资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平的及风险程度的重要指标，是全部负债总额除以全部资产总额的百分比。合适的负债比率可以使企业改善获利能力，提高股价，增加股东财富，这是一种理想的经营状态。虽然2010年受宏观调控政策的影响，企业的资产负债率也高出了行业的平均水平，与万科比较而言，中粮地产的长期偿债成本要低于万科地产，相应的虽然获利能力低于万科地产，但是偿债风险也低于万科地产。由图可知，万科基本稳定，保利一直高于万科，但呈现下降趋势，有利于维护债权人的利益。
（二）长期偿债能力分析
图14
由于长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业资产与负债的比例关系及获利能力，因此在分析过程中就必须采集企业的资产负债率、产权比率、有形净值债务率作为分析指标。图14反映出的就是2007-2010年万科长期偿债指标数据。在表中，可以看出万科地产的资产负债率相对较为稳定，而产权比率和有形净值债务率呈现出波浪上升趋势。通过对以上三个指标的具体对比分析，将反映出万科地产的偿债能力，从而可以了解企业经营是否安全是否居有长期的支付能力，借以判断企业信用状况和未来的经营能力是否良好。
偿债能力分析结论:
1)两家公司流动比率、速动比率均属正常，万科公司在稳定程度和绝对数方面都较优于保利公司，这也与两家公司的现今市场地位相符。
2)由于保利公司前几年规模扩张太快，资产融入资金增长较大，所以其资产负债率呈下降状态。而万科公司生产经营正常，仍保持较高的负债率。
3)万科公司不论是在短期偿债能力方面抑或长期偿债能力方面都优于保利公司，但保利公司在这些方面也显示了很强的能力。
保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿
个人对地产市场的分析：
虽然从紧的货币政策是面向整个宏观经济而非针对房地产市场，但是房地产市场高度依赖银行信贷的特性决定其必然受到本轮从紧货币政策的直接影响。
住房市场的长期均衡与短期波动
需求、供给和价格是市场分析的基本出发点，房地产市场也不例外。在房地产市场实际运行过程中，市场供需因素决定了住房需求和住房供给，进而决定了住房价格；同时在反馈机制作用下，价格变化也将反向作用于市场供需因素。由此，对住房市场的分析应当区分为长期均衡视角和短期波动视角。在长期均衡视角下，我们忽略因价格反馈机制导致市场供需因素变化对价格波动的压力，只关注市场均衡的结果，即最终的价格水平；在短期波动视角下，我们则需把目光集中到价格与市场供需因素相互作用的过程中，重点考察价格变动。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。
40,237,985,143.85
72,187,274,155.39
货币资金
17,046,504,584.31
19,978,285,929.92
23,001,923,830.80
37,816,932,911.84
短期投资
0.00
0.00
740470.77
0.00
资产负债率100%
0.66
0.67
0.67
但是通过速动比率也反映出，公司在销售策略上也在发生改变来应对市场的变化。首先，万科在销售价格上采取降价销售策略，通过扩大销售量，来压缩房地产行业的产销周期。其次，采取“现金为王”。
图2
根据图2显示，万科的营运资金状况自2007年来，一直呈逐年递增的态势，这表明公司在向稳健的经营模式方向发展，在房地产市场方向不明确的情况下，不盲目的扩大经营规模，这使得万科在偿债能力上有了一定的保障。
1.流动比率
图10
流动比率是流动资产与流动负债的比值，是衡量企业短期偿债能力的核心比率。较高的流动比率反映企业的偿债能力越强，短期债权人的利益安全系数也越高。从图10上行业对比分析，万科的流动速率低于整个地产行业的平均水平，与保利地产相比，也存在一定的差距，主要原因是由于2010年新完工的房地产面积不断增加，而前期的库存并未完全清空，致使应付账款和预售账款增加，提高了企业的流动负债，也制约了企业的偿债能力。
85,898,696,524.95
90,085,294,305.52
133,333,458,045.93
应收账款
864,883,012.55
922,774,844.24
713,191,906.14
15,940,245,561.07
速动资产
28,959,642,316.77
27,557,676,678.97
房地产开发经营是保利集团优先和重点发展的产业。共有房地产项目101个（不含竣工和参股项目），在建面积1120万平米，占地面积2560万平米，规划面积3500万平米，2008年实现销售认购240亿元，排名中国房地产行业的前列。旗下上市的保利房地产（集团）股份有限公司（SH600048）名列中国国有房地产企业品牌价值第一名，房地产上市公司综合实力第二名，被评为中国最具成长性上市公司第一名。
