第7卷第2期长沙航空职业技术学院学报Vo1.7No .22007年6月CHANGS HA AERO NAUT I CAL VOCATI ONAL AND TECHN I CAL COLLEGE J O UR NALJun .2007凤凰古城家庭旅馆的调查分析卢 竹(长沙航空职业技术学院,湖南长沙 410124)摘要:通过实例研究的方法,利用第一手调查资料,对凤凰古城家庭旅馆的经营现状进行研究分析,对古城镇如何发展家庭旅馆业进行尝试性探讨。
关键词:家庭旅馆;古城镇;凤凰古城中图分类号:F 590 文献标识码:A 文章编号:1671-9654(2007)02-081-03收稿日期:2006-11-08作者简介:卢竹(1980-),女,湖南长沙人,助教,管理学硕士,研究方向为饭店企业管理。
The D iscussion of Buildi n g Guest House in the Ancient Tow nA case study o fGuest house i n Phoenix To w nL U Zhu(Changs ha A eronautical Technical Co llege ,Changs ha H unan 410124)Abstract :The touris m o f the ancient to w n beco m es popu lar ,and as representati v e l o dg i n gs ,the conditi o n o fm anage m ent and ex istence o f guest house have been w i d ely researched .The artic le ana l y ses the actua lity o f guest house i n Phoenix To w n ,and d iscusses ho w to deve l o p Guest house i n the ancient town .K ey w ords :guest house ;the ancient to wn;Phoen i x To w n1 问题的提出1.1 研究背景上世纪90年代以来,古城镇旅游逐渐兴起。
随着丽江申报世界文化遗产的成功及APEC 领导人到周庄考察旅游,古城镇旅游迎来了开发的热潮。
古城镇以其独特的建筑风貌、丰富的历史文化遗迹、深厚的人文内涵以及特有的古朴环境氛围受到了人们的青睐,成为旅游市场中的一支新生力量。
从全国目前情况来看,已经进行旅游开发的古城镇有200多个,潜在的具有这种资源可能性或者能开发古城镇旅游的同类项目还有1000多个。
[1]如何保护和开发古城镇旅游资源,许多学者做了深入研究。
魏小安认为,古城镇旅游开发过程中必须遵循四个原则,抓住三个市场,使用五种策略。
[2]邹益民等认为,古城镇旅游开发应该注意处理好几个关系。
[3]葛剑雄认为,开发古城镇旅游过程中,要考虑当地居民的利益。
[4]古城镇是一个特殊的旅游资源,往往是人文景观和自然景观的结合,蕴涵独特而珍贵的古韵氛围。
因而,古城镇旅游的客源市场与一般旅游客源市场也存在差别,主要表现在客源的构成和档次上。
由于文化性、新奇感的需求,旅游者迫切希望能亲身体验当地居民的生活饮食,深入了解民风民俗,于是入住家庭旅馆成为这些旅游者的首选。
目前国内家庭旅馆业比较成熟的典型有阳朔、丽江古城等地,新兴的湘西凤凰古城的家庭旅馆业发展也正如火如荼。
笔者试图通过分析凤凰古城饭店投资的供给市场现状,对凤凰饭店投资的类型、规模、档次、功能和营销思路等进行基本的定位,这对促进凤凰饭店业的良性发展,进而对促进凤凰旅游业的可持续性发展具有积极的指导作用;其次,为古城镇类旅长沙航空职业技术学院学报第7卷游景区的饭店投资与经营、开发与建设等提供建设性的意见。
凤凰目前已建立300多家家庭旅馆,全县已形成7500张床位的接待能力。
家庭旅馆的外形在政府统一规划下体现仿古风貌,客房面积在10平方米左右,内部配备电视、分体空调及床上用品,没有衣柜;一般配有独立卫生间,燃气热水器、洗脸盆;不提供牙膏、牙刷、毛巾等一次性生活用品。
1.2 调查概况此次调查为随机抽样调查,主要采取问卷调查与入户访谈的形式、当即收回问卷的方式开展。
问卷以开放式问题为主,主要是家庭旅馆的位置规模、经营成本、经济效益等方面的内容。
调查的时间是2005年8月10日至2005年8月20日,主要调查的是凤凰古城和新城的家庭旅馆。
此次调查共发放问卷110份,回收有效问卷102份,回收率为92.7%。
2 调查结果和分析2.1 家庭旅馆的位置及外观凤凰古城现有的家庭旅馆主要集中在沱江的两岸。
在调查中有68户位于沱江两岸,占总数的60.7%,几乎为不临江的2倍。
临江的吊脚楼家庭旅馆也是凤凰旅游景点中最有民族特色与吸引力的,体现了苗家建筑的特有风格,是旅游者的向往之地,因此房价也是最高的,其黄金周的床价达到150元/床(2003年高达200元)。
由于政府的规定,临江的吊脚楼一类建筑不能高于三层,不临江的所有建筑不能高于五层,且所有建筑的外观具有苗族独特建筑风格的烽火墙式样。
