XX南京市房地产市场研究报告房地产市场研究报告目录目录........................ 1综述443 一、前言443二、研究方法简介553 1.研究背景说明553 2.抉策地产研究指标体系说明663 三、延伸服务773四、报告883摘要883 1、房地产需求上升势头强劲883第一节市场容量分析10103 一、xx年南京市房地产市场容量分析10103 （一）xx年的商品房市场容量10103 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位10103 2.投资者比例波动较大较快11113 3.结婚购房比例比较稳定11113 4.改善居住环境群体需求比例变化较小11113 5.城市化进程等购房需求11113 （二）存量商品房市场容量12123二、xx年南京房地产市场交易状况分析12123 1. xx年商品房己实现需求状况12123 2. 商品房交易量的历年增长情况13133 3. xx年未实现需求状况分析13133三、xx年需求结构分析14143 1.各片区的结构比例及季度变化情况14143 2.楼型层次及季度比例变化分析15153 3.商品房价格档次及季度变化情况16163第二节产品结构分析17173 一、xx年市场供给总量17173 1.商品房开发持续增长17173 2.土地资源的供给状况18183 3. xx年存量房供应状况19193 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况19193二、xx年房地产供应结构以及供需分析20203 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析20203 2.各区域供需结构分析20203 3.价格层次供需结构分析22223 4.楼型供需结构分析23233 5.商品房总价与区域供需交叉分析23233三、xx年南京市商品房供给总量分析24243 1. 商品房24243 2.经济适用房24243 3.片区状况分析25253第三节价格研究26263 一、供应价格水平分析26263 1.抉策南京市70典型楼盘价格指数26263 2.商品房价格水平分析28283 4.分物业商品房价格水平分析31313 5.存量房（即二手房）价格水平分析32323 6.经济适用房、中低价商品房价格水平分析33333 7. 土地价格水平分析34343 8.房地产三级市场——租赁市场价格水平分析35353二、xx年度南京市商品房价格因素及相关分析35353 1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因35353 2.经济增长及消费者信心——价格支撐面之一37373 3.投资拉动一一价格支撐而之二37373 4.商品房直接成本的上升带动房价上涨38383 5.城市化战略与房价水平一一地区中心效应显现38383 6.开发商保利因素一一楼盘品质化倾向39393 7.拆迁新法等政策影响39393三、南京市房价展望39393 1. xx年房价总体特征39393 2. xx年市场环境及房价趋势39393第四节消费者调查研究41413 一、背景资料41413 1.样本特征41413 2.研究方法41413 3.研究指标41413二、购房者基木情况分析42423 1. 年龄结构分析42423 2.学历分析42423 3.收入结构分析43433 三、购房需求分析43433 1.面积需求分析43433 2.收入与可承受价位交叉分析44443 3.套型选择45453 4.消费者可承受商品房总价分析45453四、购房者行为分析45453 1.付款方式分析45453 2.收入与媒体影响度交叉分析46463 3.年龄与购房区域交叉分析47473 4.购房者对xx年房价变化的心理预期和接受能力分析47473第五节生活指数评价49493 —、生活指数评价49493 1.区域生活指数模型49493 2.应用与测评结果50503二、典型楼盘生活指数评价50503 1.典型楼盘生活指数模型50503 2.应用与测评结果51513三、典型楼盘性价比分析52523四、抉策地产研究中心生活指数专项研究52523 1.典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告52523 2.楼盘项目前期定位研究52523第六节广告监测与研究53533 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测53533二、xx年11、12月南京市楼盘报纸平而广告投放统计分析53533 1.投放量排名53533 2.投放频率排名53533 3.分区域投放量统计54543 4.物业类广告投放量统计54543 5.开发商楼盘平而广告投放量统计55553三、南京地区各平面媒体影响度分析55553平均日发布广告量统计55553四、楼盘形象宣传主题跟踪分析56563 1. xx年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析56563 2. xx年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览56563五、从购房者相关特征分析媒体影响度57573 1.购房者媒体偏好分析57573 2.媒体广告对购房者决策的影响分析58583结束语59593报告附件：xx年房地产业政策影响面分析60603综述4 一、前言4二、研究方法简介5 1.研究背景说明5 2.抉策地产研究指标体系说明6三、延伸服务7第一节市场容量分析9 一、xx年南京市房地产市场容量分析9 （一）xx年的商品房市场容量9 1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位9 2. 