13. 层数和高度：建筑物通常根据层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、 中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照层数来划分：1-3层为 低层住宅；4-6层为多层住宅；7-9层为中高层住宅；10层以上（含10层）为 高层住宅。公共建筑及综合性建筑物通常是按建筑总高度来划分的，总高度 超过24米的为高层（但不包括总高度超过24米的单层建筑）。建筑总高度超 过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。 层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室 内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面的垂直距离。 14. 建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命。 自然寿命（physical life)：建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然 老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。 经济寿命（economic life):建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物 自竣工ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。 建筑物如果经过了翻修、改造等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
房屋：指有基础、墙、顶、门、窗、起到遮风避雨、保温隔热、抵御侵袭等 作用，供人们居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物， 一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与 空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。 构筑物：指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、 水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 12. 建筑结构:是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等） 组成的体系。一般分为：混凝土结构（其中主要为钢筋混凝土结构）； 砖混结构；砖木结构；钢结构；木结构；空间结构等。 钢混结构建筑:其承重构件都是由钢筋混凝土构件构成,外墙、隔墙等围护结 构则是由轻质砖或其他砌体组成。是目前我国建筑工程中采用最多的一种建 筑结构类型。钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结 构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等。钢混结构 建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。
二、房地产估价
4.建设用地的取得,实质是依法获取国有土地的使用权.获取国有土地使用权 的基本方式有两种:一是通过出让方式获取国有土地使用权,二是通过划拨获 取国有土地使用权。 国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地 使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 通过出让方式获取国有土地使用权又可以分为两种方式：一是通过招标、拍 卖、挂牌出让的方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有 土地使用权。 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂 牌方式出让。 建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、 科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合 或其他用地为50年。 国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳 补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给 土地使用者使用的行为。依法以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政 法规另有规定外，没有使用期限的限制。
砖混结构建筑：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。其 构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土楼板、大梁、过 梁、屋架等横向构件，搁置在墙、柱上，承受并传递楼面荷载。其造价较低， 是我国目前建造量较大的建筑。但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一 定的限制，其层高也受到限制。 砖木结构建筑：主要是用砖石和木材建造并由砖石和木骨架共同承重的建 筑物,其结构构造可以由木结构(梁和柱)承重,砖石砌筑成围护墙.也可以采用砖 墙、砖柱承重的木屋架结构。古建筑、解放前建造的城镇民居、上世纪五、 六十年代的民用建筑，绝大多数为砖木结构建筑。 钢结构建筑：主要的承重构件采用钢材作为承重材料的建筑物称为钢结构 建筑。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑 物，如体育馆、大剧院、大跨度的特种工业厂房等。
房地产评估基础知识
目
录
一、房地产的几个基本概念 二、房地产估价 三、房地产评估的基本方法 四、房地产抵押估价 五、常见用途房地产的估价 六、房地产评估基础资料
一、房地产的几个基本概念
1.房地产：包括土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益和区位三 者的综合体。 2.房地产的特征：不可移动；独一无二；寿命长久；供给有限；价 值量大；难以变现；用途多样；相互影响；易受限制；保值增值。 3.所谓变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的 能力。 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力有所不同。 影响房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；该房地产的 独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性；该房 地产的开发程度；该房地产的区位；该类房地产的市场状况。
5.建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比； 6.建筑控制高度：由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距 离； 7.容积率：规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即： 容积率 =总建筑面积/土地面积 8.绿地率：规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即： 绿地率 =绿地面积/土地面积 9.土地单价：单位土地面积的土地价格，即： 土地单价 =土地总价/土地面积； 10.楼面地价：按照建筑面积均摊的土地价格； 楼面地价 =土地总价/总建筑面积； 由此可得出楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系如下： 楼面地价 =土地单价/容积率 11. 建筑物是最主要的土地定着物，有广义和狭义两种含义。广义的建筑物 即包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。