第二部分石家庄房地产市场
1、石家庄房地产投资
房地产投资额在1993年开始大幅膨胀，经过90年代中期的短期波动，在1998年以后呈稳定上升趋势，2004年比2001年增长278%说明石家庄市从2001年开始投资额有相当的放量。
这是石家庄房地产市场前景被普遍看好的征兆。
考虑到2005年6月1日地产新政的全面施行，金融业对房地产的资本支持力度骤减，对开发企业的资本金比例提高到35%，因此，从中长期来看，2005年房地产社会投资额增速应有所回落。
2006年上半年我市房地产开发房屋施工面积540.9万平方米，增长32.28%，其中住宅460.0万平方米，增长46.87%；商品房销售面积84.4万平方米，同比增长58.00%，其中销售住宅面积80.1万平方米，增长了68.56%。
“国六条”中重点发展的经济适用住房的施工与销售面积占住宅面积的9.15%和3.19%，与去年同期相比分别增长6.54%和99.76%。
由下表可知，从1989年至今石家庄房地产市场经历了三个阶段：
●1982——1992年间的投资低水平徘徊；
●1993——2002年间的平稳投资阶段；
●2003年——至今的投资高速增长阶段。
2、石家庄房地产交易量
2004年石家庄共完成房地产交易量307万平方米，其中二级市场交易量为150万平方米，其中商品房交易121.1万平方米；而石家庄的三级市场(二手房)交易量达到157万，首次超过“一手房”成为房地产住宅市场主流。
2005年房地产交易量持续增长，2006楼市经过了“新政”后，成交量持续下降，我市市区共计批准商品房预售247.77万平方米，其中住宅为207.81万平方米，与去年同期相比分别上升了7.95%、3.44%。
市区商品房（包括经济适用房）实际登记销售面积170.01万平方米，其中住宅148.58万平方米，与去年同期相比分别为0.81%、1.8%。
预售备案面积为139.44万平方米，其中住宅127.64万平方米，与去年同期相比分别为2.6%、2.22%；现房备案销售面积为30.57万平方米,其中住宅20.94万平方米，与去年同期相比分别为-6.63%、0.66%。
商品房住宅交易量明显增加，其中住宅所占比例基本持平。
住宅交易中个人购房比例急速上升，实际销售量中个人购房比重占住宅交易量由63.8%增至75，预售交易量中个人购买住宅占61.5%增至86%。
说明单位购房比例仍然相当大，个人购房比例增幅达10%以上，市场需求向更成熟的多元性方向发展。
2006年石家庄市房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。
新建住宅市场中 81 ％需求者为本市个人。
以自住为目的的住房购买已是市场主体，房地产投资、房地产炒作的现象已
经得到有效控制。
全市房地产市场在持续繁荣中保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。
3、石家庄房地产价格水平
住宅产品：
●住宅产品成交价格增长明显，成交均价由2000年的1685元/㎡增至2006年１-11月2753元/㎡，同期比为7.29％，在
国家宏观调控政策的影响下，我市房价继续运行在合理轨道上，价格基本保持着微幅上扬的态势。
商品住房大部分都集中在单价为2000元/平方米～4000元/平方米之间，交易量占总量的86.21%，价位基本保持微幅上扬的趋势。
●中心城区、裕华区东南板块热点区域的价格随着政府土地政策（城市副中心）的引导，土地成本上升快，价格继续上涨，
东方明珠、碧水青园、顺驰蓝郡的销售均价在3900——4300元/平米。
●长安区和平路沿线将成为焦点区域，随着石家庄城市改造步伐的加快，市政府对市政基础设施和环境的重视程度正在与
日俱增。
和平路东段的改造和高架桥的建设“退二进三”战略的实施，也让人们对该区域的环境有了美好的希望。
目前，中基礼城即任栗村城中村改造项目规划建筑面积66.5万平方米，其中住宅建筑面积58万平方米，中景·盛世长安建筑面积40万平方米，冀兴.尊园建筑面积约18万平方米，名门华都总建筑面积为38万平方米。
也就是说，在明后两年，
和平路沿线将有近160万平方米的住宅和写字楼出现。
从目前的发展趋势看，和平路沿线将是石家庄市房地产市场的焦点区域之一。
桥西区土地也已放量，已成为房地产中高档住宅开发的热点区域，升值空间巨大。
春江花月、泊爱蓝岛、天山观澜豪庭等销售均价在3600——3900元/平米。