投资者比例波动较大较快10 3.结婚购房比例比较稳定10 4.改善居住环境群体需求比例变化较小10 5.城市化进程也带来了购房需求10 （二）存量商品房市场容量10二、xx年南京房地产市场交易状况分析11 1. xx年商品房己实现需求状况11 2.商品房交易量的历年增长情况12 3. xx年未实现需求状况分析12三、xx 年需求结构分析13 1.各片区的结构比例及季度变化情况13 2.楼型层次及季度比例变化分析14 3.商品房价格档次及季度变化情况14第二节产品结构分析16 一、xx年市场供给总量16 1.商品房开发持续增长16 2. 土地资源的供给状况17 3. xx年存量房供应状况18 4.经济适用房和中低价商品房开发建设情况18二、xx年房地产供应结构以及供需分析19 1. xx年南京市房地产市场总体供需分析19 2.各区域供需结构分析19 3.价格层次供需结构分析21 4.楼型供需结构分析22 5.商品房总价与区域供需交叉分析22三、xx年南京市商品房供给总量分析23 1.商品房23 2.经济适用房23 3.片区状况分析24第三节价格研究25一、供应价格水平分析25 1.抉策南京市70典型楼盘价格指数25 2. 商品房价格水平分析27 4.分物业商品房价格水平分析30 5.存量房（即二手房）价格水平分析31 6.经济适用房、中低价商品房价格水平分析32 7. 土地价格水平分析33 8.房地产三级市场一—租赁市场价格水平分析34二、xx年度南京市商品房价格因素及相关分析34 1.房价供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因34 2.经济增长及消费者信心一一价格支撑面之一36 3. 投资拉动一一价格支撑而之二36 4.商品房直接成本的上升带动房价上涨37 5.城市化战略与房价水平一一地区中心效应显现37 6. 开发商保利因素一一楼盘品质化倾向38 7.拆迁新法等政策影响38三、南京市房价展望38 1. xx年房价总体特征38 2. xx年市场环境及房价趋势38第四节消费者调查研究40 —、背景资料40 1.样本特征40 2.研究方法40 3.研究指标40二、购房者基本情况分析41 1.年龄结构分析41 2.学历分析41 3.收入结构分析42三、购房需求分析42 1.面积需求分析42 2.收入与可承受价位交叉分析43 3.套型选择44 4.消费者可承受商品房总价分析44四、购房者行为分析44 1.付款方式分析44 2.收入与媒体影响度交叉分析45 3.年龄与购房区域交叉分析46 4.购房者对xx年房价变化的心理预期和接受能力分析46第五节生活指数评价48 —、生活指数评价48 1.区域生活指数模型482.应用与测评结果49二、典型楼盘生活指数评价49 1.典型楼盘生活指数模型49 2.应用与测评结果50三、典型楼盘性价比分析51四、抉策地产研究中心生活指数专项研究51 1.典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告51 2.楼盘项目前期定位研究51第六节广告监测与研究52 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测52二、xx年11、12月南京市楼盘报纸平而广告投放统计分析52 1.投放量排名52 2.投放频率排名523.分区域投放量统计534.物业类广告投放量统计545.开发商楼盘平面广告投放量统计54平均H发布广告量统计54四、楼盘形象宣传主题跟踪分析55 1. xx年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析55 2. xx年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览55五、从购房者相关特征分析媒体影响度56 1.购房者媒体偏好分析56 2. 媒体广告对购房者决策的影响分析57结束语58综述一、前言xx年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位H趋显现、各方而己驶上高速发展的快车道。
从房地产市场的具体表现来说，xx年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。
开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方而，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在xx年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的总量尺度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需品，消费结构将向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现实。
XX年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是XX年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。
抉策地产研究中心木着四年房地产市场研究、经纪服务的经验，纵观XX年房地产市场发展轨迹，重申自己的观点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态。
随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的将来，房地产市场一定会全面进入供过于求的局而。