appraisal of real estate，including identification of risk models and risk assessmentmodel，and give quantitative analysis of the risks.The fifth part is empirical research，as mortgage appraisal of real estate of Jinan City for actual demonstration.Theproblems are brought foreword.The approaches of eluding risks are analyzed on thetwo views of assessment and financial institutions.The sixth part based on theconclusion of the above，gives the construction framework of risks prevention systemon mortgage appraisal of real estate.The last part is the conclusions of this article.Keywords:Mortgage Appraisal of Real Estate，the Risks of Appraisal，RiskAssessment，Fuzzy Mathematical Model，the System of Risk Precaution业作为代替市场的新型交易形式应运而生。

交易费用决定了企业的存在，企业采取不同的组织方式最终目的也是为了节约交易费用。

房地产交易费用是房地产进行交易所需的成本。

交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。

如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。

（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘查和估价，从而直接增加了银行的成本。

（2）产权关系的鉴别。

审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。

银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。

（3）对抵押住房的处分。

由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。

另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。

目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。

2.1.3地租理论现代西方房地产价值理论的奠基人英国经济学家阿尔雷德?马歇尔(Alfted.Marshall)成功地将边际效用的需求价格理论和古典学派的供应成本学说结合起来，创立了新古典综合论，使之成为当代西方价值论的基础。

他运用边际分析和供求分析综合起来分析地租地价，认为供给与需求像一把剪刀的双刃共同起作用，双方谁也不能单独决定价值，市场机制使价格与成本达到某种均衡，完善的市场经济使价值、价格与成本达到和谐统一。

在某种意义上，马歇尔是现代西方房地产估价理论和三种基本估价方法的奠基人。

约翰.B·克拉克(John B.Clark)是一位美国经济学家，他运用边际分析、数量分析以及报酬递减规律论证了地租地价问题。

地租理论是地价评估的基础。

地价是地租的资本化。

在我国，地价评估时对土地使用权价格的评估，是一次性将各年的地租还原贴现的总和。

级差地租理论性，使评估结果尽量接近客观实际情况，对同一评估对象通常采取两种以上的方法进行估价。

可见，房地产评估是建立在多种估价方法基础上的。

作为一种方法体系，从使用的频率看，市场比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法是我国当前最常用的方法，要求估价人员必须熟知、理解和正确应用。

此外，还有一些方法如：路线价法、地价指数法、残余法、长期趋势法等，在某些特定情况下也用于评估，作为估价的补充方法，也需要掌握。

如果从方法论的角度分类，市场比较法、收益法和成本法是根据不同的机理总结出来的，构成房地产评估的基础，属于房地产评估的基本方法；而其他的方法则是在这三种方法的基础上扩展的补充发展起来的，属于房地产评估的派生方法。

2.3宏观经济中的房地产抵押评估2.3.1房地产抵押评估的行业定位随着我国房地产市场日趋完善，房地产评估业正在发挥着越来越大的作用。

尤其是抵押贷款评估行业，它的业务占据了评估行业的90％以上。

房地产评估行业基本依靠抵押评估业务来支撑。

房地产抵押贷款这种简捷的资产风险防范措施正越来越广泛地为各商业银行所采用。

如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，已成为大家关注的热点。

房地产评估的原因，在评估行业里有专门的说法，房地产跟其它在财产相比有自己的独特性，包括不可移动性，本身价格形成机制的复杂性，不像一般商品，都有自己的成本，所以比较好估算价格。

房地产的成本比较错综复杂，价格本身就不是成本价，而是资源价，另外房地产价格差异性比较大，不同的地段，不同空间布局都会存在不同的价格。

所以房地产是需要有专业的估价人员进行估价。

这是在1992年房地产管理法法律明确规定，国家实行房地产估价价格评估制度，从立法角度给出了一个明确的规定。

因此在日常生活中，包括个人和单位，在进行融资的时候，经常拿房地产作为抵押，从银行来讲，就需要对房地产价格进行评估。

2.3.2房地产抵押评估对整个宏观经济的影响——对美国次贷危机的反思随着经济的发展，房地产在金融中的地位日益明显。

房地产的收益、耐用、保值和增值，以及不可移动等特点，使房地产抵押成为现代金融业中一种安全系估专业风险。

4.2.2风险鉴定的目的房地产评估是与风险紧密联系的，几乎每一个评估项目都存在着或大或小的风险。

尤其是房地产抵押评估，其与金融行业的密切联系使得控制评估风险具有更为重要的意义。

在进行评估项目的操作之前，估价机构及估价人员应对该项目有可能产生的风险有定性认识，而且应该有一个定量的把握，这样才能够更加清楚的认识到项目中的风险因素，业务进行过程中对于风险因素的弱化也更有针对性，更加有利于估价业务的顺利开展。

