项目运行情况说明
一、孙河项目指标：
二、假设指标：
1)一期总建筑面积：72456/m2，其中养老公寓按50000/m2计算，社
区医院按剩余面积计算22456/m2。

2)公寓部分假设：产品配套公摊率为30%计算，平均户均面积为
100/m2假设，产品套数约为450-500套；
3)医院部分假设：产品配套公摊率40%假设，平均护理单元80/m2
假设，产品套数约为280套；
4)一期项目总产品套数为：450+280=730套。

5)投资预估：平均单方投资成本7000-8000元/m2，总投资约5.8
亿。

投资收益期按40年计算。

6)项目运营2年后进入稳定期，年入住率不低于95%。

三、可选择收益模式：
1、一次性销售使用权（可返租/可回购）。

租约20年一次性变现，1年内买完。

销售使用权市场价保守参考为
3.5万/m2。

●350万/套*450套 = 15.75亿（20年使用权）
●累计可卖2次，每次售价可提升30-50%,使用权累计可变现规模
39.4亿；
2、经营性资产再融资
●经营性资产池：一期投资资产总规模约10亿，该收益性资产抵押
率高于土地资产抵押率，可达到60%，可在融资4-6亿；
●经营性资金池：“入门费+月费”模式
高入门费+低月费模式：100-150万 + 6000-8000/月
低入门费+高月费模式：50-100万 + 8000-1000/月
年经营收益测算：
1）租金收益测算
730套*12月*8000/月=7008万/年，10000/月=8760万/年；
年租金毛收益率55-60%，稳定期运营成本40-45%；
年租金净收益3855-4818万（税前）；
综合经营收益系数1：1.5-2，
年综合运营收益3855-4818万*2: = 7710-9636万/年（税前）50年累计（静态）：38.6-48.18亿元
2）资本收益测算
按100万入门费计算，
730套*100万 =7.3亿资金沉淀，可投资资本比例70%，即5.11亿，按年投资收益率10-15%，
年资本收益5100-7665万，或5.11亿用于二期滚动开发。

50年复利累计（静态）：25.5亿-38.3亿
结论：
年项目运营总收益：1.1亿 -1.6亿
7710-9636万/年+ 年资本收益5100-7665万= 1.28亿 -1.73亿
50年累计：1.1亿-1.6亿 * 50年 = 64亿-86.5亿。