综合楼建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：**综合楼建设项目1.1.2项目建设单位：******股份有限公司1.1.3项目建设地点：****——东临路，南接****场，西临路。

1.1.4建设性质：新建1.1.5法人代表：1.1.6项目总投资：9085万元1.1.7建设规模建筑一栋主体建筑22层，集餐饮、商业、住宅为一体的综合楼。

（1）住宅楼：5－22层为两栋塔式住宅楼组成。

（2）裙楼（4层）：一层为商业用房和酒店大堂组成。

2—4层为商业用房和餐饮空间。

负二层为设备用房及储藏空间，负一层为车库。

（3）总用地面积：11109m2。

（4）总建筑面积：62650m2；（5）建筑基底面积4471.0 m21.1.8主要技术指标（1）容积率：5.85。

（2）建筑净密度：6.88%。

（3）日照间距系数：＞1.6。

（4）投资强度：7426.4元/m2。

1.2可行性研究工作的依据和范围1.2.1研究工作的依据1.2.1.1胡锦涛在党的十七大上的报告:《高举中国特色社会主义伟大旗帜为夺取全面建设小康社会新胜利而奋斗》；1.2.1.2国家发展和改革委员会：《关于促进和引导民间投资的若干意见》；1.2.1.3国家发改委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；1.2.1.4《**维吾尔**国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；1.2.1.5《乌昌地区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》；1.2.1.6******长乃依木²亚森：“乌政府工作报告”（2007年12月15日）；1.2.1.7**及****估价表及各项取费标准；1.2.1.8****城**规划管理局：“建筑、用地红线说明书”；1.2.1.9****发展和改革委员会：“****投资项目登记备案证”；1.2.1.10北京华茂中天建筑设计有限公司：“****公司住宅楼设计”等。

1.2.2研究工作的范围根据国家有关规定，本可行性研究，主要研究范围为：（1）分析项目依据的产业政策，研究****区内社会经济发展现状和房地产业发展趋势，进行**场需求预测，拟订“**综合楼”开发建设工程项目的建设规模方案。

（2）确定项目主体工程、辅助配套工程、土建工程、公用工程、环保工程和质量保证及维护体系等系统的技术方案。

（3）项目建设的资源、环境、社会和实施配套条件以及保障供应分析。

（4）估算项目建设投资和安排资金使用计划。

（5）拟定组织、劳动定员和工程建设实施进度建议。

（6）进行工程建设投资估算和财务评价，测算和评价项目的经济效益和社会效益。

1.3研究结论“**综合楼”开发建筑项目的提出是具有前瞻性、战略性、高起点、可持续发展、符合科学发展观的举措。

项目规划符合****区域经济规划的要求。

本项目的实施，是“******股份有限公司”以科学发展观，坚持**场化取向发展理念的体现；是将品牌营销、产品定位、**场战略、前景愿望有机结合起来，独辟蹊径，开拓创新地将商业物流与综合配套服务的开发理念相结合的成果；可以不断吸引和凝聚集团公司的客户群，并在开发中取得更好的经济效益和社会效益。

住宅楼建设以中、低端产品为主，销售对象定位是面向中低收入人群；符合国家提出的70/90等政策，符合党的十七大报告提出的“加快推进以改善民生为重点的社会建设”“住有所居”的精神，是对****人民政府2007年“政府工作报告”提出的“关注民生”，“稳定房价，促进房地产**场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。

”的响应。

对项目可行性研究结果是：项目建设方案，在技术上是先进的，在生产上是可行的，在经济上是合理的；项目投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值在行业中处于中等水平，具有较强的抵抗风险的能力和偿债能力。

项目评估反映出良好的经济效益和社会效益。

因此，**综合楼建设项目可行。

1.4主要技术经济指标表经过各种量化指标的研究和项目财务运行状况进行静态和动态分析、计算所得项目主要经济技术指标列入下表。

项目主要经济技术指标表第二章项目建设单位******股份有限公司位于**** 路281号，是由**** 控股的拟上**公司，注册资本8710万元，资产总额亿元，拥有全资子公司、分公司16个，机电、农机连锁网点17个，公司员工388人，其中各类专业技术人员占45%。

经过几年的创业，公司已发展成为以机电产品连锁销售为主业，商铺租售和**场物业服务为支撑，以现代企业制度为保障，内、外贸并举的现代物流企业。

******股份有限公司在2004年实现销售收入19170万元，出口创汇近100万美元，实现利税合计1093万元，其中净利润828万元；2005年实现销售收入19994万元，出口创汇达165万美元，实现利税合计1581万元，其中净利润794万元；2006年实现销售收入26428万元，出口创汇250万美元，实现利税合计1590万元，其中净利润830万元。

一、机电产业方面公司从盟企业47家，连锁网点总数达到63个，基本辐射**各县、**及团场，为机电、农机产品经营搭建了完善的销售网络。

公司以乌****汽车超**为中心，在**、伊犁、和田、克**、喀什、阿克苏相继建设了汽车超**并投入使用，为一类机电汽车经营打造良好的销售平台，并实现了机电、农机产品对中亚国家的出口,形成了辐射中亚的良好态势。