4.3风险评价模型虽然我们已经就房地产抵押评估中的风险意识达成了共识，而且可以对风险的发生以及后果有个定性的描述，但如何定量把握房地产抵押评估风险，使估价人员更加直观的认识到风险的高低程度，将更加有利于抵押评估作业的规范操作以及风险的防范。

基于这种考虑，本文将从定量房地产抵押评估风险出发，构建房地产抵押评估的风险评价模型。

风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。

4.3.1建立评价指标体系风险评价指标体系多具有多层次性和复杂性，且多为定性指标，本文以层次分析法与模糊数学理论为基础建立多层次模糊评价模型。

通过对影响房地产抵押评估的风险因素分析，并遵循目标性原则、科学性原则、系统性原则、适用性原则、定性与定量相结合原则建立风险评价指标集[20]19中第i个子因素kiU对应的权重(k =1,2,???,m；i =1,2,???,n)，各级的权数应满足归一性和非负性条件，即：11nkiia=∑=k0ia≥，下面利用层次分析法确定评价因子的权重：①构造判断矩阵判断矩阵表示针对上一层中的某元素而言，评价层中各元素相对重要性的状况。

判断矩阵具有如下特征：i1ix=，j1i ijxx=。

jix表示对于kA而言的元素ix对jx的相对重要性的判断值。

为了使判断定量化，层次分析法采用1～9标度方法，对不同情况的评比给出数量标度(表4—2)。

表4—2判断矩阵元素标度及其含义②层次单排序及其一致性检验运用一定数学法则计算各判断矩阵的最大特征根和最大特征向量。

为使得到的结果合理可信，需进行判断矩阵的一致性检验。

一致性判断的公式为：式中：C .I为判断矩阵一致性指标，R .I 为平均随机一致性指标，其对应于n值（n为判断矩阵的阶数）的不同，有不同的固定的值，具体可查表取值。

一般来说，当C .R＜0.10时，就认为判断矩阵具有令人满意的一致性；当C .R≥0.10时，就调整判断矩阵，直到满意为止。

③确定评价指标体系各因子权重对于具有满意的一致性的各判断矩阵，通过层次总排序计算得出各评价因子的相对于目标层的权重。

（3）确定评判矩阵kR21判对象属于第j个评判等级的程度，这样就得到了评判对象属于预先设定的各个等级的程度。

同理，可进行多级模糊综合评判。

在多级模糊综合评价模型中，下一级的评价结果经正规化处理之后作为上一级的评价值，逐级往上计算，最终可得出母因素的评判结果。

最后根据隶属度原则选择综合评价分值最高的评价因素。

（5）评价结果评价结果等于B ×V，得到最终评分。

分值越高说明项目的风险等级也就越高，反之则低。

4.3.3结论该风险评价模型可以用于房地产评估机构或金融机构对抵押评估项目的内部检验，所测算出的风险等级作为评估机构或金融机构控制和防范风险的标尺，对由于估价人员虚假评估所带来的风险有一定的警示作用。

4.4案例分析现以济南市历下区解放路上的一套住宅抵押评估为案例，对其抵押评估风险进行风险评价研究。

4.4.1抵押标的物的状况说明（1）位置与环境估价对象位于历下区解放路，临解放路、二环东路较近，所处区域道路通畅，交通比较便利，附近学校、银行、超市等基础配套功能完善，服务设施齐全，有利于居民生活。

（2）个体因素说明估价对象具有独立的产权证书，房屋总层数6层，所在层数3层，建筑面积206.35m2，等级用途为住宅，建成于2000年。

房屋使用状况良好，能够较好地满足生活起居的需要。

表4—3抵押房地产状况说明表4.4.2综合评价过程（1）建立评价评语集：根据风险等级23（2）利用层次分析法确定隶属权重集A首先运用层次分析法确定准则层指标权重，来自济南市几家房地产估价事务所、建设银行以及高校的15位专家参与了该系统的评分工作，最终得出A=（0.05，0.16，0.36，0.11，0.32）；然后确定各指标层指标权重：环境风险权重矩阵A1=(0.13,0.46,0.41)环境风险因素的模糊评判为1 1 1B =A R=（0.14，0.11，0.34，0.32，0.09）；以此类推得其他因素的模糊评判为：2B=（0.12，0.25，0.35，0.20，0.08）；3B=（0.08，0.14，0.19，0.44，0.15）；4B=（0.11，0.18，0.25，0.31，0.25）；5B=（0.08，0.07，0.18，0.30，0.37）。