改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。

一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。

另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。

一、改革开放以前的土地制度演变新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。

”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。

其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。

这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。

主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。

二、改革开放以后的土地制度演变过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。

而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。

从那时开始对土地使用制度的改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。

1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。

该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。

”在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。

1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。

1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。

这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。

2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。

当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。

1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。

上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶段，冲破了土地供应单纯采用行政划拨的旧土地使用制度的束缚，这是大陆土地使用制度带有根本性的改革，创立了以市场手段配置土地的新制度。

3.修改宪法，颁布《土地管理法》等法律法规1988年全国人大七届一次会议通过的宪法修正案，以国家根本大法的形式规定了“土地使用权可以依照法律的规定转让”。

当年年底修订的《土地管理法》进一步规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。

从那以后全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

1990年5月国务院宣布，允许外商进入中国内地房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，标志着中国土地市场管理走上了有法可依的轨道，土地使用制度改革由此在全国推开。

1998年12月发布《土地管理法实施条例》，至此中国土地使用制度改革和土地管理的法律体系初步形成。

4.规范土地市场，强化宏观调控城镇国有土地使用制度改革由沿海扩及内地，由增量土地延及存量土地，由内用土地拓展到涉外土地，由早期的工业用地扩展到住宅和商业用地。

从九十年代初期全国各地纷纷探索对原来的存量土地即行政划拨用地制度的改革，重点放在如何使之根据市场需要合理流动。

随着九十年代上半期出现的“土地热”和“开发区热”，土地转让收入成为各地城市和经济发展的新引擎，在一些地方过量供应的土地后来又被闲置。

从九十年代下半期开始国家领导人高度重视土地管理工作，要求切实保护耕地，实行对开发区的清理，防止国有土地资产流失，完善土地市场、规范土地审批行为，防止土地供应过度。

由此在长达十年左右的时间里面，颁布了一系列的规范土地交易的具体政策，通过土地宏观调控有效的保障了土地对经济、社会和城市发展的合理供给和利用。

5.推行土地转让招拍挂2001年国务院颁发《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出“商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地主管部门依法以招标、拍卖方式提供。

”自此，经营性国有土地招标拍卖供地作为一种市场配置方式被正式确立。

2004年3月国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

经营性土地实行招拍挂是中国土地转让带有里程碑意义的土地政策。

它将土地供应通过公开市场释放出来，力求土地转让的公平、公正和公开，遏制腐败寻租行为，净化土地市场。

但由于经济和城市发展迅猛，市场对土地的需求量很大，与政府每年向市场提供的土地供应量存有很大差距，导致招拍挂推行以后，各地土地价格纷纷上扬，出现了一大批天价地王。

过快的土地价格的上涨推动了各地房产价格的飙升。

三、改革开放以后农村集体所有土地使用制度的演变1978年以后，农地制度改革是以联产计酬等多种责任制形态为土地制度变迁的始点，采用渐进、局部均衡、多样化发展的制度变迁方式，直至确立家庭承包经营的农地基本经营制度。

农地使用制度有着明显的阶段性变迁特征。

第一阶段从1978年到1983年，人民公社时期的土地集体所有、集体经营开始逐步解体，在经历了不联产责任制－联产责任制－包产到组－包产到户－包干到户的制度变迁后，最后确立了土地的集体所有、农户家庭经营的基本形态。