图7
资产负债率（图8）
资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。
图8
现金负债率（图9）
2008年到2010年这三年来，保利的现金债务比率这项指标越来越高，说明企业的承担能力越强。
图9
保利地产与万科地产的财务分析比较
（一）财务数据比较分析
三、万科偿债能力的数据分析
以下数据来源自2007-2010年万科企业股份有限公司年报、2007-2010年中粮地产股份有限公司年报以及中国证券网数据平台。
2007-2010年万科企业股份有限公司偿债能力数据表
年份
2007
2008
2009
2010
流动比率100%
1.96
1.76
1.91
1.59
流动资产
95,432,519,188.17
113,456,373,203.92
130,323,279,449.37
205,520,732,201.32
流动负债
48,773,983,644.40
64,553,721,902.60
68,058,279,849.28
129,650,791,498.49
速动比率100%
保利地产公司偿债能力指标（图3 .图4.图5）
图3
图4
2010年保利公司主要财务数据表
图5
从图6流动比率08年的2.73至10年的2.13，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。2010年流动比率比标准比例2要大，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强。
图6
速动比率（图7）
由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从0.67至0.53可以看出，但比例在逐年趋向于1，短期偿债能力较强。
资本负债率
资本负债率是负债总额与所有者权益的比率，反映所有者投资的风险程度。万科基本稳定，债权人投入的资金受到所有者权益保障程度稳定，有利于维持债权人信心，稳定股价。由图可知，保利资本负债率由2005年回落较大，与公司实收资本的较大程度增加有关。而万科较保利而言，一直保持较低的资本负债率，显示其较强的长期偿债能力。
0.59
0.43
0.59
0.56
保守速动比率100%
0.42
0.38
0.46
0.42
现金比率100%
0.35
0.31
0.34
0.29
营运资本
46,658,535,543.77
48,902,651,301.32
62,264,999,600.09
75,869,940,702.83
存货
66,472,876,871.40
根据其2010年年报分析说明，房地产行业全年全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对09年明显回落。受政策环境和市场形势变化的影响，全年商品房成交呈现出较大波动。所以以上这些因素说明整个房地产行业受政府调控的影响是相当大的，这将影响这个行业整体的短期偿债能力。但万科地产总体比值比较平稳，没有较大的波动，对未来的地产市场还是有一定的竞争力。
2.主营业务收入
图11
收入是企业利润的来源，同时也反映市场规模的大小。由图11可知，保利和万科在五年内主营业务收入都在增加，而且万科的主营业务收入远远大于保利的主营业务收入。由此可以看出，万科的市场规模大于保利的。
3.速动比率
图12
保守速动比率
图13
速动比率作为流动比率的一个辅助指标，把存货从流动资产总额中扣除而计算出的速动比率反映的短期偿债能力比流动比率更准确、可信。同样，该指标越高，说明企业的短期偿债能力越好。
万科偿债能力分析
一、概述
企业的偿债能力是指企业清偿到期债务的现金保障程度。债务分为长期债务和短期债务两种，偿债能力同样对应分为长期和短期两种。短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的现金保障程度，应注重两个方面：一是看企业流动资产的多少和质量如何，这样做的目的是关注企业短期流动资产变现能力是否良好，二是看企业流动负债的多少和质量如何。长期偿债能力是企业偿还长期债务的现金保障程度，分析一个企业长期偿债能力，主要是为了确定该企业偿还债务本金和支付债务利息的能力。对于政府以及相关金融、管理部门通过对偿债能力的分析，可以了解企业经营的安全性，从而制定相应的财政金融政策；对于业务关联企业，通过分析可以了解企业是否具有长期支付能力，借以判断企业信用状况和未来经营能力，并作出是否建立长期稳定的业务合作关系的决策；对于企业本身来讲，长短期的偿债能力可以反映企业自身资金链运作的状况，及时控制风险，降低资金运作成本，提高自身企业商业信用。