2.2 家庭旅馆的分布情况分析凤凰家庭旅馆主要分布在北边街与(老)营哨街两条街道,也就是沱江的两岸,分别占总样本量的29.4%、21.6%,其次是迴龙阁(临江)占10. 9%、标营街(可望江)占7.8%。
各街道家庭旅馆分布的比例,说明了家庭旅馆分布的一个重要规律 依沱江而建。
沱江是除建筑、人文风光外凤凰古城唯一的风光带,同时,也是凤凰赖以扬名的原因(沈从文的 边城 )。
可见,家庭旅馆分布深层次的规律是:依风光带或名胜而建。
2.3 家庭旅馆的经营规模分析家庭旅馆是利用自己的住宅以家庭为经营主体的旅馆,一般规模不大,凤凰的家庭旅馆也体现了这一特征:以3-6间房的小型家庭旅馆比重最大,占47.1%,这类的家庭旅馆一般是店主自住一楼,客房设在二或三楼,以接待散客为主;比重稍次的是7-12间房的家庭旅馆,约占总数的44%左右,主要接待散客,也有部分已与旅行社建立稳定的客源网络,可接待小规模的跟团游客。
拥有12间客房以上的家庭旅馆相对较少,占总数的8. 8%,且其中包括了新城的几家家庭旅馆。
2.4 家庭旅馆客房类型分析在调查的102家家庭旅馆中,共有客房835间,床位1873张。
2人间(双标间)在所有类型的客房中占据着最大的比例,超过了60%;3人间次之,约23%;而单人间与4人间及4人以上的多人间所占比例相对较小,特别是4人以上的多人间,仅占不到2%的比例。
这种分布的比例也印证了家庭旅馆的客源特征:基本上都是接待自游散客,数量多但团体小,基本上都是家人、好友、情侣结伴,总人数一般在1-4人左右。
从床位数上分析,凤凰古城每天的住宿接待能力至少为1873人,该接待能力在淡季中有较大富余,但在旺季时则明显不足,导致大量住宿消费资源外流,通过对游客的抽样调查发现,有一部分流向凤凰邻近的吉首和怀化等地区。
2.5 家庭旅馆的房屋权属分析凤凰家庭旅馆基本上都是祖屋(自建),占到了总数的82%左右,而租赁的仅为18%左右,这说明了凤凰居民的自营意识相对比较强。
2.6 家庭旅馆的自建成本分析凤凰现有的家庭旅馆基本上都是80-90年代兴建,1999-2000年(即凤凰旅游刚兴起时)左右翻新装修的。
因部分经营者不能提供准确的数据,所以据不完全统计,自建成本(这里可指家庭旅馆所在楼房的全部自建成本)基本上可分为两个明显的层次:在3-4万元间的中小规模、中等档次的家庭旅馆,占总量的33.7%;在10万元以上的中大规模、中高等档次的家庭旅馆,占总量的39. 8%;在5-6万元间的也占有一定的比例,为12%,而7-8万元与2万元以下、9-10万元的相对最少。
经计算,凤凰家庭旅馆的平均自建成本在7万元左右。
2.7 家庭旅馆的装修成本分析因部分经营者不能提供准确的装修成本数据,通过估算调整,装修花费4.1-6万元的,约为28. 1%左右,其次是10万元以上的和2.1-4万元的,分别占23.4%和21.8%。
由上面的分析可以看出,装修成本与自建成本中有两个明显层次具有对应的关系,即2.1-4万元和10万元以上两个区间段。
凤凰家庭旅馆的平均装修成本为6.94万元,第2期卢 竹:凤凰古城家庭旅馆的调查分析与平均自建成本相差无几,仅为0.06万元。
2.8 家庭旅馆的租金分析在调查的家庭旅馆中,只有19家是租赁经营。
因为租金与家庭旅馆所在的位置及大小、装修档次有着不可分割的关系,所以在租金方面的起伏不能说明家庭旅馆租金水平如何;根据家庭旅馆的平均经营面积为212平方米,而平均租金为3.68万元/年,可得出,家庭旅馆的租金水平在14.5元/平方米 月。
2.9 家庭旅馆的月平均纯利润统计分析( 利润 的概念定义为 纯利润 )2000-4000元/月和4001-6000元/月的平均经营利润是所有家庭旅馆中所占比例最大的,分别为33.3%、29.4%;其次是利润在6001-8000元/月的,占12.7%;利润在10000元/月以上的约占9.8%,略高于6001-8000元/月及2000元/月以下的。
凤凰家庭旅馆的平均月利润为6543元/月。
3 结论以上调查统计数据说明,目前凤凰家庭旅馆的投入成本分为两种情况:一种是自建自营的家庭旅馆的平均投入成本为13.94万元,调查显示,凤凰古城家庭旅馆的平均客房为8间,那么其单位客房的平均投入成本为1.74万元;另一种是租赁经营的租金大约为14.5元/平方米 月,与星级饭店每间客房的投资成本相比,家庭旅馆的投资是非常小的,当地居民也可以承受。
而调查的利润情况则说明,相对当地的平均收入(全县农民人均纯收入1590元,城镇居民可支配收入5345元[5]),家庭旅馆在当地是利润率相对高的行业。
古城镇旅游景区受到客观历史和现实条件的制约,一般经济发展水平较低,而旅游逐渐成为其支柱性产业,当地居民的投资意向也比较高,因此有必要对投资者的行为和决策进行引导。
根据调查结果,不难发现,凤凰古城家庭旅馆的平均规模不大,但这适合目前凤凰古城的市场特征,我们认为凤凰古城的投资规模不宜超过12间;但是在新城投资的家庭旅馆若以大型的旅游团队为主要客源市场,则可适量增加规模。
从功能定位来看,凤凰古城的家庭旅馆以提供住宿产品为主,少量提供餐饮服务,几乎没有娱乐服务,这符合经济发展相对落后的观光度假型旅游地的特征;而我国目前的古城镇旅游景区的客源市场都是以外来观光旅游者为主,因此,家庭旅馆所提供的服务项目应充分考虑观光旅游者的需求,应以住宿服务为主,考虑提供与客房规模配套的适当的餐位。