关于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地土地评估报告书河致土评报字[2009]第09086号评估基准日：2009年08月10日提交报告日期：2009年08月14日估价人员：张增强郭明银张锦斌河源市致诚土地房地产评估有限公司HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD河源市兴源东路1号华怡大厦12楼Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong,P.R.China电话（Tel）: 传真（Fax）:网址： Email:土地估价报告第一部分总述一、估价项目名称河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估二、委托估价方委托单位：河源市东日纸品制造有限公司法人代表：张日权地址：广东省河源市新塘工业区3号三、估价目的河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。

四、估价基准日二ＯＯ九年八月十日五、估价日期二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。

委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。

估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地有建（构）筑物，评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。

待估宗地实际用途、实际开发程度、设定用途、设定开发程度、法定最高年限等状况详见《土地估价结果一览表》。

七、估价结果宗地面积：6591.50平方米单位地价：328元/平方米总地价：元大写：贰佰壹拾陆万贰仟零壹拾贰圆整（注：货币种类为人民币）宗地估价结果详见附表《土地估价结果一览表》。

八、土地估价师签字估价师姓名估价师证书号签章张增强 2004440272郭明银 2002440321九、土地估价机构河源市致诚土地房地产评估有限公司法定代表人（签章）：二ＯＯ九年八月十四日土地估价结果一览表估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司估价报告编号：河致土评报字[2009]第09086号估价期日：2009年08月10日估价期日的土地使用权性质：出让一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无。

2、基础设施条件：评估设定开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。

3、规划限制条件：有。

4、影响土地价格的其他限定条件：无。

二、其他需要说明的事项1、估价对象土地面积及权利状况等,以当地土地行政主管部门核发的《国有土地使用证》为准。

2、本评估报告仅作为委托方抵押贷款提供土地使用权市场价格参考。

3、评估结果有效期自估价期日起以一年内有效。

4、表中土地使用权年限为法定土地最高使用年限,剩余使用年限为48年。

估价机构：河源市致诚土地房地产评估有限公司二〇〇九年八月十四日4 / 19第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：河源市东日纸品制造有限公司法人代表：张日权地址：广东省河源市新塘工业区3号二、委估对象本次委托评估的估价对象，是指河源市东日纸品制造有限公司使用的一宗土地，土地总面积为6591.50平方米，宗地位于河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边，评估设定土地用途为工业，根据委托方要求，本次评估宗地上已有建筑物不在评估范围内。

三、估价对象概况1、土地登记状况估价对象是指河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边一宗土地，办有《国有土地使用权证》，土地总面积为6591.50平方米，土地登记情况详见下表：委估宗地所有权属于国家所有,土地使用者为河源市东日纸品制造有限公司，土地使用权取得方式为出让，土地使用权取得时间：2007年11月，批准使用年限为50年，剩余使用年限为48年。

他项权利状况：未抵押，未查封。

3、土地利用状况5 / 19委估宗地实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内部分场地已建设（宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，宗地四周建有围墙），评估设定土地开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内场地平整。

四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、城市资源状况（1）地理位置河源市位于中国广东省东北部、东江中上游。

其范围是东经114度14分至 115度36分，北纬23度10分至2独27分。

东接梅州市、汕尾市，南邻惠州市，西连韶关、惠州市，北与江西省交界。

全市面积1.58万平方公里。

河源市是京九入粤第一市，又是广东省拥有铁路最长的城市；京九铁路、广梅铁路、105国道、205国道、何惠、河梅、粤赣高速公路构筑了河源四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。

（2）自然环境河源市是地貌类型多样的地区，有高山、丘陵、台地、平原和山间盆地等，以中低地为主。

（3）气候、水文河源市地处低纬度，阳光充足、雨量充沛，水热同季，属亚热带气候。

平均降雨量1881.8毫米，年平均相对湿度77%，年平均日照2051.1小时。

水资源丰富，水质良好。

（4）资源状况河源市土地肥沃，资源丰富。

全市有耕地11万公顷，山地136万公顷，水域6.4万公顷。

矿产资源储量大，且品种多，已探明的有406 / 19多个品种，其中铁、钨、锡、萤石、稀土等储量居广东首位。

华南最大的两座水电站——新丰江水电站和枫树坝水电站位于市内。

全市森林覆盖率达71.7%，林木年生长量6.2万立方米。

是广东重点林业基地之一。

（5）行政区划河源是一九八八年经国务院批准成立的地级市，辖源城区和东源、龙川、紫金、和平、连平等五县一区。

地处粤东北，全市总面积1.58万平方公里，总人口324.9万人2、房地产制度与房地产市场状况（1）房地产制度河源市土地使用制度实行土地有偿使用制度和出让使用制度并存，对出让的商业、旅游、娱乐和商品住宅实行公开拍卖，对需挂牌的土地一律实行抵押，对闲置的土地市政府逐渐进行收回储备，严格审批和控制新的建设用地的供给。

