2）三大产业发展不均衡，第二产业增长幅度较大，导致第 一、第三产业所占比重降低，郑州已经确定未来以第二 产业为主导，重点发展第三产业，未来郑州第三产业依 然是政府的重点支持产业，将继续保持稳定的增长。
〈二〉郑州
3）旅游业整体走势依然保持稳定增长，观光旅游人数与 旅游收入均达到历史最高。根据与上海、杭州、长沙 、武汉五城市比较中，郑州旅游业对国民经济的贡献 值最低，可以预见，未来郑州旅游业还有巨大的发展 空间，将继续保持稳定发展，相关产业所占份额将进 一步加大。
河南郑州鸿宝园林地块 〈市场研究及项目定位〉
研讨会议
一、市场背景。
〈一〉河南
1）2004年河南经济发展呈现稳步上升趋势，在保持多 年
平稳发展基础上，2004年增幅达到历年最高，参考上 海等经济发达城市发展轨迹，河南将进入高速和转型 的发展周期。
2）从数据显示可看出河南省居民存款增长幅度较大， 这
4）从图表可以看出，河南省房地产投资额与开发量逐年 提升，体现稳步上升趋势。05年1-7月份， 全省商品 房销售高于同期竣工面积110.98万平方米，首次出现 销大于供的状况，可以预见未来房地产市场更加活跃 ，投资风险降低。
〈二〉郑州
1）郑州总体经济发展呈现稳步上升趋势，依据国内大致趋 同的城市发展脉络及经济发展的内在规律，从上海、杭 州、武汉等较发达城市经济走势判断郑州经济未来走势 ，预见郑州未来将继续保持稳定增长。
一方面说明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 说明了由于目前投资渠道的单一、金融市场的萎靡、 投资理念的相对落后，河南省消费者的消费观念还需 引导。
〈一〉河南
3）河南人均消费性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反应出河南省人民的消 费观念仍然相对落后，另一方面说明包括娱乐业在内 的消费场所对居民消费的拉动性不强。
8）区域市场特点明显，北区在未来一段时间内将继续占据 供销量首位，但随着郑东新区的规划开发，及国内品牌 开发商的进入，郑东新区将成为房地产投资热点。
〈二〉郑州
9）别墅类物业品质较低，高档别墅尤为稀缺，缺乏真正意 义上的顶级物业。随着别墅类土地资源的减少，市场的 需求动力将促进高档别墅的发展。
10）传统的商业地产面临发展瓶颈，新兴商业地产必须依 托政府规划与强有力的政策支持才能取得较大发展。 办公市场中商住楼占据较大比重，未来高档纯写字楼 将会成为市场的主角。
〈二〉郑州
11）二手房交易量高速增长，近四年每年增长的幅度都在 50%以上，随着郑州房地产市场的快速发展，必将带动 住房二级的发展，逐步与一级市场形成梯级消费互动， 从而推动房地产市场整体健康运行。
12）通过数据模型的函比关系，我们发现郑州人均GDP对 房 价的贡献值相对较低，因此郑州市场杠杆弹性不大， 在国民经济、人均GDP保证正常增长的前提下，未来房 价走势将保持平稳。
二、项目资料。
〈一〉地理位置
本案地处郑州市区西北角，北依黄河，南邻郑东新区。
本案地块
〈二〉地貌
本案地块原为园 林培育基地，地势 平坦，目前被观赏 类花草、乔木所覆 盖，蜿蜒的水系贯 穿其中，自然环境 优美。
〈三〉交通状况
本案地块南依连 霍高等级公路，东 临京珠高等级公路， 交通方便，驱车到 市区仅需15分钟左 右。
4）娱乐业发展繁荣，居民娱乐支出在消费性支出中所占 比重进一步加大，但相对于上海、杭州等发达城市， 其所占比重还比较低，因此郑州娱乐业还存在较大发 展空间，未来发展前景比较乐观。
〈二〉郑州
5）以银行业和保险业为龙头的金融产业稳定发展，继续 保持两位数增长速度，其中保险业收入增幅为存款余 额增幅的两倍左右，侧面反映了居民收入逐步提高。 但随着2005年是中国金融市场完全开放的第一年，全 国金融机构将遭受重大冲击，发展前景并不乐观。
〈四〉周边项目
本案地块周边目前为 园林、农田，但毗邻郑 东新区规划中运动城、 大学城，距郑东新区规 划中CBD副中心车程只 有几分钟。
高新技术产业 开发区
九郡弘龙湖居住区龙Fra bibliotek商圈大学城
思念果岭 森林半岛 别墅、住宅区
碧沙港商圈
郑东新区起步区
物流区 科技园区 经济技术开发区
二七商圈 火车站商圈
写字楼 CBD 东方经典
三、同类产品。
〈一〉罗店—北欧新镇
北欧新镇是上海市政府根据“重点突破，有序推进” 的城镇发展方针而确定的“一城九镇”之一。
罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，规划建设美兰湖、 美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文化广 场、36洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。
新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施以 及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城 和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。
〈二〉东方绿舟
东方绿舟占地面积5600亩，其中水域面积达2000亩。 作为上海市最大的生态休闲旅游景点，园内有17万平方 米四季常绿的大草坪、11万棵大树、400余种花卉树种， 有求知岛、月亮湾、渔人码头等园林精品，还有地球广 场、知识大道和具有浓郁异国风情的各国建筑，充分满 足了旅游观光、休闲度假和教学实践等多种需求，适应 了不同年龄、不同层次的游客的需要。
东方绿舟由知识大道区、勇敢智慧区、国防教育区、 生存挑战区、科学探索区、水上运动区、体育训练区、 生活实践区共八大园区组成。
〈三〉上海太阳岛度假村
1997年被上海市建设委员会评为上海十大旅游景点。 1997年被评为五星级度假村。2002年评为国家AAAA级 旅游景点。上海太阳岛渡假村俱乐部高尔夫俱乐部、太 阳岛欧式度假村、会议中心、和娱乐及餐饮中心组成。
6）城乡居民生活进一步提高，收入逐渐增加，消费性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出郑州消费观念逐 渐开放，用于娱乐教育文化的消费支出增幅最大。可 以预见，随着收入的进一步增加，社会休闲娱乐事业 将得到稳定发展。
〈二〉郑州
7）根据数据显示郑州市房地产市场保持稳定增长，近几年 供需总量基本保持平衡，商品房价格涨幅创历史新高。 进入05年以来销售面积增幅超过投放量增幅，可以预见 未来房地产市场会更加活跃，房价将继续保持增长。