房屋管理问与答（广州市国土房管局《便民指南》）107、问：什么是房地产登记？答：《广州市城镇房地产登记办法》第三条规定，“房地产登记，是指房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权、房屋所有权、房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
”108、问：房地产登记种类有哪些？答：房地产产权登记种类分为：换证登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记、遗失登记、预告登记、更正登记和国有土地使用权转让登记、异议登记等。
109、问：什么是房地产产权证书？答：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，《广州市城镇房地产登记办法》第七条规定：“房地产权证书是权利人享有该房地产物权的证明。
房地产权证书包括国有土地使用证、房地产权证、房地产他项权证、房地产共有证、房地产权属证明书等”。
110、问：什么是房地产登记簿？答：《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。
房地产登记簿是房地产登记的载体，指由不动产登记机构依据法定程序和标准制作的，用以记录不动产标示及其上的物权状况并由登记机构管理的具有法律效力的文件。
其性质在于，它是房地产权利归属和内容的依据，有四个特征：（1）统一性，即一个行政区域应建立一个统一的房地产登记簿，使本区域内房地产权利的有关情况能够得到集中准确的反映；（2）官方性，即房地产登记簿由登记部门建立，具有公信力；（3）持久性，即房地产登记簿由登记部门永久保存；（4）公开性，即房地产登记簿可以公开查询，是对社会公示房地产权利状况的依据。
《广州市城镇房地产登记办法》第五条、第六条也对此作出了明确规定。
111、问：自然人的身份证明包括哪些？答：中国公民申请房地产登记的，提交的身份证明包括身份证、军官证、士兵证、中国护照；未满16周岁无身份证的未成年人，提交的身份证明包括户口簿、出生证。
香港特别行政区、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，提交的身份证明包括《港澳居民往来内地通行证》、特区护照；台湾地区居民申请房地产登记的，提交的身份证明为《台湾居民往来大陆通行证》。
外国自然人申请房地产登记的，应当提交护照。
112、问：法人或其他组织的身份证明包括哪些？答：境内法人和其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交营业执照或者机关、事业、社团等法人登记证书或者组织机构代码证。
在外国和港澳台地区登记注册的法人或者其他组织申请房地产登记的，应当向登记机构提交有关的登记证明。
外国组织提交的组织身份证明，应当在所在国家公证机关公证并经外交认证；香港特别行政区、澳门特别行政区法人提交商业登记证并经司法部委托的律师公证，加盖“中国法律服务（香港、澳门）有限公司”转递章；台湾地区法人提交企业登记证或注册证，应在台湾公证机关办理公证并经广东省公证员协会认证。
113、问：哪些情形下，登记材料应当经过公证？答：符合以下情形之一的，登记材料应当经过公证：（1）因房地产继承、遗赠申请房地产登记的，有关当事人应当向登记机构提交有关事实或者合同的公证文书。
继承公证书应在房地产所在地办理；（2）当事人约定合同经公证生效的，应当向登记机构提交有关合同的公证文书；（3）代理人提交的代理人和被代理人的身份证明复印件应当提供原件核对，不能提交被代理人的身份证明原件核对的，委托书应当经过公证；（4）因自然人出售、抵押房地产申请登记的，委托书应当经过公证；（5）境外申请人委托他人申请房地产登记的，委托书应当经过公证。
114、问：房地产登记能否委托同一人申请？答：房地产买卖或抵押双方当事人不能委托同一人或者当事人一方办理房地产登记。
但是，商品房的买受人、预售商品房的预购人委托出售房屋的房地产开发企业代为申请办理房地产登记的，可以由受托的房地产开发企业申请登记。
115、问：共有的房地产如何申请登记？答：《广州市城镇房地产登记办法》第十三条规定，共有的房地产，应当由共有人共同申请登记。
按份共有人对其享有的份额可以单独申请转移登记、他项权登记。
申请登记的房屋为按份共有，当事人提交经过公证的文件，生效的人民法院的判决书、调解书、裁定书或者仲裁机构的裁决书、调解书等文件的，可以由部分共有人代全体共有人申请所有权登记。
116、问：不予登记的情形有哪些？答：有《广州市城镇房地产登记办法》第十九条规定的情形之一的，房地产行政主管部门应当作出不予登记的决定：（1）申请人不能提供合法、有效的房地产权属来源证明的；（2）申请登记的权利与房地产权属来源证明不一致的；（3）申请登记事项与房地产登记簿记载冲突的，但已确定房地产登记簿记载有误的更正登记除外；（4）土地使用权未经初始登记，申请与该土地相关的其他房地产权登记的；（5）房屋所有权未经初始登记，申请与该房屋相关的其他房地产权登记的，但依据本办法规定申请预告登记的情形除外；（6）房地产权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的；（7）违法建设未经依法处理的；（8）申请标的物为临时建筑的；（9）房地产被依法没收或者被政府依法收回，原房地产权利人申请登记的；（10）房地产权利被司法机关、行政机关依法以查封等形式限制的；（11）法律、法规规定的其他应当不予登记的情形。
