• 1998年联合国公布的资料，96个国家房屋 收入比最低的0.8，最高的30，方差很大。
• 不过大部分在3-6。
中房上海指数
2500 2000
1500
1000
500
0
1993-1-31
1995-10-28
1998-7-24
2001-4-19
2004-1-14
2006-10-10
2009-7-6
2012-4-1
• 房地产业的泡沫问题。房地产业为什么有 泡沫？简单说，因为有大量资金没有别的 出路，于是都涌向了房地产业，资金往哪 边走，那边的价格就上升。一旦房价下 降，大家争先恐后卖房子，就是泡沫破裂 的时候。
• 银行的信贷普遍认为砖头比较可靠,贷款还是放在 房子上可靠,至于投资到工商产业可就有问题了.这 就是中国的垄断银行和外国银行的根本区别,贷款 银行和投资银行的区别.这也是中国政府部门的通 病,不求有功,但求无过.既然这样那么大量的资金 都到房地产上了,其他产业就比较难以获得需要发 展的资金,所以从长远来说对GDP提高不利,短期效 果却不错.于是银行和各级地方政府大力扶持. • 房价不断的推高,可以吸引大量的游资,在炒房盈利 的效应下,房价会越垒越高,高到崩盘的时候谁是受 害者?这个影响到整个银行体系的安全，断供和负 资产也不陌生。
中外城市化的差别
• 城市化的第一个问题是土地增值的全民共 享，西方发达国家的城市化之所以成功， 主要原因就是农民土地私有，国家法律保 护这种私有财产，所以，形成的是城乡间 的双向流动，而不是中国的单向流动，实 际上是政府强行剥夺了农民的土地增值收 益。农民即使进城了，一是要受到身份歧 视，二是也没有钱买房。
• 2005年的5.72亿增加到2025年的9.26亿，2030 年，中国的城市人口有望达到10亿。从1980年 到2005年，中国城市化水平已经增长了一倍以 上，达到44 %。根据麦肯锡全球研究院的估 计，到2025年，中国超过三分之二的人口 （66%）将生活在城市。 • 到2025年前，中国的城市建筑风貌也将经历重 大变化，从而为雄心勃勃的房地产开发商打开 了方便之门。根据预测，在未来20年内，中国 将建造400亿平方米的建筑面积，相当于2万到 5万幢摩天大楼（超过30层的建筑）－这样的 规模堪比十个纽约市的大楼数量。
• 到2025年，中国可能产生15个平均人口规模达 到2500万的超级城市，或是11 个平均覆盖人 口超过6000万、相互之间经济联系紧密的“城 市群”。 • 中国城市GDP占全国GDP的比例将由目前的 75%增加到2025年的95%。 • 私营部门的投资主要集中在中国的城市。在过 去十年内，中国总体GDP增长的50%来自于城 市固定资产的投资，2007年支出最高达到6.4 万亿人民币。如果这种趋势继续下去，到2025 年，总体城市投资额将超过24万亿人民币，占 到总固定投资额的比例将从2007年的79 %上升 到93%。
中房上海综合指数
中房上海住宅指数
中房上海办公楼指数
房价贵的几个原因
• • • • • • • • 人均收入持续增长 城市化进程 婴儿潮 实体经济难做 买账不买跌 投资投机 地方政府推动 ……
人均收入增长情况
• 2007年十七大确立的经济增长目标，即到 2020年人均GDP在2000年的基础上翻两番。 • 中国的个人消费仅占GDP的36%——在世界 上所有主要经济体中排名最后。反映出中 国经济增长过度依赖于投资，导致个人消 费比重较低。到2025年，中国个人消费占 GDP的比重可能会提高到50%。
• 房价主要是地方政府抬上去的。国税地税 改革之后，地方政府没钱，逐渐开始靠卖 地得到财政收入。
房地产有没有泡沫？
• 1998年取消福利分房。商品房市场开始发展，住房开始从 计划经济向市场经济转轨。 • 03年的时候就有人争论这个问题。 • 房子人人都应该有,中国人均土地面积大约7000平方米,人 均用10平方土地就可以解决住房问题,所以土地不是不 够,而是很多.就算有的人拥有很多房产,也不会造成住房紧 张。 • 房价过高的问题在于土地供应的不足,如果始终保持建设用 土地供小于求,那么地价和房价始终是走高的.为什么要保 持地价高呢?高地价卖出的土地的收入去那里了?
