2017年度大同市城市地价状况分析报告一、城市地价水平及变化趋势1、整体地价水平与整体变化趋势2017年，从国家层面来讲，人大、央行、财政部、发改委、到国土部、住建部、银监会等多部门联合，多位一体，从立法、金融、货币政策、财税政策再到土地政策等多方位出手，房地产市场调控政策密集出台，政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。

到地方层面，各地方也是因城施策，紧紧围绕中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策背景，限售、限贷、限购力度不断加强，范围也在不断扩大。

我市在市委、市政府的精心安排，精细调控，综合施策下，整个房地产市场格局也发生了明显的变化，去库存成效显著，房价涨幅趋于合理，房地产市场供给和需求得到稳步释放。

投机炒房，捂盘惜售，恶意炒作等乱象受到扼制，房地产市场更加建康、有序。

房地产政策方面：7月20日，住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市，加快发展住房租赁市场。

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确提出构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

11月21日，住建部会同国土部、央行召开房地产市场座谈会，部署近期房地产工作，要求坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头。

保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重。

金融货币政策方面：1月6日，中国人民银行工作会议强调，要保持货币政策稳健中性，综合运用多种货币政策工具，调节好流动性闸门，保持流动性基本稳定。

因城施策，继续落实好差别化住房信贷政策。

1月10日，中国银监会召开2017年全国银行业监督管理工作（电视电话）会议。

会议部署下阶段银行业改革发展及监管重点工作。

会议指出，完善差异化信贷政策，支持去库存。

2月17日，央行发布2016年第四季度中国货币政策执行报告，要求严格限制信贷流向投资投机性购，把防控金融风险放到更加重要的位置，加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产泡沫风险等领域的风险监测分析。

4月1日，中国人民银行货币政策委员会召开2017年第一季度例会，坚持稳中求进工作总基调，适应经济发展新常态，实施好稳健中性的货币政策，维护流动性基本稳定，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。

4月10日，中国银监会关于银行业风险防控工作的指导意见提出，银行业金融机构要建立全口径房地产风险监测机制，将房地产企业贷款、个人按揭贷款、以房地产为抵押的贷款、房地产企业债券，以及其他形式的房地产融资纳入监测范围，定期开展房地产压力测试。

财税政策方面：1月26日，财政部、住房城乡建设部发布关于印发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》的通知。

《通知》在资金分配、资金申报和审核、资金下达、使用管理、绩效管理、法律责任六大方面做除了详尽的描述与解释。

2月22日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布通知，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

5月3日，财政部《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》，规定，地方政府不得将土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。

12月20日，财政部长肖捷在人民日报上发表署名文章，文章指出，未来我国将对工商业房地产和个人按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

土地政策方面：1月12日，全国国土资源工作会议指出，对保障性住房用地应保尽保，对商品房根据供需形势因城因地施策，建立住宅用地供应分类管理制度。

对房价上涨压力大的城市合理增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

1月22日，国土资源部印发了《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》，对全面开展完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点作出部署，要求到2018年年底，在相关地区建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

1月25日，国土资源部等8部门印发《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》，为解决我国经济发展进入新常态，国有土地有偿使用覆盖面不到位、制度不健全等问题逐渐凸显，市场配置资源决定性作用没有得到充分发挥问题，完善公共服务项目用地政策。

对公共用地提出以下目标：1、扩大国有建设用地有偿使用范围，2、规范推进国有农用地使用制度改革，3、严格国有土地开发利用和供应管理。

4月1日，住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，强调要强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，保证住宅用地供应平稳有序。

各地要根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

5月10日，国土资源部印发《2017年全国土地利用计划》，规定对房地产库存压力过大的城镇要减少乃至停止下达住房建设新增建设用地指标。

此后，地方积极响应中央政策。

6月9日，银监会、国土资源部联合下发《关于金融资产管理公司等机构业务经营中不动产抵押权登记若干问题的通知》，文件中明确地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司；不得将土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源，不得利用政府性资源干预金融机构正常经营行为。

2017年，根据城市地价动态监测标准宗地测算，全市综合平均地价为1984元/m2，与去年同期相比，增长了2.27%，处于小幅增长态势；商业用途平均地价为4028元/m2，与去年同期相比，增长了5.14%，增幅略微明显；居住用途平均地价为2841元/m2，与去年持平；工业用途513元/m2，与去年同期相比，略有下降，降低了0.77%。

