 么样。2012年底，中国广义货币M2余额为接近100万亿元，比1990年增 长了65倍，甩出GDP涨幅八条街，同期的美国M2折合人民币也不超过60 万亿元人民币。如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到 0.7，中国则高达1.87。 这么多热钱流向哪里？中国经济发展到现在都面临一个尴尬的情况： 没有好的投资渠道。尤其是近十年汇率从8一路干到6，以及2008年来 的经济波动，让很多出口企业、实业都遭到重创，创业环境不理想， 创业信心不足，通货膨胀又让现金不断贬值，使得房地产成为吸纳热 钱的最大渠道。 事实上，不断高攀的房价在近十年都扮演着中国经济的消化池，消化 着大量的货币超发和肿胀的发展泡沫，否则今天的通货膨胀率、CPI增 幅肯定远远超出我们的想象力和承受力，社会稳定一定会出现大问题 。面对老百姓来讲，无非是一个直观的选择题——房子一年涨一倍和 超市所有商品一年涨六倍你选择哪个？
2、贫富差距扩大+财富向能源和资源型阶层集中
首先贫富差距扩大是货币超发的一个副产品，因为超发的热钱基本被少 数人圈走，普通的打工者、工薪阶层收入增幅是有限的。但这不是全部， 和上一条一样，财富进入这些人手中，仍然面临的是流向问题。上一条 说了选项的局限性，这一条要说的是选择者本身的局限性。 由于特殊的市场结构和经济现状 ，正常的努力创业致富所占的比例无法 和完全的市场经济国家相比。我们都知道，在中国最容易致富的基本是 两类： 能源和资源。能源指的是挖煤挖矿的，资源指的是靠背景、渠道 的。他们的共同点是：挣快钱，且生意需要的循环投入少，会迅速积累 现金，同时对自身素质文化要求不高，观念比较局限。 所以这些人有了钱能干什么呢？就是你所能看到的了：全世界买奢侈品、 艺术品、豪车，赌场一夜千金，各种包养，但和买房子比起来，这些还 是小钱。大宗的资金，最终主要还是流入了房地产 。事实上，如果你关 注艺术品市场的话，你会发现其涨幅远远甩开房价，归根到底都是一样 的原因，只不过体量小又不关系国计民生，所以我们注意不到罢了。


这时一定有人会说，我也想以后买房，我能顶得住父母和 社会舆论的压力，但租房住的品质实在太低（四处搬家、 随意涨价、没有归属和安全感），这就要说到本条的第三 项了。中国 政 治 一直以来忽略着对租房市场的培育、建设 和管理（仅仅是廉租房完全不够，需要着眼于不同财富阶 段、不同价位和品质的所有租房细分市场），在中国 政 治 的诸多不作为中，我认为这是最丧尽天良的一项。置业观 念不是不可以改变的，改变的前提是有足够稳定的租房环 境。发达国家的 政 府 实际上在这一方面都做得比较到位， 保证国民可以在一辈子不买房的情况下也不会有居住的困 扰。我曾在这个回答全面征收房产税是否会导致房价大跌 ？中也提到过：