XX商业销售统一说辞一：公司简介: [7 o/ T8 I2四川XX实业集团有限公司成立于1995年，是一家涉足房地产、工业、商贸、运输和医疗等领域的多元化民营企业，有分布于绵阳、成都等地的子公司30 余家，公司在经营活动中一贯坚持“以人为本、诚信敬业”的经营理念和“发展实业、造福社会”的经营宗旨。
先后在成都开发了XX花园、XX大厦、沙河新城、清江雅居等一系列项目，都获得一致好评，其中沙河新城就被评为群众十大喜爱楼盘之一。
二：项目的基本概况(一)商业的基本情况' d! C2 Q4 Z. C' s+ m1、商业的位置$ j" F' S& Q;b+ RXX的商业位于XX市成华区府青路二段18号，是一栋共4层的商业建筑，前临府青路二段主要交通干道，右面是沙河新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
( H. x% G% f4 P% Q# M2、商业的氛围; t9 P' q5 l"西有李家沱的商圈，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是以李家沱的商业氛围最为成熟，而XX的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。
因此，有其浓郁的商业氛围。
7 p- E9 w/ Z) Q; c63、商业的基本指标) d( z! F8 J( U! X6 商业建筑面积：8000 平方米；层数：4层；总高为米，一楼层高米，2、3、4层为米。
一层建筑面积1700 平方米二层建筑面积1700 平方米，, R0 i8 J! [1 e, K( 三层建筑面积1400 平方米，四层建筑面积1400 平方米。
地下一层设停车场，面积平方米，设备区面积平方米。
( f( H3 e: R% L) y4、项目配套设施：9 y& f0 w 地下停车位：50 个前面的花园广场：1 000多平方米电梯：2 部 5 ?3 X* ?" s Z; B+ w h5 B(二)、周边配套情况(1)、交通状况# {$ T* c) f, P/ \. i) Z1、7路：理工学院一一文化宫….2、15路：富森美家居一一文化宫3、45路：双楠小区一一青龙场中心站4、1路：八一家具城--- 青龙场中心站5、113路：金沙车站——十里店&….6 49路：青龙场公交站石羊中心站…。
F7、412路：十陵公交站一一火车北站（2）周边居住小区1、沙河新城…3 r.2、机床厂宿舍3、工研所宿舍4、刃具厂宿舍5、蓝水湾…（三）、市政配套情况公园：三洞桥公园、活水公园、游乐园学校：电子科大、成大附中、XX市金牛区树培小学、府青路小学、成量学校、轴承厂幼儿园、桃溪社区幼儿园、华西中学医院：XX市6医院、校工业416医院、建工医院、刃具厂医院、XX成量集团公司医院、四川石油管理局成都医院％.%.…市场：华联商厦、高笋塘荣华建材市场、XX 512建材市场、红旗连锁、互惠超市、家佳乐超市银行：工商银行八里庄分理处、XX商业银行、XX市农村信用社、招商银行加油站：府青路加油站、行政加油站、平安加油站综上所述“XX”周边公交汽车线路多达20余条，覆盖了市中心，火车北站及各长途汽车站，交通非常便利，利于各客户出行，解决了客户在购房中最担心的交通不便的问题，周边配套设施完善，学校、医院、菜市场、商场、银行、加油站应有尽有，再加上小区内4层的休闲会所，衣、食、住、行相当方便。
（四）周边的商业情况分析…1、李家沱商圈…李家沱本来就是一个成熟的社区，商业也是随着人口的增多，消费人群的大量聚集，从而发展起来的。
就目前是以万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业为代、xx商业周边的商业情况综上所述，机床厂宿舍商业是与XX商业在位置上是最近的，沙河新城商业的经营业态应主要为服装、药房、汽车美容养护、超市、建材五金、高档茶楼、高档美容美发、银行等业态为主，并可以参照阳光嘉园商业的业态，就五大社区的消费能力，其经营状况、前景应是很好的。
周边环境大环境XX的社区商业周边的大的商业圈：西有李家沱的商业，北有512建材市场和正在形成的蓝水湾商业广场，南有刃具厂宿舍综合市场，特别是李家沱的商业氛围最为成熟，沙河新城的社区商业正是处于这几大商圈的包围之中。
因此，这儿有浓郁的商业氛围。
…小环境XX、蓝水湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区，近在咫尺，目前本项目的商业没有形成之前，就是只有机床厂宿舍下面的社区商业，从经营状况来看，可谓“火爆”，其经营形态主要为百货、小五金、房屋中介、美容美发、奶屋、干洗店、茶楼等。
另有好又多府河店、沃尔玛SM店等超市的公共交通车从沙河新城小区经过，说明了小区附近充足的购买力，也说明了小区附近没有形成一个自己的商圈，让这一购买力无法施展。
四、市场竞争 4 —目前该项目在市场销售面临的竞争对手主要有以下几个:万科商业、阳光嘉园商业、沙河风情商业基本已售完，这说明市场的需求是乐观的。
最为直接的竞争对手就是蓝水湾商业，目前蓝水湾商业正在进行促销活动，销售形势有所改观。
…dY五、卖点归纳1地段、交通、人气优势XX商业处于一、二环之间，位于XX市东北方。
