上海市闵行区建设项目办理指南（征询版）上海天华建筑设计有限公司2009年6月为了使公司内部项目管理和操作者（设总、项目经理、客服经理、专业负责人等），更加了解和熟悉上海市各个区建设项目的办理流程，更好地预控、管理、推进项目操作进程，现推出上海市各区建设项目办理指南（本册为闵行区）供大家参考。
《上海闵行区建设项目办理指南（征询版）》根据《上海市企业投资项目核准暂行办法》、《上海市建设项目规划管理事项办理指南》、闵行区行政办事大厅内规划、发改委、建管局、房地局、卫生、环保、公安等各职能部门窗口服务告知单及上海市闵行区政府网站的相关审批要求进行编制，随着该区行政管理规定地不断更新和完善，报批报建指导册将定期进行补充完善。
使用须知：1、闵行区建设项目办理指南主要分为两大部分：第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程；第二部分上海市闵行区建设项目办理流程注解。
第二部分由两部分组成：第一章闵行区房地产开发报批报建流程图；第二章闵行区建设项目办理流程注解。
2、本册将闵行区建设项目的整个办理过程分为6个阶段（1土地获取及规划阶段；2方案阶段；3初步设计阶段；4施工图阶段；5开工阶段；6竣工交房阶段），包含8个主要环节（1、土地招拍挂项目——招拍挂出让土地使用权、环评审批、项目核准、设计方案审批、设计文件审查、核发建设工程规划许可证、核发施工许可证、竣工验收；2、划拨用地项目——核发规划选址意见书、用地预审和环评审批、项目核准～竣工验收；3、自有土地项目——规划设计要求（及用地预审）、环评审批、项目核准～竣工验收。
并对每个阶段罗列的重点报批报建环节进行详细说明。
3、重点报批、设计环节的阐述分为：控制要点、重要报批环节、审批单位、审批时限、报送资料、相关表格、获取文件。
设计重点关注报送资料的表格。
4、附页为上海市上海市各区报批报建环节中具有共性，同时需设计重点关注的环节。
5、本册中黑色斜粗体部分指与设计关系紧密的内容，重点关注。
6、本册第二部分第一章的流程图中，蓝色字体部分为三种土地获取方式存在差异的地方。
7、本册中带下划线的部分有链接设置，可按住CTRL，单击查看详细内容。
8、闵行区建设项目相关办事指南可查询网站：/9、资料更新机制：每半年更新一次即每年的3月15和9月15日。
前言 (1)第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程 (4)第二部分上海市闵行区建设项目办理流程 (7)第一章建设项目办理流程示意图 (8)第二章闵行区建设项目办理流程注解 (12)（一）土地获取及规划阶段 (12)1. 招标、拍卖、挂牌用地审批 (12)2.申请《选址意见书》 (12)3. 申请建筑工程规划设计要求 (13)4. 项目核准 (14)5. 工程报建 (15)6. 修建性详细规划的审核 (15)（二）方案阶段 (16)1.设计招投标（上海市建设项目共性环节） (16)2. 方案征询 (16)3. 申请方案批复 (18)4. 申请环评批复 (19)5. 申请可行性研究报告批复 (19)6. 申请《建设用地规划许可证》 (20)（三）初步设计阶段 (21)1. 扩初征询 (21)2.抗震超限专项审批（上海市建设项目共性环节） (23)3. 申请扩初批复 (23)3.初步设计概算（上海市建设项目共性环节） (24)（四）施工图阶段 (24)1. 施工图审查 (24)2. 施工报建 (25)3. 申请《建设工程规划许可证》 (26)4. 室外管线综合设计（上海市建设项目共性环节） (27)（五）开工阶段 (27)1. 办理《建设工程施工许可证》 (27)2. 办理防雷检测 (28)3. 建设工程报监 (28)4. 开工放样复验 (28)5. 地名申请 (29)6. 申请编订门弄(楼)号牌 (29)7. 面积预测 (30)8. 申请预售证 (30)（六）竣工交房阶段 (31)1. 地籍修测及地籍图 (31)2. 竣工验收 (32)3. 新建住宅交付使用许可证 (33)4. 新建房屋初始权登记 (34)附页一：上海市设计招投标、备案手续办理流程 (36)附页二：上海市抗震超限审批流程 (40)附页三：设计概算 (41)附页四：室外管线综合设计流程 (42)附页五：上海市建设项目规划管理电子报件 (44)附录：闵行区各职能部门信息 (45)第一部分上海市核准制企业投资项目建设流程（一）土地招拍挂项目根据国家相关规定，商业、旅游、金融、服务、娱乐、商品房六类经营性用地及工业用地的土地使用权出让应当采取招拍挂方式。
土地招拍挂项目核准流程包括8个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
（二）划拨用地项目根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
划拨用地项目核准流程包括8个主要环节： 1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；4、设计方案审批；5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
( 三 ) 自有土地自有土地一般是指企业取得土地使用权证的自有生活用地，国家禁止变相开发商品房。
自有土地项目核准流程包括8个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准； 4、设计方案审批； 5、设计文件审查；6、核发建设工程规划许可证；7、核发施工许可证；8、竣工验收（建设单位可以自行组织竣工验收）。
