2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求风险控制机制
退出方式
股权结构相对简单清 向（项目）公司委派股东和财务 溢价股权回购
晰、项目盈利能力强 经理、股权质押、第三方担保
融资金额
融资期限
融资成本
视项目的资金需求及 以 1-2 年居多，最近也出现了 5 一般高于同期银行法
双方的谈判结果
年期甚至更长期限的信托计划 定贷款利率，目前在
2、特点及优势
对公司(项目)要求
要求的风险控制机制
退出方式
“四证”齐全
资产抵押（土地、房产等
偿还贷款本金
自有资本金达到 35％ 不动 产， 抵押率 一般 在
二级以上开发资质
50％左右）、股权质押、
项目盈利能力强
第三方担保、设置独立账
户
融资金额
融资期限
融资成本
视开发商的实力、项目的 以 1-2 年居多，最近也出 一般 高于 同期银 行法 定
资 金 需求及 双方 的谈判 现了 5 年期甚至更长期限 贷 款 利 率 ， 目 前 在 6 ％
结果，从几千万到几亿不 的信托计划
-10％居多。
等
优势：融资期限比较灵活
（二）股权型信托融资模式 1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集 资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时 项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司 持有的股权。
房地产信托是信托业务的一种。所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信 托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名 义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对 房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地产 及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
等租赁型物业
产补足优先受益权的利益，开发
商所持有的劣后受益权则滞后受
偿；（2）回购承诺及第三方担保
融资金额
融资期限
融资成本
视 信 托 财 产 的 评 以 1-2 年居多，最近也出现了 5 一 般高于同期 银行法定
估价值，一般在其 年期甚至更长期限的信托计划 贷 款 利 率 ， 目 前 在 6 ％
评估价值 的 50％
预期年收益
资金运用方式
风险控制措施
优先级受益权部分 预期收益率：6％/ 年；购买 300 万元及 以上投资人预期收
益率为 6.5%/年
信托资金用于向北京天鸿 置业有限公司发放房地产 开发贷款，用于万象新天 项目的开发建设
物业抵押、抵押物附着 的应收账款质押、保证 担保、抵押物保险、强 制执行公证
9.0%（2 年期） 9.5％-11.5%
6％-10％居多。
股权性质
优势
该等股权性质类似于 （1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作
优先股，对公司的日 用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似
常经营、人事安排等 优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不
没有决定权（可能有 要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
房地产信托融资模式及案例分析
一、房地产信托概论 信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人
按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处 分的行为。它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制 度。其本质可概括为“受人之托，代人理财”。
信托资金以债权形式提供 给广居民生，用于“五里 村”一级土地整理项目和 “青城山房”项目后期建 设。 集合资金以贷款方式发放 给北京沿海绿色家园世纪 房地产开发有限公司，用 于北京沿海青年公寓项目 的开发建设
二、房地产信托融资模式 基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型
信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式 1、操作流程
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投 资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷 给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公 司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最 后一期信托收益和偿还本金给投资者。
-10％居多。
左右 优势
（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可
以过度到标准的 REITsቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ产品。
三、房地产信托案例
序 信托公司 信托计划名称
号
一
贷款信托
万象新天项目 1 外贸信托 集合资金信托
计划
日期
发行规模
2009 年 4 月 24 日至 5 月
15 日
总 1 亿元，公开发行 优先级受益权人民 币 8000 万元，次级 受益权 2000 万元由
外贸信托认购
百瑞宝盈 34 号
2009 年 8 月 3
（五里村土地
2 百瑞信托
日至 8 月 14
整理项目）集合
日
资金信托计划
8,000 万元
北京沿海青年
2008 年 10 月
公寓贷款项目
3 中诚信托
6 日至 2008
集合资金信托
年 10 月 18 日
计划
7000-8000 万元
期限 2年 2年 2年
2、特点及优势
对信托财产要求
要求风险控制机制
退出方式
（1）业已建成， （1）通常设置一般受益权和优先 开发商溢价受益权回购
产权清晰，证件齐 受益权，分别由开发商和投资者
全；（2）能产生稳 （信托计划）持有；信托到期后
定的现金流，如商 如投资者优先受益权未得到足额
场、写字楼、酒店 清偿，则信托公司有权处置该房
建议权、知情权、监
督权等）
（三）混合型信托融资模式（夹层融资型） 债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托
的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债 权和组合满足开发商对项目资金的需求。
（四）财产受益型信托融资模式 1、操作流程
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托 给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持 有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后 如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受 益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。