酒店装修改造与运营设计案
一、拟设计主题
（一）客运段招待所建筑项目介绍
该地处于火车站出口右侧20 米，现为一家招待所性质。

根据实地考察，该建筑为5 层的直转角的步梯楼。

带一个小型的停车场。

部大概情况如下：
1、一层现有一个小厅，作为登记服务总台，以及现闲置的餐厅，楼梯后
为相关的工作休息间。

2、二、三、四、五层为客房，现有服务项目为四人间（不含卫生间）、
三人间、标间、单人间。

共计能容纳80 人住宿。

3、由于老式建筑格局，房间面积在20 平米左右。

楼层有公共卫生间，
现总房间数达到60 多间。

4、整体建筑外立面为白瓷砖、塑钢门窗。

消防梯等配置齐全。

5、部装修已破旧，灯光与房间饰旧，部分设备也处于老化状态。

（二）边环境介绍
1、该改造项目位于市火车站旁边，处于老城的中心区域，有着天然的区位优势。

但是，带来的负面影响也随之而来，如来往人员混杂、治安差乱、围卫生状况不良好等等。

2、边辐射的500 米，经过走访，有快捷酒店性质或商务酒店性质的酒店数量为12 家，不含小旅馆或招待所一类的。

3、边房间价格基本维持在138-198 元之间的价位，大部分酒店提供洗浴桑拿服务，甚
至是异性服务。

整个边同行档次均处于低端水平。

二、设计向介绍
根据的区域与地域文化，针对边酒店市场的现状，要使该酒店项目能够凸显出来与众不同之处，就需要在酒店的品牌经营思维、装潢设计理念、部功能布局面做一些向或酒店行业趋势性的设计。

（一）品牌经营思维
脱离快捷酒店模式与星级酒店模式，在定位上做成主题商务酒店，针对30-45 岁之间的商旅客户，以及80、90 后的时尚年轻人，此种模式目前在还没有。

（二）装潢设计理念
酒店整体设计为主题商务酒店。

铺垫的文化因素为：地域文化+ 时尚文化。

（三）部功能布局
针对系统部接待、散客、时尚年轻人，酒店布局上要增加1-2 个小型会议室（会议与餐饮宴会可兼用），改造出4个左右餐饮包间，提供私房菜或新派创意菜等。

所有房间提供网线端口和全区域无线wifi ，满足商旅客人与时尚人群需要。

根据现有的房间情况与格局，房间部设施要凸显出个性化特征。

三、改造预算
一）房间与楼道改造预算费用明细表
注：以下仅为大概预算，具体的还须等工程装修公司根据实际房屋结构与房间实际情况进行核算。

（二）其它装修预算书
以上费用计算:
1、房间按照60间费用=918180元
2、楼道改造费用=137075元
3、其他装修=201314元
4、门厅与大堂改造=350000元
合计: 1506569 元。

备注：
1、以上预算不含装修资质证费及税务证费；
2、以上工程不含室家具、空调、弱电主设备，强电主设备，以及相关的电梯设备；
3、施工期间水电费由自己支付；
4、施工期间如有增加项目，另行书面材料；
5、以上工程不含暖气工程，要按实际情况再协商。

（三）电器设备：
（1）现有空调进行检修，应该能用，适当的再增加几台（两会议室
2个、大堂2个、包间共4个等8个三匹以上的柜机空调）
（2）60台电视
（3）大厅吊灯、灯具、开关、弱电装置
费用测算在：680000元
（四）家具与床上、窗帘、卫生间布草：
60间房大概费用420000元
（五）厨房设备
炉灶、蒸箱、冰柜、荷台、扒炉等费用20万
（六）餐饮设备：桌椅、餐具等20万
四、管理费用预算
1、购买办公设备与办公费用：10万
2、购买酒店管理软件：10万
4、开业前购买的餐饮原材料15万
3、开业前人工费用：
人数配置：前厅6人（10800 ），楼层10人（14000 ），保洁3人（4200），餐饮9人（15300），厨师10人（3.5万），工程2人（4000），办公1人（2000），主管2人（6000），店长1人（5000 ）。

合计人数：44 人。

工资预计费用96300元/月。

4、水电费与煤气预算：2.5万左右/月。

5、房租50万/年，月均42000元
五、盈亏预算分析
1、每月产生的固定费用支出在163000 元左右。

2、设计60 间客房，每间房按照平均房价188 元/ 间计算，参考90% 的利润点，需要每天出租32 间，即53%的出租率，如此使得该项目能处于盈亏平衡状态。

3、根据对市场预测，出租率应该能达到75%，按照此式计算，每月
盈利额应该在9.2 万元，餐饮每天按照5000 元的营业额计算，60%
的毛利（总费用里已包含人工、能源费用了），每月能盈利9 万元。

每年的盈利额在200 万余元。

故投资回收期应该在在2-2.5 年左右。

六、宣传营销（口述）。