养老/养生地产项目计划书目录第一部分企业及项目介绍（一）项目土地现状（二）某某有限公司简介（三）某某某国际养生城简介（四）项目交通及其特征（五）气候第二部分养生养老地产市场分析1 健康养生行业分析2 健康养生市场的需求分析3目前健康服务的特点特性第三部分项目客户群分析1项目目标客户群定位2项目目标客户群分析第四部分：项目优SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析3、项目机会分析4、项目威胁分析第五部分项目风险与对策分析1、政策风险2、经营风险第六部分管理团队第七部分财务预测第八部分资本结构第一部分企业及项目介绍（一）、项目土地现状本项目位于南阳镇平遮山镇养老旅游区内——301国道和仲景大道西南，占地面积410亩。
该用地权属清晰，某某有限公司拥有合法有效的土地使用权（土地使用证号：......地号：......），土地使用权类型为有偿出让（附件一）。
该用地土地用途原为“.......”，经某某申请，镇平县政府（文件号：.......办公会会议纪要......号）已同意将该项目用地,......（二）、某某有限公司简介南阳某某有限公司成立于2008年，注册资本金一千万元。
专业经营：对矿业、房地产业、商业、农业交通运输业的投资。
先后在淅川、镇平、南阳等地投资多个项目，并取得了良好的经济效益和社会效益。
公司多次获得“河南省诚信企业、南阳市优秀企业”等荣誉称号。
南阳某某有限公司机构设置为“六部一室”，即发展部、工程预决算部、成本控制部、物业部、营销策划部、财务部和办公室，共有职工86人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历的人员占职工总人数的90%以上。
公司具有一定的资金实力和高度专业化项目开发管理能力。
伴随各项目的建设推进及推广销售，公司在规模上、管理上、财力上、人才集聚上、企业文化建设上、社会效益上等方面将迈上一个新台阶。
南阳某某有限公司遵照“艰苦奋斗、诚实做人、踏实做事、团结高效、开拓创新”的企业精神，本着“为客户改善居住环境，为社会创造附加价值，为员工打造发展平台，为股东创造经济效益”的企业使命，不断加大开发项目的科技含量，以广泛推进可再生能源建筑应用技术、改善城市生态环境和提高居民生活质量为己任，继续探索开发低碳型、高品质的绿色生态房产，为建设现代化、生态化、智能化的旅游新城、生态新城、宜居新城和新型城镇等不懈努力。
同时，南阳某某有限公司愿与各界朋友携手共进、共创辉煌。
（三）某某某国际养生城简介南阳某某有限公司投资的某某某国际养生城位于南阳镇平遮山镇养老旅游区内，距南阳市区15公里，距南阳机场26公里，距遮山高速出口3公里，紧邻312国道，总规划用地4000余亩，总建筑面积151万平方，总投资26亿元。
在设计上总重原有山水势；建筑上采用新型绿色节能环保材料配套智能化五星级管理服务，秉承“以人为本、以养为魂、健康为基”的养生理念，入口商业区、传统文化观光区、智能化养老社区、养生居住区四大板块贯连南北，打造集健康体检、养生养老、休闲旅游、中医养生文化交流、人才培训于一体的5A级养生养老旅游示范区。
养生城总体规划三个组团进行开发，一期为养生城入口商业区，用地面积93.72亩，总建筑面积76675.6平方米，容积率1.81，目前已建设完毕；二期为养生城核心功能区，用地面积410亩,建筑面积:391458平方米，容积率1.3；三期为养生居住区，用地面积966002平方米，总建筑面积492685.8平方米，容积率0.51。
目前已经建设完成的一期商业区是为完善中医药养生保健产业链，利用和整合南阳的旅游资源，在镇平县委县政府的大力支持，与遮山镇人民政府的中心镇区发展改造规划建设相协调，决定在遮山镇中心镇区投资建设与某某某国际养生城功能完善配套的养生城入口商业区，在中心镇区中部，312国道南北两侧，投资建设南阳旅游品专业市场和南阳中医药保健品专业市场，在中心镇区东部，312国道南北两侧，开发建设中医药保健品物流、产业园区，与此同时，结合遮山镇城镇建设规划，为满足镇温州工业园区和汽车城项目的配套服务，投资建设一定量的居住用房和与之相适应的公共基础设施，包括公园、广场、学校、幼儿园、卫生院和相应的商业服务设施。
目前准备筹集开工建设的是二期养生城核心功能区：1、主要规划指标用地面积：410亩,建筑面积:391458平方米，容积率1.3。
用地性质：商住宅用地。
2、项目的基本情况A、开发范围：B、规划要求及有关约定4、该项目经某某有限公司与当地市、县政府所属的资产中心洽谈，在合法、平等、互惠互利的基础上正在洽商优惠政策事宜之中。
项目的土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证在摘牌后办理。
5、资金投入概况：1）、首先开发北区的100亩的商住用地，建设项目为：中医健康管理体检中心、康复中心及明中医会诊楼，建筑面积8.4万平方，造价大概1100元/平方，总造价9285万。
房产公司自有资金xxx万，融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（xx亿），±2800开盘，可回收部分资金。
2）、然后再开发东片区的310亩的商住用地，养生公寓及商业街区，建筑面积29.3万平方，造价大概1100元/平方，总造价3.22亿。
