成都房地产报告Newly compiled on November 23, 2020
2010年成都房地产年度报告
2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。
政策点评：
05年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。
2、2010年主要政策
政策点评：
通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。
二、土地市场
2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。
全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。
虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。
地价呈上涨趋势，主城区综合地价约万元/亩，同比上涨%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨%。
1、主城区土地市场
(1)、年度趋势
土地成交量有所放大
2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。
城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升
近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨%。
根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。
可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。
(2)、2010年主城区土地供应状况
2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。
四季度土地供应放量
土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积亩。
以住宅兼容商业类用地为主
数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积亩。
同时商业用地和商业金融用地分别供应亩和亩。
可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。
以50亩以下中小地块为主
在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。
此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主的用地。
以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。
高新区土地供应一枝独秀
上图显示，高新区土地供应达成31宗，面积约1973亩，远远超过其他主城区域。
其次是武侯区，达到14宗，共计面积亩。
随着天府新城和武侯新城建设力度的加大，两大区域的土地放量，市场竞争将日益加剧。
高新区商业兼容住宅用地供应最多
注：括号内为土地供应宗数
住宅兼容商业用地中，武侯区供应11宗，面积约亩，位居首位；其次是成华区，为10宗，面积约855亩。
商业兼容住宅中，高新区供应数量和面积居首位，分别为18宗和亩。
同时商业用地和商业金融用地亦以高新区供应量最多。
（3）2010主城区土地成交状况
土地成交方面，全年主城区成交地块74宗，面积约4748亩，较2009年分别增加8宗和约340亩。
土地总体交易均价约万元/亩，同比上涨%
住宅和商业类物业可建面积基本相当
根据成交地块相当指标计算，2010年成交地块的可建面积约万平方米，其中住宅约万平方米，商业类物业约万平方米。
据统计，2010年成都主城区成交住宅面积约830万平方米，2010年成交地块可建住宅尚不足成都主城区一年的住宅销售量。
若这一状况不得以改变，可以预计，2011-2012年成都主城区住宅将呈现供不应求的局面。
与住宅相反，商业类物业则呈现供大于求的状况，市场竞争压力将加剧。
成华区成交土地达1106亩
成华区以亩的土地成交量，位居各区之首，主要位于成华青龙乡区域；
高新区和武侯区分别成交19宗和18宗土地，分别集中在天府新城和武侯新城。
位于春熙路商圈的华兴街地块，以11000元/平方米的楼面地价，夺取年度楼面地价地王。
在楼面地价TOP10中，市中心（内环内）2宗，城东二三环间4宗，城西二三环间2宗，城北内一环间和城西一二环间各一宗。
主要区域土地成交情况
天府新城、武侯新城、攀成钢和成华青龙片区成为2010年成都主城区土地成交量最多的四大区域，这些区域集中了众多的品牌开发商，将成为未来成都房地产市场的热点、重点区域。
品牌房企拿地情况
在品牌开发商中，仅保利、蓝光、华润、绿地、华宇和九龙仓在土地市场有所斩获，主要新进区域为攀成钢、武侯新城、建设路、城北青龙乡等区域。
新入蓉开发商拿地情况
2010年，共有阳光100、世茂、太古、远洋、招商、香港置地、朗诗等十余家国内地产巨头进驻成都，拿到土地；主要区域集中在攀成钢、武侯新城、成华迎晖路等区域。
（4）、各郊县土地供应状况
2010年成都各郊区县供应土地474宗，共计面积约40090亩，同比分别增加129宗和6891亩。
大邑县以供应103宗，7105亩的天量土地，位居各郊区县首位，位列二、三位的分别是新都和崇州，土地供应量分别为59宗、5410亩和58宗、5814亩。
近郊主要热点区县，如温江和龙泉驿土地供应量均不足2000亩。
各郊区县土地成交状况
全年各郊县共计成交土地390宗，面积约32251亩，较2009年分别增加了94宗和4611亩。
大邑成交土地6731亩
大邑以6731亩的成交量位居各区县首位，崇州和新都分列二、三位，交易面积分别为5129亩和3998亩。
龙泉驿、温江和双流三大热点区域的土地成交量均在1800亩以下，郫县土地成交达到2248亩。
大邑可建面积超过千万平
根据地块相关指标，大邑以超1000万平方米的可建量位居首位，其次是新都，约934万平方米，青白江和郫县的可建量约600万平方米左右。
崇州区域可建面积超过400万平方米。
各郊县住宅用地成交情况
大邑、崇州和新都分列住宅成交面积的前三位，分别为亩、3676亩和3159亩。
近郊郫县成交约1758亩，双流约1039亩，温江和龙泉驿在700亩左右。
各郊县住宅可建面积
大邑以987万平方米的天量，位列首位。
新都、青白江和郫县分列二至四位，分别为602万平方米、519万平方米和500万平方米。
金堂、龙泉驿、都江堰、新都、彭州和蒲江可建面积在200万平方米以下。
都江堰住宅楼面地价约1450元/平方米
都江堰、新津、郫县、崇州和龙泉驿位居住宅楼面地价前五位，分别为1450元/平方米、1377元平方米、1172元/平方米和1049元/平方米和1017元/平方米。
其他各区县楼面地价均在1000元/平方米以下。