截止目前，**较发达地**集新车销售、检测、维修、售后服务、二次交易等功能为一体的地**机电**场投资已全面完成，以乌**机电**场为核心，各地**机电**场为依托的**机电连锁产业布局框架基本形成。

二、**场产业方面依托机电产业、工程机械**场。

1、****汽服务等“一条龙”服务体系。

2、****摩品15万辆左右，占**摩托车销售总量的80%以上。

3、****二、三类机电**场占二、三类机电厂商汇聚于此，为客户提供了丰富的产品。

4、****农机工程机械**场占地4万平方米，展场面积1.5万平方米，办公彩板房22套，**场集办公、产品展示、销售、维修、配件供应为一体，目前签订了长期的场地租赁合同。

2005年** 为社会提供就业岗位3000余个，解决下岗再就业近500人，对平抑物价，拉动消费，繁荣**地区的经济，稳定社会秩序等方面起到了重要作用。

三、信息化建设方面在发展机电产发展的需要，为企业实行集团化数字管理和最终发展成上**公司做好准备。

2四、取得荣誉、第三章**场发展预测和建设规模3.1房地产行业发展现状的基本估价及对房地产**场分析3.1.1房地产行业在国民经济中的地位日益提高国务院《关于促进房地产**场持续健康发展的通知》（2003年国务院第18号令）首次提出“房地产是国民经济的支柱产业”的全新概念，标志着房地产业在国民经济中所占份额的比重被日益明确化、显现化。

我国房地产业开发投资对GDP的贡献率平均为17.26%，在有些地区，比如北京对GDP贡献更大，甚至高达50%，说明我国的房地产业在国民经济中发挥了越来越重要的作用，在国民经济中的支柱产业地位已经确定起来了。

3.1.2**房地产业所处的阶段仍然为初级阶段，具有很大的发展空间我国房地产业无论是企业规模、行业水平还是经济地位均与发达国家差距较大，处于初级阶段。

国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产处于高速发展阶段，房地产各种业态将在今后较长一段时期内处于持久的消费和需求热点。

世界银行统计数字显示：人均GDP在600—800美元时，房地产业进入高速增长阶段；人均GDP达到1300美元时，房地产业将进入快速增长阶段。

2007年**GDP总值为3305亿元，人均GDP 16164元（折合2214美元）。

2006年****人均GDP已突破4000美元大关，位居中国西部12个省会城**前列。

**经济的稳定高速增长、社会安定团结，对房地产业提出了快速发展的要求，也为房地产业的发展创造了良好的条件。

3.1.3国家政策将支持房地产业有序的发展党的十七大提出：“继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐”、“做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”、“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会”等“以人为本”、“加快推进以改善民生为重点的社会建设”的思想，将会积极推动我国房地产近几年及中长期的发展。

改革开放，吸引大量外资投资国内房地产**场，外商在建筑风格、新技术、良好的经营管理经验等方面将促进我国房地产业的发展和成熟。

外资企业的进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源的合理配置。

我国的房**历来有“政策**”之称，自2003年下半年至2004年4月以来国家陆续出台的一系列新政策、新法令，给房地产**场带来了变数。

2003年9月国务院发布的《关于房地产**场持续健康发展的通知》（国务院10号令），关于“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷网络，维护金融稳定”，赢得房地产业界的一片称赞。

2008年伊始，针对房地产**场中存在的违规开发建设、侵害群众合法权益等问题，****人民政府根据建设部有关规定，制定方案，重拳出击治理整顿和规范房地产**场。

此次综合整治重点确定为“开发”和“交易”两个环节。

检查对象为房地产开发企业、房地产经纪企业、评估机构、拆迁企业、物业管理企业等。

整治内容包括，不按规划审批内容进行建设；非法占用土地，转让土地使用权，改变土地用途，囤积土地不按规定时限进行开发；不按程序办理基建手续和未经许可擅自施工；无营业执照和相应的资质从事房地产开发建设、物业管理、中介服务、房屋测量和拆迁；将未经验收的房屋交付使用或将验收不合格的房屋交付使用；未取得商品房预售许可擅自售房、囤积房源、炒卖房号、哄抬房价；商品房销售“短斤缺两”；合同欺诈等违法违规行为。

这一系列的政策规定不仅及时清理了房地产开发行业队伍，解决良莠不齐的问题，国家政策将支持房地产业有序的发展，使真正有实力、有能力的房地产商有了公平、合理的发展平台。

3.1.4房地产的有效需求将逐步上升国家“十一五”期间宏观经济继续高速、健康发展，对房地产提出了更好、更高、更快的发展要求。

高科技含量的迅猛发展为房地产开发注入了全新的科技理念，提升了房地产业态的整体品质，从而为**场提供更多符合新技术、新材料、新设备、新工艺的“四新”要求的房源。

党的十七大提出：“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业。

就业是民生之本。

要坚持实施积极的就业政策，加强政府引导，完善**场就业机制，扩大就业规模，改善就业结构。

完善支持自主创业、自谋职业政策，加强就业观念教育，使更多劳动者成为创业者。