• 4年后，日本经济泡沫破裂。银座地价暴跌 六成，原先1亿日元的房子跌至4500万日 元。高高兴兴搬入新家没多少日子的白领 们，一夜之间变成了“房奴”。 • 从此日本政府限制房地产业，即使把色情 行业作为支柱产业，也不把房地产作为支 柱产业。到现在20多年来房价基本稳定。
香港房地产
• 看了《香港地产业百年》，发现起起落 落，也是很热闹的，和股市差不多，不过 跌的时候没有股市那么多。 • 地价、房价也有好几次一年涨了一倍的， 也有一年跌50%的，这种比较少。
• 2005年，财政部组织检查了39户房地产企 业，共查出资产不实93亿，收入不实84 亿，利润不实33亿，报表反映销售利润 12.2%，实际利润26.8%。
• 出现这么多富豪，还有一个原因是房地产 是能上规模的行业里面唯一一个一开始就 对民营经济开放的。
5000
0 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015
中国富裕家庭
• 富裕家庭指的是家庭年收入超过25万人民币，相当 于在2000年家庭收入超过20万人民币的城市家庭。
• 2008年，中国的富裕家庭数达到了160万，预计到 2015年这个数字将超出400万，中国将成为仅次于 美国、日本和英国的全球富裕家庭数第四名的国 家。 • 目前，富裕家庭在中国城市家庭总数中占比不到 1%，但其绝对数量正以每年16%的速度递增。
• 在一两年间，霍英东做了几个房地产项 目，所赚利润超过1000万，而他所动用的 资金不足100万。
房地产有多暴利？
• 在福布斯中国内地首富榜单中，主业从事房地 产的富豪逐年上升；短短十几年内，中国房地 产业以超乎常规的速度催生了众多亿万富翁， 这在其他地区、其他产业无法想像。而在福布 斯全球富豪榜中，主业做房地产业的极少，全 球房地产业的平均利润率一般也只有5%。 • 2009年胡润富豪排行榜正式发布。在公布的榜 单中,前100位中涉及房地产的富豪竟达半数之 多,且多数是名列前茅。
• 有外国专家提出，日本产生房地产泡沫的主要原因是过 度投机。其实，这一提法是不够全面的。只用过度投机 一条原因，可能适用于某些由过度投机而引发短期暴涨 暴跌的泡沫经济案例，但不能说明日本的房地产泡沫为 什么持续了30年才破灭。 • 日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不 断高涨的可能性。且在这30年里，日本国民经济和居民 收入持续增长，不仅对土地、住房和其他房地产产生了 旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受 力，这也是地价和房地产价格连续高涨30年而不破灭的 另一个原因。
人均GDP/元
25000 20000
15000
10000
5000
0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
人均GDP/美元
3500 3000
2500
2000
1500
1000
500
0 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
• 1.3W房地产公司倒闭了95 % ，于海南有了三 大景观“天涯，海角，烂尾楼”,潘石屹等万 通系人马，也因海南泡沫把他们变成了地产大 亨,冯仑万通地产董事局主席，潘石屹离开万 通，通过离岸注册方式成立一家“外资”公司 SOHO，易小迪离开万通成立了阳光地产！
日本房地产经济泡沫
• 从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨 了56.1倍，年平均高涨14％以上，并带动房价和其他房 地产价格相应高涨。
房地产有多暴利？
• 这些年来，建房并出售的利润率大约15%， 只能算比较高，并没有高到离谱。但这并 不是全部。 • 如果一个两亿的项目，6个月时间完成，可 能买地的时候，开发商只有2千万，甚至更 好，然后拍下地（并不是拍了地就要交钱 的），然后抵押贷款。然后在楼没有盖的 时候卖楼。然后赊账建楼。半年走完后， 盈利2亿的15%，就是3千万，投资收益率就 是150%，而不是15%了。
海南房地产泡沫
• 1988年，海南脱离广东独立建省成立海南省，大批的人来到海 南淘金，这些人里就有潘石屹，冯仑，易小迪等人
• • • •
1988年房地产平均价格为1350元／平方米， 1991年为1400元／平方米， 1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%. 1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，从 1993年下半年开始呈现回落趋势
扣除CPI之后的人均GDP增长率
20.00 15.00源自10.005.000.00 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
-5.00
-10.00
北京人均收入/元
50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000
投资投机
• 由于我国目前其他有良好回报性的投资渠 道很少，当房产市场运行的比较良好时， 自然就成为人们投资的首选。从投资学的 角度来分析，只有当要投资的东西能给予 较高的投资回报，有比较大的空间时才值 得去这么做。
• 杠杆比可以达到5。
地方政府推动房价
• 大城市，房子价格的50%以上被政府拿走 了。中小城市，房子价格的30%以上被政府 拿走了。
房地产行业
2011年12月5日
大纲
• • • • • 中国房价贵么？ 中国房价为什么这么贵？ 现在房价有没有泡沫？ 为何房地产是暴利行业？ 房价什么时候跌？
中国房价贵么？
• 武汉的房价03年是1.8K，09年夏天是7K。 • 清华周围的房子，03年的时候4K，09年20K 以上。 • 基本上都是6年涨4倍。 • 东门的唐宁，年初的时候2.6万，10月份4万。 • 09年北京三环以内均价没有低于3万的楼盘 了。