9
7、项目整体不利因素分析
基础
例：
项目不利因素分析
➢ 封闭市场的成长期，高端居住氛围有待培养
由于龙岗目前房产业仍处于起步阶段，而新建楼盘数目众多，区内客 户群分散力度大，而高端市场为初探，周边楼盘入住率低，需时间打 造及营造居住氛围
➢ 区域位置偏离市中心，交通费用增加
本项目虽然位于龙岗中心区核心位置，但与深圳市中心仍存在一定距 离，且即使快速干道的建设对龙岗区融入深圳关内是一大有利之处， 但却设有收费站，使有车一族交通成本增加
容积率
1.3 1.57 1.66 2.2 2.8 2.8 2.95 3.2 3.35 多层、小高层
小高层、高层、联排别墅、独栋别墅 高层、联排别墅、独栋别墅 高层
小高层、高层、合院别墅、联院别墅、叠院别墅 小高层 高层 高层 高层
6
基础
例：
4、项目整体车位比分析
本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个 左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。
3
1、项目整体基本技术指标
基础
开发商 地址 代理商 建筑设计 承建商 项 整合推广 目 信 物业管理 息 物管费 建筑类型 栋数 总层数 均价 配套
区/X路与X路交汇 元/㎡ 元/㎡
占地（㎡） 建面（㎡） 住宅（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 容积率 绿化率 覆盖率 总户数 车位数 车位比 开盘日期
建筑类别：高层、小高层、联体别墅
容积率：1.66 覆盖率：28.74% 绿化率：33.49%
总户数：3776
停车位：4715
项目定位：都市成功人士的理想居所
11
9、项目当期指标（分期项目须填写）
基础
占地（㎡）
建面（㎡）
当 住宅（㎡） 期 信 商业（㎡） 息
开盘日期
建筑类型
当期配套
年/月/日
栋数与栋别 总层数 均价 开盘折扣 当期户数 开盘日销售率
4
年/月/日
2、项目整体户型配比
基础
户型
2*2*1
3*2*1
3*2*2 3*3*2 4*2*2 复式
户型配比 面积
78.26-83.10 79.17-81.08 77.66-80.52 87.52-89.24 96.42-98.16 112.3-114.61 113.52-115.64 97.67-99.83 114.76-116.99 140.73-142.98
提供了巨大的空间； ➢ 园林及建筑特色以西班牙风情为主题，引用其专属特征进行规划建设及选
材； ➢ 户型产品丰富，两房至th均涵盖在内，面积范围跨度广（从78-330㎡），
且其南北通透，具备良好的通风性和采光性，采用大面积6米高空中花园 阳台、大面积凸窗、6米高入户花园和错层露台，赠送面积多，最多高达 315平方米； ➢ 广角观景，建筑之间互不遮挡，更宽阔的楼间距，而入户花园的尺度设计， 则保证了同一单元住户景观面的占有，户户无视线干扰。
8
基础
例：
6、项目整体可诉求的卖点分析
项目卖点分析
➢ 位于龙岗中心区的中央位置，紧邻龙翔大道，地理位置优越； ➢ 周边配套完善，紧邻区政府、龙城广场和龙城公园等市政设施，世贸中心、
岁宝百货、国美、天虹等大型商业配套设施环绕项目周围； ➢ 区域生活氛围成熟，是片区高档住宅聚集区； ➢ 融国道和地铁三号线于一体的深惠路将于2010年全面完工，为项目升值
➢ 昭示性不强
本项目虽然位处龙翔大道边，但由于一长段临街面都属楼高3层的岁宝 百货，极大影响昭示性的体现。
10
8、项目整体分期状况 需要用色块在图上标出分期开发的分布
基础
例：
切忌 引用 带有 搜房 或半 球标 识的 图片
二期 一期
占地面积：36.46万㎡ 总建筑面积：82.66㎡
住宅面积：57.92万㎡ （分十期开发）
152 113.52-115.64
合计
总套数
115 23 23 23 23 46 23 23 23 23 2 55 494
5
套数比
面积比
23.2% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 9.3% 4.6% 4.6% 4.6% 4.6% 0.4% 11.1% 100%
基础
例：
3、项目整体容积率、产品线分析
本项目停车位共有4715个，以地下停车场为主，地面停车位仅为100个 左右，且均分布在会所及商业街（别墅除外），车位比为1.25：1。
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目
风临域 东方明珠城
龙城华府 振业城 奥林华府 招商·依山郡 中央悦城 公园大地 天健·现代城 君悦龙庭
建筑风格
园林风格
踩盘报告标准模版
二级市场策划品控中心 二级市场策划品控中心
踩盘的BPP体系
专业 [Professional]
分析规划布局要点，包括 建筑、园林及产品户型
P
P
精细 [particularity ]
标杆配置分析 营销可述性分析
基础
首先了解项目的地块基础点：包括了项 目的基本指标、容积率、覆盖率分析、
B
本项目容积率仅为1.66，覆盖率为28.74%，在本片区占有绝对的优势； 但本项目是利用联排别墅作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户 实际使用的园林面积相当有限。
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目
振业城 招商·依山郡
公园大地 天健·现代城
君悦龙庭 中央悦城 龙城华府 奥林华府
风临域 东方明珠城
[BASIC]
车位比分析及地块的产品类型及整体的 开发节奏和客户定位及销售情况分析。
2
Contents
基础
专业 精细
1. 项目整体技术指标 2. 项目整体户型配比 3. 项目整体容积率、产品线分析 4. 项目整体车位比分析 5. 项目整体建筑及园林风格分析 6. 项目整体可诉求卖点分析 7. 项目整体不利因素分析 8. 项目整体分期状况 9. 项目当期技术指标 10. 项目当期户型配比 11. 项目当期媒体表现分析 12. 项目当期楼书表现分析 13. 开发商背景
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目
风临域 东方明珠城
龙城华府 振业城 奥林华府 招商·依山郡 中央悦城 公园大地 天健·现代城 君悦龙庭
车户比
0.64：1 0.65：1 0.86：1
1：1 1.13：1 1.2：1 1.25：1 1.25：1 1.26：1 1.42：1
7
基础
例：
5、项目整体建筑及园林风格分析