第二阶段从1984年到1993年，制度变迁的主要内容是将土地承包期限明确延长至15年不变。

第三阶段始于1994年，这一阶段制度变迁至今仍在持续中，制度变迁的政策除了强调土地承包期实行30年不变外，主要是强化和稳定农户家庭对土地经营拥有权利的完整性。

现阶段中国农地制度变迁的核心，是土地使用权归属和界定问题，而使用权问题的核心，是树立农户对土地使用的预期信念和土地资源合理配置问题。

近三十年的农地制度变迁，从政策调整角度观察，政府一方面强调农户承包经营土地的长期稳定，一方面鼓励土地作用制度的不断创新。

相对单一的农地集体所有的制度安排，客观上存在的区域经济差异和土地经营存在的比较优势不同，促使了农地使用制度的多种形态产生。

1.“两田制”所谓“两田制”，是将农户承包的土地区分为口粮田和责任田的一种土地承包方式。

由于农地既要为农户提供收入和就业功能，又要为社区成员提供稳定的预期和生活保障功能，家庭承包制一直面临平均地权与随人口增减派生的重新调整土地的压力。

“两田制”在一定程度上满足了这些要求，并表现出相对广泛的适应性，以至于此种制度安排，一度成为发生面最广的土地使用制度形态。

从本质上讲，“两田制”的制度安排，其“口粮田”的设计满足了农民稳定占有土地的心理；而“责任田”的设计，则满足了政府和集体的利益，从而减少了在均田制度下的不确定性和多余的交易费用。

2.规模经营所谓规模经营的制度安排，是指把集体所有的土地，采取农户经营、大户经营或集体经营的方式，形成相对较大的土地经营规模。

归纳一下农地规模经营制度安排的内涵和外延，大约有三种不同的类型：其一是以北京顺义为代表的，建立在集体农场基础之上的规模经营；其二是以江苏苏南和广东南海等地为代表的，建立在家庭农场基础之上的规模经营；其三是发生于东部沿海发达地区的“反租倒包”土地使用权流转形式。

这些制度安排在初期都暴露了一些问题：一是维系规模经营的基础是集体补贴，使规模经营实施的制度成本太大；其二是实行集体经营的农场内部，依然存在监督费用和分配不公的问题；其三是社区成员享有均等的土地使用权与土地集中过程中发生的利益调整冲突难以协调。

约束条件过多，制度运作成本太高，使土地规模经营难以有效生成维持农业，尤其是粮食生产自我运转的能力，这可能是规模经营最为明显的制度缺陷之一。

3.“四荒”使用权拍卖所谓“四荒”使用权拍卖的基本制度内涵是：“四荒”的所有权权属不变，拍卖其使用权，谁购买、谁治理、谁受益，使用期限一般可达50－100年，同时，使用权可转让、入股、出租、抵押。

从本质上讲，“四荒”使用权拍卖是家庭承包制的继续和发展。

在不触动所有权属的前提下，将“四荒”使用权拍卖给农民长期使用，农民感到利益直接，从而真正获得了长期拥有“四荒”使用权的稳定感和权属感，因而舍得投劳、投资，花大力气进行治理。

这种以使用权拍卖为特征的制度创新，一度成为与经济发达地区实施规模经营并行的在全国分布最广、影响最大的典型制度创新类型。

各地创造了多种购荒形式，一是独户购买，综合开发。

这是“四荒”拍卖的主要形式。

二是联合购买、联合治理。

由区域内农户自愿组合，形成联劳、联技术、联产的利益共同体，购荒规模一般为30-70公顷。

三是集体治理，分户购买。

这种形式主要采取集体筹措资金，或组织劳动力对面积较大，单门独户难以治理的“四荒”。

四是企事业单位购买。

这主要发生于一些“四荒”面积大，治理难度高，所需资金、劳动力、技术投入较多的地方。

4.股份合作制土地股份合作制产生于上世纪八十年代中后期的广东珠江三角洲，尔后在山东、江苏、浙江等沿海发达地区有所扩展。

但迄今为止，作为一种制度形态，农地股份合作制辐射的区域范围和推进速度非常有限。

比较典型的股份合作制。

即将土地折股分配给农民个体拥有，社区实行土地的统一规划和统一开发利用。

土地股份合作制制度安排的基本作法：一是土地折股。

采取两种方式：其一是将土地作价折股，即按征地价，或者按照不同土地的年纯收入计算以及按各种综合因素折算，使土地实行货币化。

二是设置股权。

基本股权结构为集体股和个人股。

集体股由原社区集体资产折价入股形成；个人股指由社员个人持有的股份。

三是产权界定。

土地的使用权全部收归社区集体经济组织，对农地采取家庭或专业队投包（招标）承包和适度规模经营。

四是分配方式。

股份合作制采取按劳分配与按股分配相结合的方式。