第二部分上海市闵行区建设项目办理流程根据房地产开发建设项目办理流程，将整个过程分为下列6个阶段（涵盖8个主要环节）：1．土地获取及规划阶段——根据国家相关规定，获得土地使用权，在规定时间内，签订土地出让合同。
项目建设单位按照出让合同的要求，组织编制规划方案并报送规划管理部门。
（目前天华公司所涉及的最主要的为招拍挂建设项目）（包括土地招拍挂项目核准3个主要环节：1招拍挂出让土地使用权；2、环评审批；3、项目核准；划拨用地项目核准3个主要环节： 1、核发规划选址意见书；2、用地预审和环评审批；3、项目核准；自有土地项目核准3个主要环节： 1、规划设计要求（及用地预审）；2、环评审批；3、项目核准；）2．方案阶段——项目建设单位按照批准的修建性详细规划，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制方案设计，报送规划管理部门。
完成审批后向规划局申请核发《建设用地规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计方案审批”环节）3．初步设计阶段——项目建设单位按照批准的规划方案，征询规划、环保、绿化、交通、公安、消防、市容环卫等部门意见，组织编制初步设计，报送建管局审批。
（包含三种土地获取的“设计文件审查”环节）3．施工图阶段——项目建设单位按照批准的初步设计，组织施工图设计，报送审图公司、消防、交通、环卫等部门审核，完成审核后向规划局申请核发《建设工程规划许可证》。
（包含三种土地获取的“设计文件审查；核发建设工程规划许可证”环节）4．开工阶段——项目建设单位取得建设工程规划许可证后，向建设交通管理部门办理施工监理招投标备案、建设工程安全质量监督备案、使用粘土砖的核定手续，并申请核发施工许可证。
并开始结构、安装、配套施工。
（包含三种土地获取的“核发施工许可证”环节）5．竣工交房阶段——建设工程竣工后，项目建设单位提出竣工验收报告，可委托建设交通管理部门召集相关部门共同参与验收。
具备条件的，项目建设单位到有关部门办理规划、环保、消防等验收（试生产）审批意见，办理工程质量验收备案、新建住宅交付使用许可等文件。
（包含三种土地获取的“竣工验收”环节）第一章建设项目办理流程示意图1．土地招拍挂建设项目办理流程示意图-------------------------------------------------------------------------2．划拨用地建设项目办理流程图以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图3．自由土地建设项目办理流程图以下环节参考招拍挂建设项目办理流程示意图第二章闵行区建设项目办理流程注解（一）土地获取及规划阶段重要报批环节：招标、拍卖、挂牌用地审批、申请《选址意见书》、申请建筑工程规划设计要求、项目核准、工程报建、修建性详细规划的审核1. 招标、拍卖、挂牌用地审批1.1 审批部门：房地局1.2 审批时限：20个工作日1.3 报送资料：1.4 相关表格建设项目用地申请表.doc1.5 获取文件《中标通知书》2.申请《选址意见书》适用范围：除国有土地使用权转让地块以外，建设项目有下列情形之一的，从申请建设项目选址意见书其办理：1）新建、迁建单位需要使用土地的；2）原指扩建需要使用本单位以外的土地的；3）需要改变本单位土地使用性质的。
2.1 审核单位：规划局2.2 审核时限：20-40工作日2.3 报送资料：2.4相关表格《建设项目选址意见书》申请表.doc2.5获取文件《建设项目选址意见书》及附图《建设项目选址意见书的通知》3. 申请建筑工程规划设计要求向规划管理部门申请（如容积率、绿化率、集中绿地率、覆盖率、建筑高度、公建配套设施及特殊性限制条件等）控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布适用范围：1）利用原址新建、改建、扩建且不改变土地使用性质的建设工程；2）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及涉及原有外貌或者基本平面布局的装修工程；3）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；4）沿道路或者在广场设置的城市雕塑工程；5）不需要申请用地的管线、道路工程；6）旧住房综合改造项目。
3.1 审核单位：规划局（综合科）3.2 审批时限：20-40个工作日3.3 报送资料：3.4 相关表格《建设工程规划设计要求》申请表.doc3.5获取文件《建设工程规划设计要求通知单》及附图4. 项目核准4.1 办理单位：发改委4.2 办理时间：20个工作日4.3 报送资料：4.4 获取文件《项目核准意见》5. 工程报建5.1 办理单位：区建交委5.2 办理时间：3个工作日5.3 报送资料：5.4 获取文件工程报建IC卡（工程报建IC卡是建设项目进行审批、招标的钥匙，具有非常重要的作用）6. 修建性详细规划的审核控制要点：建设用地面积、容积率、覆盖率、有无限高、绿地率、集中绿地率、停车率、配套公建设施内容、面积及分布6.1 审核单位：规划局（综合科）6.2 审批时限：评审会后30-40个工作日6.3 报送资料：6.4 相关表格修建性详细规划申请表.doc6.5 获取文件《修建性详细规划批复》（二）方案阶段重要环节：设计招投标、方案征询、申请方案批复、申请环评批复、申请可研批复、申请《建设用地规划许可证》、办理土地证需注意的设计环节：室外管线综合设计1.设计招投标（上海市建设项目共性环节）控制要点：设计招投标的进行应越早越好，设计合同备案的完成对设计单位尤为重要，是设计单位进行自我保护的最有效的措施。