为了配合国家住房制度改革，有效启动房地产市场，市政府严格执行中央有关调整房地产市场税费的文件精神，减轻了企业和个人购买房地产的负担，有力地促进了当地房地产市场的发展。

（2）房地产市场状况在全球金融危机及国内经济增速放缓的背景下，2008年市区房地产市场受国家宏观调控政策影响明显，市场需求观望气氛较浓，商品房交易量大幅下降；市场供给方资金链条绷紧，市场供应量减少，房价小幅下跌。

①2008年市区房地产市场运行特点a、投资放缓、施工竣工面积下降7 / 192008年通过年审的房地产开发企业101家，施工项目58个，累计施工面积172万平方米（含往年未竣工项目），同比下降27%；商品房竣工面积82.2万平方米，同比上升43.7%；2008年实际完成开发投资12.71亿元，同比下降10.99%。

b 、商品房供应减少，销售量锐减2008年商品房批准预售项目28个，批准预售面积为85.86万平方米，同比下降46.28％，批准预售商品房套数7424套，同比下降37.76%。

2008年市区商品房预（销）售面积68.98万平方米，同比下降47%，销售额23.63亿元，同比下降39%，预（销）售套数5272套，同比下降46.8%。

二手房交易面积32.51万平方米，同比增加2.4%，交易套数2014套，同比下降7%，成交金额3.78亿元，同比增加39%。

c、商品住房价格回落2008年商品房销售价格从年初开始增幅逐步减少，到下半年受经济形势进一步恶化影响，房价下跌，12月份商品住宅销售加权平均价格为每平方米2920元左右，环比下降2%。

除个别楼盘采取较大幅度降价外，大多数楼盘房价仍然坚挺。

d、住房结构调整力度加大，中小户型商品房供应比例增加市区从2006年开始在规划报建等环节加大住房结构调整力度，2008年新建项目单套住房建筑面积90平方米以下的比例由调控前的24%左右提高到目前的51%；2008年批准预售的别墅建筑面积8万平方米，占商品房供应总量9.3%。

e、商品房空置压力加大受全球经济危机影响，消费者对经济预期不乐观，一些原准备8 / 19换房或投资的购房者普遍持观望态度，而一些需要首次购房的消费者也在观望房价是否会继续下调，导致有效需求萎缩。

根据统计，目前市区可供销售的商品房仍有82万平方米、6500套左右。

工业园区大部分楼盘销售不理想，总体销售率为58%，尚有9.62万平方米、1458套商品房未销售，特别是公寓式商品房,因工业园区工厂配套建设的宿舍比例较大，很多工厂员工宿舍可以自己解决，使需求急剧下降，投资风险加大。

②2009年房地产市场展望展望2009年，市区房地产市场将步入调整期，市场需求短期内难以出现较大反弹，商品房销售量预计在4500套左右，房价将小幅下跌。

但在国家“促内需、保增长”的利好政策影响下，市区房地产市场发展谨慎乐观。

③产业政策突出“工业立市”发展战略，扩大内需，调整农业经济结构、整顿和规范市场经济秩序。

进一步扩大房地产开发、交易市场。

全面推进依法治税，加强税收征管，深化税收征管改革，建立以信息化加管理专业化为主的现代征管模式和机制。

④城市规划与发展目标河源在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出：经过１０年左右的努力，初步形成以中心城市（市区）为龙头，以县城和中心镇为骨干，以一般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到２０１０年全市城镇化水平达到４０％。

根据河源市总体规划，确定城市发展方向为重点向北发展，适当向南和江东扩展。

建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开发白田，完善老城区，远期9 / 19东江的原则。

努力建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。

⑤城市社会经济发展状况2008年，源城区生产总值43.8亿元，比上年增长11.8%。

三大产业结构由2007年的4.9∶54.1∶41 调整为4.6∶57.5∶37.9。

工业稳步推进，全社会工业总产值70.8亿元，工业增加值26.9亿元，比上年分别增长12.7%和17.5%；新增规模以上工业企业10家，规模以上工业增加值24.7亿元，比上年增长18.6%。

财税收入逆势飘红，取得了财政总量、增幅和综合增长率全市县区第一的历史性突破，地方一般预算收入2.45亿元，比上年增长21.5%；财政质量明显提高，非税收入占地方财政收入比重17.9%，财政综合增长率达22.3%；税收总收入4.1亿元，比上年增长23.9%，其中国税收入1.79亿元，地税收入2.26亿元，比上年分别增长26.1%和22.3 %。