117、问：什么情形下，登记机构可以撤销登记？答：有《广州市城镇房地产登记办法》第五十四条规定的情形之一的，房地产行政主管部门可以撤销原房地产登记：（1）司法机关、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明房地产登记是当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取的；（2）房地产行政主管部门核准登记不当，造成重复登记等错误，通过更正登记不能纠正的；（3）当事人提交的权属来源证明文件被撤销的。
118、问：什么情况下权利人可以申请办理换证登记？答：房地产权证书破损的或启用新版房地产权证的，权利人可以到市房地产交易登记中心或房屋所在区房地产登记机构申请换证。
119、问：办理换证登记需提交哪些资料？答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第二十五条的规定，房地产权证书破损的，权利人可以提交以下文件申请换证：（1）申请书；（2）身份证明；（3）房地产权证书；（4）房地产测绘附图。
120、问：什么情况下申请人需办理转移登记？答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十条的规定，经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者发生后申请转移登记：买卖、交换、赠与、继承、遗赠、其他应当办理房地产权属转移登记的情形。
121、问：什么是增量房？什么是存量房？答：存量房，是指通过购买、自建等途径，已取得房地产权证书的房屋。
在实际操作中，增量房与存量房对应的是俗称的一手房和二手房。
122、问：办理存量房转移登记应提交哪些材料？具体步骤如何？答：根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条的规定，申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（1）申请书；（2）身份证明；（3）房地产权证书；（4）证明房地产权属发生转移的文件；（5）房地产测绘附图；（6）缴纳有关税费的证明。
具体步骤如下：（1）出图。
卖方持房地产权证到房地产测绘部门申请绘制房地产证平面附图；（2）备件。
买卖双方备齐相关资料，到房地产交易登记机构申办该房屋的交易登记手续；（3）受理。
交易登记机构检查收件资料，查阅房屋档案，若符合受理条件，则受理立案，出具受理回执；（4）审核。
交易登记机构对案件进行审核：如资料齐全，申请人可以按受理回执标注的日期，前来办理查询和缴交税费手续；如资料不齐全，将通知申请人在限期内补齐相关资料；若不符合登记条件，将作出不予登记决定，通知申请人领取《不予登记决定书》；（5）缴费。
即买卖双方从案件受理回执上标注的日期开始，应到房地产交易登记机构领取缴款通知书，到相应的税费征收部门交税费。
按国家相关政策缴纳土地出让金、个人所得税、营业税及附加税、土地增值、契税等税费，并领取完税凭证；（6）领证。
买方持本人有效身份证明、受理回执和缴纳税费的凭证领取房地产权证书。
123、问：办理存量房转移登记需要多少个工作日？答：《广州市城镇房地产登记办法》第三十一条规定转移登记的办理时限为30个工作日。
广州市房地产交易登记中心为方便群众，提高效率，将免实勘的存量房转移登记的办理期限缩短为10个工作日，将需要实勘的存量房转移登记的办理时限缩短为15个工作日。
124、问：存量房抵押期间，抵押人是否可以转让抵押房屋的所有权？答：抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供存量房转移登记所需资料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。
125、问：未成年人的房屋应如何申请登记？答：根据法律规定，未成年人可以接受奖励、赠与、报酬及实施与其年龄、智力相适应的民事行为，其他重大民事行为则应当由其监护人代理，或征得监护人的同意。
未成年人的监护人为了未成年人的利益，可以处臵未成年人的财产。
由此，未成年人可以办理房屋买卖及房屋产权登记手续，具体程序规定如下：（1）未成年人买房。
监护人除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需要提交未成年人的身份证（户口簿、出生证）以及监护人的身份证明。
如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。
（2）未成年人卖房。
须遵循出售未成年人名下房产的特别规定：①必须提供监护人签名保证其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人利益的保证书；②监护人出售未成年人房屋的情况应当公告，公告期为7天。
公告期间无异议的，监护人除了按照正常的房屋交易登记程序提交资料外，还需提交未成年人的身份证（户口簿、出生证）以及监护人的身份证明、单位或团体出具的监护人证明书，证明其具有监护人资格和出售房产是为了未成年人的利益。
如监护人只有一个，还须提供经公证的监护人证明书，证明其唯一监护人资格。
126、问：怎样办理房地产权证“加名”？答：从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有权人。
按照法律法规规定，要增加房屋的共有权人，可以采取房地产权赠与、买卖或析产登记三种方式办理。
（1）赠与。
假设房屋产权人张三想在自己的房地产权证上加上儿子的名字，那么他可以选择将房屋的部分产权赠与给其儿子。
张三和其儿子第一步应先到公证部门办理房屋的赠与公证，然后到财税部门办理完税或免税手续，再到市国土房管局的测绘部门出具测绘附图，最后持房地产登记申请书、完税或免税证明、测绘附图、原房地产权证书、赠与公证书、身份证明等资料，到市国土房管局交易登记部门申请房地产权赠与登记，增加张三的儿子为房屋共有人。
如果张三和儿子一同到房屋交易登记机构办理赠与登记，则赠与合同不需公证。