美房产火爆原因-1
房利 美
房地 美
1930年大萧条时期，由美政府赞助成立
1970年由国会批准成立
73% 30% 50% 75%
20% 56% 29% 77%
美房产火爆原因-2
长期的低利率
为应对新经济泡沫破灭和“9.11” 事件的影响，美联储在2001年年 初起大幅度降息，2001年一口气 连 降 11 次 ， 把 联 邦 基 准 利 率 从 6.5%一直砸到12月11日的1.75%， 到 2003 年 再 次 降 到 1% 。 低 利 率 是稳住经济的好工具，美国股市 和经济稳住了，虽然从2004年起， 美联储进入加息周期，但到2005 年，美国的利率还一直处于较低 水平。
土地购置价格
百城住宅价格与土地溢价
未来展望
世界五大经济强 国（美国、日本、 西德、英国和法 国，在纽约广场 饭店达成“广场 协议”）
1970年代后期
日本的银行烦恼 于向优良制造业 企业融资的案件， 于是开始向不动 产、零售业、个 人住宅等融资
1980年
全球性的通货紧 缩形成了股票市 场的上升通道
时代背景
事件简述-1
事件简述-2
泡沫破裂
人口年龄与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口对房地产市场的影响
PART FOUR 我国房地产政策及
未来展望
2019年国内地产政策调控
因城施策
房企状况
商品房销售面积
第二次失误
1987年秋，世界经济出现了较快增长，为了对付可能出现的通 货膨胀，美国、联邦德国相继提高利率。
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1987年10月19日， 被称作“黑色星期 一”的纽约股灾爆 发。在西方国家的 联合干预下，黑色 星期一仅表现为一 种市场恐慌。
美国担心若日本央行 提高利率，资金不能 及时向欧美市场回流； 日本担心提高利率可 能使更多的国际资本 流入日本，推动日元 升值，避免经济衰退。
泡沫原因---第一次失误
1986年，日本出现了短暂的经济衰退，史称“日元升值萧条”
从1986年1月到1987 年2月，日本银行连续 5次降低利率，把中央 银行贴现率从5%降低 到2.5%，不仅为日本 历史最低，也为当时 世界主要国家之最低
过度扩张的货币政策， 造成了大量的过剩资 金，在市场缺乏有利 投资机会的情况下， 过剩资金通过各种渠 道流入股票市场和房 地产市场，造成资产 价格大幅上涨。
日本央行决定继续 实行扩张性货币政 策，维持贴现率在 2.5%的体 系内到处充斥着廉 价资金，长期超低 利率又将这些资金 推入股票和房产市 场
第三次失误
货币政策的突然转向，首先挑破了日本股票市场的泡沫
1.日本央行5次上调贴现 率从2.5%-6%； 2.要求所有金融机构控制 不动产贷款，要求所有 商业银行大幅削减贷款； 3.1991年日本商业银行 实际上已经停止了对不 动产的贷款
1.1990年，日本股市开 始大幅下跌，跌幅达 40%以上； 2.日本地价也开始下跌， 跌幅超过46%，房地产 泡沫随之破灭
PART THREE
人口与房地产
人口规模与房地产市场的关系
人口规模与房地产市场的关系
人口规模与房地产市场的关系
人口年龄与房地产市场的关系
人口金字塔可分为年轻型，成年型，老年型
目录
CONTENTS
1
美国房地产泡沫
2
日本房地产泡沫
3
人口与房地产
4
我国房地产政策及未来展望
PART ONE 美国房地产泡沫
泡沫分析
美国地产危机前货币特征
紧
2000年
2年多时间连续13次降息
松
2005年
美联储先后17次加息
松
2004年
基准利率从6.5%调低至1%
紧
2007年
利率从1%调高到5.25%
PART TWO 日本房产泡沫
泡沫分析
第一次危机
1950
1965
1973
19551974
1976
工业经济高速发展， 带动工业用地价格 大涨
金融服务业兴起， 石油危机引发日本 叠加城市化快速推 国内恶性通胀，央 进，进入置业高峰， 行多次加息，地价 住宅和商业用地供 上涨势头减缓 不应求
1955-1974年全国 城市地价指数上涨 28倍、六大城市上 涨34倍。
美房产火爆原因-3
“两房”的信贷支持
市场利率低，只要贷款/借钱 投资就很划算；债市行情好， “两房”的债券不愁没人买， 大家都预期房价会继续上涨， 抵押支持证券毫无风险。结 果在2008年金融危机前， “两房”持有或担保的抵押 贷款总计约5.3万亿美元，接 近美国抵押贷款市场流通量 的一半。
房贷断供引发金融危机
土地税制改革，地 价从1976年起重回 上涨通道。
房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不 足，货币政策大松大紧，正是验证经典判断的典型样本。日本房地产市场的运行过程中， 产生过两次危机，第一次在房地产市场短暂回调后，重拾上涨。
第二次危机—时代背景
1985年9月22日