房产公司融资一部分，考虑建筑公司垫资30%（xxx 亿），±2600开盘，可回收部分资金。
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。
100亩项目评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得成本22,854 2% 1087.7二前期费用1,984 0% 94.4三建安成本\基础设施\配套设施37,774 4% 1797.9四销售费用19,277 2% 917.5五管理费用1,878 0% 89.4六财务费用8,129 1% 386.9七应交税金259,313 27% 12342.1八税后净利润598,641 63% 28492.5合计销售收入949,849 100% 45208.3310亩项目评估投资与产出构成比例表序号名称数额占总销售收入比例单位:元/平方米地上建筑面积一土地取得成本 22,302 0% 1593.0二前期费用 1,796 0% 128.3三建安成本\基础设施\配套设施14,148 0% 1010.6四销售费用25,317,887 2% 1808420.5五管理费用1,147 0% 82.0六财务费用6,469 0% 462.0七应交税金399,756,467 32% 28554033.4八税后净利润840,760,121 66% 60054294.4合计销售收入1,265,880,337 100% 90420024.1（四）项目交通及其特征镇平地理位置优越：“北扼汝洛，南控荆襄”，是历代兵家必争之地。
宁西铁路、207、312国道、沪陕高速纵贯全境，距南阳机场20公里，由此可飞抵郑州、广州、北京、西安、上海等地，为镇平各项事业的发展提供更加便利的条件。
本项目基地北距312国道2公里，距王村高速公路进出口4公里，距镇平县城14公里，距南阳城区15公里，交通十分便利。
1.南阳市与武汉、西安、郑州在4个小时里程范围内，属一日工作圈。
2.沪陕高速、二广高速拉近了郑州、洛阳、襄樊与基地的距离南阳区位优越,交通便利。
南阳承东启西,连南贯北,是豫、鄂、川、陕的交通要道。
南阳机场是河南三个航空港之一,已开通至广州、北京、上海、深圳、桂林等地的航线;宁西铁路与焦枝铁路在南阳十字交叉;上海至西安、太原至澳门、临汾至三亚和许南襄高速公路纵横交错。
（五）、气候镇平处于亚热带向暖温带的过渡地带，气候属暖温带与亚热带交汇区，属典型的季风大陆半湿润气候，四季分明，阳光充足，雨量充沛。
其土地肥沃，河流纵横，南北动植物汇聚，适宜工、农、林、牧、副、渔各业的发展。
六、遮山环境资源及温泉资源本项目所处区域以平地和山地丘岭为主，丘岭面积约占总规划面积的三分之二。
区域内整体自然条件出众，四面环山，山上植被茂盛，鸟语花香，空气清新，自然环境舒适，是养身修性的最佳场所。
根据《河南省南阳市地热资源概况及开发利用建议》，区内地热资源分为四个热储层（组），水温分别为22-28℃、30-40℃、40-90℃，分别适合饮用天然矿泉水和饮料、果汁白酒的水基利用，医疗、洗浴、温室、游泳池等康体养生利用和采暖、制冷、空调、恒温恒湿的热能利用，宜根据温度和水质的不同，结合具体的利用目的，进行“分质、分温、分层、梯级式”综合开发利用。
第二部分养生养老地产市场分析1 健康养生地产行业分析进入二十一世纪，随着中国人民生活水平的提高，健康成为百姓最关心的事情，人们在高品质生活于高压的工作中，亚健康这个新名词也随之‘时尚流行’起来，生活在城市的居民生病率也逐年攀升，一些流行疾病也随之而生，这些人们不得不更加关注自身健康问题。
因此健康养生顺理成章的变身朝阳产业，在中国大地上迅速发展。
但目前健康养生市场非常不规范，在各项产品服务方向还不系统，不全面，不科学，缺乏相关规范化，其业务方向也较为单一，不够专业，更为重要的是没有一点特点。
经初步统计，未来在中国健康产业有3万亿的市场空间。
2健康养生市场的需求分析20世纪科学技术的迅猛发展和生活质量的明显提高，使得人们比任何时候更加需要健康长寿，有限的医疗资源无法满足人们的健康需求的增长，伴随生活水平的提高，居民的消费水平开始从传统的基本生活消费，逐步向发展型和享受型消费升级转移，居民的消费目标也从购买生活必需品发展到奢侈品的购买。
根据国家统计局统计，2009年人均健康保健支出1050元，比1999年增长188.9%，占均年收入的8%---13%。
而人们的健康消费模式也从以往单一的基本医疗消费逐步向保障和提高身体素质等多种形式并存的消费模式转变。
不同的消费者有着不同的需求，一般来说健康服务消费者的需求有生理，安全，社会形象，信息需求等，消费动机对消费者的影响主要体现在呼唤功能，方向功能及维持与强化功能上，同一个消费受诸多因素影响时在不同时间的需求又是动态和变化的，因此明确消费者的需求和动机是十分重要的。
健康消费者的需求是指消费者希望进行预防与保健等产生服务欲望并具备满足这种欲望的经济支付力的总称。
其需求一般包括：生理需求（身体不适感消除）安全与保健需求（维持或提高精神状态）；社会形象需求（树立自身形象）；信息需求等，与此同时消费者需求的产生是不断受到消费者本身以及其所处的环境，社会，心里等其他因素不断影响的。
（1）人口特征与需求变动。
消费者的需求与消费能力会随着年龄而改变，不同年龄身体健康状况不同，对健康的需求也就有所区别。