该项目前临府青路二段主要交通干道，右面是XX新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，本项目既有多条公交线路通过，又有沙河新城、蓝水湾、浅水半湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区常住人口的消费，所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。
2、升值潜力大'「XX新城的住宅项目从2003年开盘以来已经增值了1000-2000元/怦左右，项目的商业配套很不完善，目前临街的商业铺面数量很少，更能体现出其价值性和稀缺性，升值空间巨大。
3、投资回报率高一本小区的商业临府青路，在沙河新城正大门的右侧，而该商业处与刃具厂等四个传统社区的中心，周边有蓝水湾，即将开发成形的浅水半岛，机床厂、工研所宿舍，刃具厂都有很大的消费能里，而目前本区域内没有一个能呈现规模的商业，所以沙河社区商业的投资回报率将高于普通水平。
....4、低风险这是由于XX新城楼盘所处的成熟区域，已有一段时期的附近客源积累：随着沙河新城，蓝水湾、浅水半岛全面入住，以及附近厂矿宿舍的大量常住人口，将涌现了巨大的商机，而面积只占整个区域很小部分比例的社区商铺，在经营风险上就很小了。
6 N@8…5、经营灵活性6…•针对本区域内巨大的人口数量，XX新城极其有限的商业将成为近期内该区域唯一的两点，随着人们生活水平的提高，需求变的多元化，该区域内的商业极其匮乏，适合多种商业业态。
6、供求性从市场现状看，中小投资者异军突起，对社区商铺的投资热情绝不逊色于大规模投资的买家，由此带动了小型社区商铺需求量。
如万科、阳光嘉园的社区商铺都是供不应求六：答客户问I+ E* H9 t! l0 J1、商业单个铺面的大小？! @# x" Y, ? # [7 @/ Z答：40—100怦，二层是500怦以上。
8P0W…2、商业是否有公摊，是多少？一答：有，15%3、车位有多少，分布在哪些地方？…答：有50 个，主要是在地下。
! S* I7 S& [$ i: w4、商业的价格是多少？; [# D: \5 G, I: o4 G0 L- Q* D答：一层均价为13000元/怦，二层均价为8000元/怦，二层均价为6000元/讥5、是否对经营业态有限制，限制哪些？答：有，除餐饮、娱乐行业以外。
6 T/ _; F' a+ r9 o6、以后的物管费是多少，管理哪些内容？" r2 x' j; Z' i2 K: m答：暂未定7、能否办理户口？怎样办？- q6 {; o- W1 |# s% Y) \4 W' r- V 答：可以的，见成都市关于户口的有关规定8、办理产权和国土证的程序，如何收费？+…答：…9、能否按揭？首付几成？如何按揭？需要哪些资料及费用？ 6 h. C! o$ V/ M. a( W/ Z& 答：可以的，首付为五成，十年按揭，资料以银行所提供的资料为准。
10、商铺内的电力情况？8 c4 C+ \$ T' T4 m答：商业用电的标准，7 {8 o6 O$ b8 W: z11、买商业的是否可以使用地下室的车位？答：可以。
12、...................... 地下室是否有库房？答：没有。
9 —13、商业的层高为多少，开间，进深各为多少？, q! H8 r; x#答：一层层高为m,二层层高为m,三层层高为m,开间为 6.6 m,进深为14.4mo14、土地年限有多少年？一…答：40年 (v)15、如何计算投资回报率？答：最为简易的算法：计算购入再出租的投资回报率=月租金X 12（个月”售价一-计算购入再售出的投资回报率= （售出价一购入价”购入价16、该项目周边的租价是多少？ 4 |; w" |+ D" l答：50——80元/ m217、能否通天然气？…'答：不通 ..18、有没有电（货）梯？有几部？能否直下地下停车场？答：有两部电梯，没有货梯，可以下地下室。
七：产品优劣势分析该项目单个商铺的面积主要在100 m以上，并且在经营业态上有所限制（除餐饮、娱乐行业以外）。
所以在市场竞争中有其优劣势。
, K& O6 T' d! M8 u6 R优势：" {2 w（ W5 [ 4 P1 n + I* Q 3 V7 A1、优越的地理位置、便捷的交通及宠大的消费人群。
…2、大开间、大进深，利于分割，经营方式灵活多样。
3、宣传优势。
在xx前期住宅销售时，就已经明确了是一个商业会所，可谓是深得小区业主的心。
4、主要的客户购买群包括：xx小区的业主、看好该地段的投资者（含外地）、面临拆迁512 建材市场的生意人及自己做生意的人群等。
3 i7 u9 A, }! V+5、配套成熟，有充足的地下、地面停车位。
劣势：1、面积太大，总价过高，从而使其客户群减少，相对单一。
2、在经营业态在有所限制，除餐饮、娱乐行业以外。
- ~ + W（ ?3、面临蓝水湾商业广场的压力，单价要低2000元/ m左右。
而现在正在进行促销活动。
; P' Y7 t/ X0 q!六、卖点归纳1、地段、交通、人气优势xx商业处于一、二环之间，位于xx市东北方。
该项目前临府青路二段主要交通干道，右面是xx新城小区的主出入口，左面是规划中的小学校、蓝水湾商业广场及蓝水湾的出入口，本项目既有多条公交线路通过，又有沙河新城、蓝水湾、浅水半湾、机床厂宿舍、工研所宿舍、工行宿舍等小区常住人口的消费，所以有着优越的地理位置、便捷的交通及宠大的、稳定的消费人群。