我市整体地价水平处于平稳发展态势，综合地价增长率为2.27％。

2008年至2017年整体地价变化趋势详见下表-1、表-2及图-1、图-2。

大同市2017年整体平均地价水平表-1 单位：元/m2大同市2008-2017年整体平均地价水平表-2 单位：元/m2____________________________________________________________________________________________________________________________________7____________________________________________________________________________________________________________________________________8大同市2008-2017年整体平均地价水平柱状分析图图-1大同市2008-2017年整体平均地价水平走势图图-22、不同用途地价水平与变化趋势2017年，大同市各用途各级别平均地价中，除商业用途平均地价变化略微明显外、居住用途平均地价、工业用途平均地价与去年同期相比没有太大变化，保持相对稳定。

详见下表-3、表-4、表-5及相应的图-3、图-4、图-5。

2008-2017年商业用地地价水平走势图表-3 单位：元/m2图-32008-2017年居住用地地价水平走势图表-4 单位：元/m2图-42008-2017年工业用地地价水平走势图表-5 单位：元/m2图-53、不同区段地价水平与变化趋势根据对不同区段内的宗地地价测算分析并绘制图表，我们得到的数据图形显示，商业用地一级、二级与2016年基本持平、三级上涨略微明显；居住用地、工业用地的一级、二级、三级，整体水平回归到缓慢平稳发展阶段。

详见下表-6、表-7、表-8及相应的图-6、图-7、图-8。

2008-2017年商业用地不同区段地价水平表-6 单位：元/m2图-62008-2017年居住用地不同区段地价水平表-7 单位：元/m2图-72008-2017年工业用地不同区段地价水平表-8 单位：元/m2图-8二、城市地价与房价对比分析1、地价与房价比对分析2017年，大同市综合平均地价为1984元/ m 2，与去年同期相比略微上涨，涨幅为2.27％。

2017年，大同市商品房销售价格最高达8780元/m2，最低为2211元/m2，均价为4707元/m2，均价同比上升了9.11%。

地价与房价对比分析详见下表-9和图-9、10地价与房价比对分析表-9 单位：元/m2图-9图-10从上图可以直观的看出，从2008年---2011年，我市的房价连续攀升，从3800元/ m 2连续4年上升至4430元/ m 2，2012年略有回调，下降为4310元/ m2，至2013年达到了阶段性的高点4714元/ m 2，2014年大幅回落至4120元/ m 2，形成了明显的拐点。

2015、2016年在中央积极调整维护房地产市场健康发展的宽松政策引导下，我市楼市略有回暖，房价也相应有所回升，但幅度不大。

2017年下半年至今，受我市城市拆迁改造的继续深入和拆迁安置优惠等政策的影响，我市房地产市场刚性需求依然十分旺盛，因此，反映在房价上，上涨较为明显。

面我市地价则从2008年的1659元/m2至2016年的1940元/m2小幅攀升，九年的时间，整体上涨了16.94%，相对平稳。

虽然，在今年12月初的土地招拍挂交易现场诞生了“地王”，单个宗地拍卖价超越了我市历史最高水平，出现了开发商高价拿地的现象，但这仅仅是年末出现的个体案例，不能就此说明和影响到我市整体的、全年的地价水平。

2、地价变化率与房价变化率比较2017年，大同市平均地价变化率为2.27%，房价变化率为9.11%。

通过对比分析可以看出，我市地价从2013-2017年以来的变化较为温和平稳，而房价则从2008-2011年连续上涨，经历2012年回调，2013年的再次上涨，2014年则出现大幅回落，2015、2016年则略微有所上浮，而今年的房价有较大幅度的上涨。

与我市房价这几年来的波动较大的状况相比，我市的地价多年来保持相对稳定，2014、2015、2016年更是连续三年保持不变，2017年略有上浮，但上涨幅度不大。

详见下表-10和图-11、图-12地价变化率与房价变化率对比表-10图-11图-12三、城市地价与土地市场协调状况1、土地供应状况2017年，前11个月，全市土地实际供应面积为2077967.90 2036444.00 平方米，同比增加了2.04%，土地供应总量基本保持平衡。