写字楼产品：
在价格上分为4000元/平米以下、4300—4500元/平米、4800—5300元/平米三个区间，其中以中档价位产品市场接受度最高，反倒是高档产品陷入营销困境。
商业产品：
近年来上市产品的形态发生了由单纯的沿街商铺向MALL、商业街区的转变，这是产品的升级（为满足消费需求），但却是商业地产运作的倒退（分割销售），许多项目的租售陷入困境也说明了这点。
从今年在售的SHOPING MALL、商业街区项目的销售价格来看（先天下、东方明珠、新休门等），价格现状为：1-2层均价15000-18000元/平米。
4、石家庄房地产需求
——二次置业取代首次置业成为市场需求的主流。
——传统住房消费以区域客为主，形成相对封闭的区域市场。
——石环建设规划打破城乡的隔阂，城郊结合部受到重视，市场需求向外围扩展，需求区域空间扩大。
5、地产新政对石家庄房地产市场的影响
“国六条”石家庄市细则悄然出台。
最受关注的焦点“90平方米占到70%，究竟是按照总量控制还是按照单个项目控制”随之明朗——我市将按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求。
“十一五”期间，我市要重点安排普通商品住房建设。
按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求。
自2006年6月1日起，年度新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
经济适用住房单套建筑面积，属多层楼房的，最大不得超过85平方米；属中高层、高层的，最大不得超过95平方米，且套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例也必须达到70%。
对不符合套型结构总体要求和单套住房建筑面积标准，尤其是擅自突破结构比例的项目，一律不予核发建设工程规划许可证、施工许可证和预售许可证。
石家庄房地产市场在近几年发展中所产生的泡沫远小于沿海、长三角区域等城市（尤其是上海），所以因此产生的消极影响要小得多。
而国六条最受关注的焦点，“90平方米；70%”问题，我市将按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求。
地方政府走了一个中庸的路线，从理论上看开发商还是可以不完全按国家政策执行，从而地方政府的权利更大了。
●考虑到政策影响的顺延性，其在房地产投资额，供应结构、量体，价格水平等方面所引起的变化还不够明显，大部分已
在国六条颁布之前批下预售的项目和招拍挂项目集中上市，尤其是长安区、桥西区项目的放量，使的没有沉默多久的石家庄楼市更为红火。
●考虑等待国六条细则期间积压下的自用需求释放出来，集中爆发期出现，小户型的乐模、红人公馆热卖；CBD中心的汇
景国际、名门华都相继开盘、热销，无不应证了这一点。
同时整体销售均价也大幅上涨，比去年同期上涨500-800元/平米。
综上所述，石家庄房地产市场正处于一个快速上升的阶段，主要体现在土地市场的活跃、市场不断放量、房地产（尤其是住宅）销售较好，租金水平和售卖价格不断提高等等。
可以预见，未来3-5年内，
石家庄的住宅市场仍会保持良好的发展势头，受多元需求影响，住宅产品的售卖价格继续平稳上升，但租金水平将会停留在相对合理的区间，呈现出市场供略大于求的迹象。
石家庄的写字楼市场新增供应多为综合项目，单独的写字楼项目较少，以存量市场为主。
考虑到石家庄2004年以来较大的写字楼存量，为避开区间竞争，新增项目多以SOHO办公、酒店式公寓等写字楼“变态”产品出现，凸现二线城市写字
楼市场需求特征。
石家庄的商铺市场将呈现二元结构，一为以住宅底商、小体量商业街铺等产品为代表，以产权销售为运作模式的商铺产品，是传统市场的延续，其所占市场比重将不断降低。
二为以SHOPPING MALL、大型商业街区等产品为代表，以使用权销售（即租赁业务）为运作模式的商铺产品，是先进的市场运作模式，强调开发、运营、产权、使用权独立存在的关系，其所占市场的比重将不断扩大。
而目前石家庄商铺市场的主流是以SHOPPING MALL 、大型商业街区产品为代表，以产权销售为运作模式的畸形状态，其直接后果是因产权分散导致管理混乱，经营状况往往很难如意，进而影响到商铺产权的销售，销售不畅导致开发资金断裂等恶性循环的局面。